Immobilier en Israël : la fiscalité de votre achat, de votre détention et de votre revente
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En bref
Acheter en Israël ne ressemble pas à acheter en France. Il n’y a pas de notaire, pas de délai de rétractation, et la taxe d’acquisition – la Mas Rechisha – varie de 0 à 10 % du prix pour un même appartement, selon votre statut fiscal.
Sur un bien à 3 000 000 NIS, l’écart entre un résident israélien et un non-résident peut dépasser 200 000 NIS. Ce n’est pas un détail de fin de parcours : c’est un choix à faire avant de signer.
Ce hub couvre la fiscalité de l’immobilier en Israël de bout en bout :
- À l’achat : Mas Rechisha (0 % à 10 %), frais d’avocat, frais d’agence.
- Au financement : Mashkanta, apport de 25 % (résident) ou 50 % (non-résident), règle du tiers.
- Pendant la détention : Arnona, revenus locatifs, location courte durée, déclarations.
- À la revente : Mas Shevach, exonération de la résidence principale, donation.
Une précision utile : nous ne sommes pas un portail d’annonces. Si vous cherchez des biens à vendre, green-acres.co.il ou immobilier.co.il et yad2.co.il font très bien le travail. Notre métier, c’est de vous dire combien votre projet coûte vraiment et comment le structurer.
L'immobilier en Israël : ce qui change par rapport à la France
Avant les chiffres, le cadre. Six différences structurelles transforment un achat immobilier en Israël par rapport à la France. Lisez ce tableau en dix secondes, puis nous détaillons les lignes qui coûtent le plus cher.
Critère | France | Israël |
Notaire | Obligatoire | Avocat : non obligatoire légalement, indispensable en pratique |
Taxe d’acquisition | ≈ 5,8 % (droits de mutation) | 0 à 10 % (Mas Rechisha) selon prix et statut |
Délai de rétractation | 10 jours | Aucun : le compromis engage dès la signature |
Droits de succession | Jusqu’à 45 % | Aucun |
Frais d’agence | 3 à 8 % TTC | 2 % + TVA 18 % ≈ 2,36 % |
Apport minimum | ≈ 10 % | 25 % (résident) / 50 % (non-résident et 2nd achat) |
Le notaire est remplacé par l'avocat
En France, le notaire est un passage obligé. En Israël, il n’existe pas d’équivalent. Le rôle est tenu par l’avocat, qui n’est pas obligatoire légalement – mais que personne de sensé ne contourne.
C’est lui qui vérifie le Tabo, rédige et négocie les clauses, et vous représente devant les autorités. Sans avocat, vous signez un contrat en hébreu, sur un bien dont vous n’avez pas vérifié le statut juridique. Nous y revenons en détail plus bas.
La taxe d'acquisition : 5,8 % fixes contre 0 à 10 % variables
En France, les droits de mutation tournent autour de 5,8 % du prix, pour tout le monde. En Israël, la Mas Rechisha est progressive et dépend de trois paramètres : le prix du bien, votre statut (résident, non-résident, Oleh Hadash) et le rang du bien (premier ou deuxième).
Résultat : vous pouvez payer 0 % ou 10 %. C’est la première chose à chiffrer.
Pas de délai de rétractation
En France, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter après la signature du compromis. En Israël, ce délai n’existe pas. Le compromis est juridiquement contraignant dès la signature.
Si vous changez d’avis, vous perdez votre acompte – et vous pouvez être poursuivi pour le solde. Autrement dit : votre avocat doit intervenir avant la signature, jamais après.
Aucun droit de succession
C’est un avantage patrimonial majeur, souvent sous-estimé. En France, les droits de succession peuvent atteindre 45 %. En Israël, il n’existe aucun impôt sur les successions. Pour une famille qui veut transmettre un bien, la différence se compte en centaines de milliers d’euros.
Les frais d'agence
En France, comptez 3 à 8 % TTC. En Israël, la commission usuelle est de 2 % + TVA à 18 %, soit environ 2,36 % du prix. Elle est parfois partagée entre acheteur et vendeur, parfois à la charge exclusive de l’un des deux. Clarifiez-le dès le premier rendez-vous.
L'apport minimum
En France, on finance encore des acquisitions avec environ 10 % d’apport. En Israël, les règles de la Banque d’Israël sont plus strictes : 25 % pour un résident qui achète sa résidence principale, 50 % pour un non-résident ou un investissement locatif.
La Mas Rechisha : la taxe d'acquisition
La Mas Rechisha (מס רכישה), littéralement « taxe d’achat », est le premier poste fiscal d’une acquisition en Israël. Elle est collectée par la Rashut HaMisim, l’administration fiscale israélienne, et son barème est progressif.
Trois paramètres décident du montant : le prix, votre statut, et le rang du bien.
Le barème 2026 pour un résident israélien
Pour un résident israélien achetant son premier appartement (résidence unique), le barème 2026 est le suivant :
Tranche de prix | Taux |
Jusqu’à 1 978 745 NIS | 0 % |
De 1 978 746 à 2 347 040 NIS | 3,5 % |
De 2 347 041 à 6 055 070 NIS | 5 % |
De 6 055 071 à 20 183 565 NIS | 8 % |
Au-delà de 20 183 565 NIS | 10 % |
Ces seuils sont gelés jusqu’en 2028 (gel décidé du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028). L’inflation érode donc mécaniquement l’avantage des premières tranches. Ce n’est pas neutre sur un projet à plusieurs millions.
Exemple concret : sur un appartement à 3 000 000 NIS, un résident qui achète sa résidence unique paie environ 45 500 NIS de Mas Rechisha. C’est le scénario le plus favorable.
Le cas du non-résident : 8 % dès le premier shekel
Vous n’êtes pas résident fiscal israélien ? Le régime change complètement : 8 % dès le premier shekel, puis 10 % au-delà de 6 055 070 NIS.
Sur le même appartement à 3 000 000 NIS, la facture passe à 240 000 NIS. L’écart avec un résident dépasse 200 000 NIS – parfois bien plus sur un bien haut de gamme.
Achat immobilier en Israël pour un étranger : c’est donc parfaitement légal, et sans obligation de visa ni d’Alya. Mais la fiscalité est nettement moins douce. Autant le savoir avant de visiter.
Le taux préférentiel des Olim Hadashim
Les Olim Hadashim (nouveaux immigrants) bénéficient du barème le plus favorable : 0,5 % jusqu’à environ 1 900 000 NIS, puis un taux réduit de 5 % au-delà.
Attention, le régime a changé le 15 août 2024 : pour les Olim arrivés depuis cette date, le bien doit être destiné à l’habitation, constituer votre résidence unique en Israël et rester sous 20 183 565 NIS. Les Olim arrivés avant conservent l’ancien régime, plus souple.
Traduction pratique : si vous envisagez l’Alya à moyen terme, il peut être plus rentable d’acheter après l’immigration qu’avant. Nous chiffrons les deux scénarios avec vous.
Le délai de paiement : 60 jours après la signature
La Mas Rechisha doit être déclarée et payée dans les 60 jours suivant la signature de l’acte. Passé ce délai, des pénalités et intérêts de retard s’appliquent.
Ne laissez pas ce dossier dormir : c’est l’erreur la plus fréquente des acheteurs étrangers, qui découvrent l’échéance après avoir mobilisé toute leur trésorerie sur le prix du bien.
👉 Le détail complet de la procédure est dans notre guide : Acheter un bien immobilier en Israël : le guide complet.
Le financement de votre achat
Le financement immobilier en Israël est le deuxième point de friction. Les règles de la Banque d’Israël sont strictes, et l’accès au crédit dépend fortement de votre statut.
La Mashkanta : le prêt immobilier israélien
La Mashkanta (משכנתא) est le prêt hypothécaire israélien. Elle est généralement structurée en plusieurs tranches à taux différents – fixe, variable, indexée – que vous combinez pour lisser le risque. C’est une particularité : en Israël, on ne signe pas « un » prêt, on assemble un panier de tranches.
Le prêt immobilier en Israël est encadré par la réglementation de la Banque d’Israël, qui plafonne le ratio prêt/valeur du bien (LTV). C’est de là que viennent les exigences d’apport.
Les conditions d'apport : 25 % pour un résident, 50 % pour un non-résident
- Résident, 1er bien (résidence principale) : apport minimum de 25 % hors frais.
- 2e bien ou investissement locatif : apport minimum de 50 %.
- Non-résident : apport minimum de 50 % dans la quasi-totalité des banques. Certaines refusent purement et simplement de financer des non-résidents, et les taux proposés sont souvent moins favorables.
Pour un appartement à 3 000 000 NIS, il faut donc 750 000 NIS d’apport pour une résidence principale, ou 1 500 000 NIS pour un investissement – hors Mas Rechisha, honoraires d’avocat et frais d’agence.
La règle du tiers : la mensualité ne peut dépasser 1/3 des revenus nets
Ce plafond est absolu : votre mensualité totale de crédit immobilier en Israël ne peut excéder un tiers de vos revenus nets du foyer. La banque l’applique sans négociation.
Conséquence directe : un couple qui veut emprunter plus doit augmenter ses revenus déclarés ou augmenter son apport. Il n’existe pas de marge de manœuvre sur cette règle.
Le prêt hypothécaire depuis la France : une alternative pour les non-résidents
Si vous bloquez sur les banques israéliennes, une autre voie existe : emprunter jusqu’à 70 % de la valeur d’un bien immobilier que vous détenez en France, via un prêt hypothécaire français.
Les fonds sont débloqués en euros, puis transférés en Israël. Vous accédez à des conditions françaises, souvent plus souples pour un profil étranger. Le revers : un risque de change pendant toute la durée du prêt.
Faut-il passer par un courtier ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fréquemment rentable. Un courtier spécialisé en financement immobilier en Israël connaît les banques qui acceptent les profils étrangers, les marges négociables et les pièges des contrats de Mashkanta.
L’ordre de grandeur parle de lui-même : 0,1 % de taux gagné sur 25 ans, sur un prêt de 2 000 000 NIS, représente plus de 50 000 NIS d’économie. Sur un prêt plus long ou plus gros, l’écart grimpe vite.
La caution personnelle (Arevut) : l'exception à la responsabilité limitée
L’Arevut (ערבות), c’est la garantie personnelle. Les banques israéliennes la demandent presque systématiquement – au dirigeant pour un prêt d’entreprise, à l’emprunteur pour un prêt immobilier.
Le point à comprendre : dès que vous signez cet Arevut, l’écran de la responsabilité limitée disparaît pour les dettes bancaires concernées. Votre patrimoine personnel redevient une cible. Avant de signer, faites chiffrer l’exposition réelle.
La fiscalité de la détention
Acheter, c’est fait. Reste à financer la détention – et c’est là que beaucoup de propriétaires perdent de l’argent par simple méconnaissance.
L'Arnona : la taxe municipale
L’Arnona (ארנונה) est la taxe foncière municipale. Elle se paie à la municipalité où se situe le bien, généralement en deux versements annuels. Deux points méritent votre attention :
- Tarif professionnel vs résidentiel : le tarif commercial ou professionnel est nettement supérieur au résidentiel. Un appartement transformé en bureau ou en cabinet paie beaucoup plus cher.
- Déductibilité : pour un bien professionnel, l’Arnona est déductible du bénéfice imposable.
- Réductions : elles existent, mais elles ne sont jamais appliquées d’office. Il faut en faire la demande. Et les délais de contestation sont courts.
Deux guides utiles de notre blog traitent le sujet en profondeur : Comment gérer les taxes immobilières en Israël ? et la distinction impôts immobiliers commercial vs résidentiel.
La taxe sur les logements vacants
Un bien non occupé peut être soumis à une taxe spécifique, qui vise à lutter contre les logements laissés vides. Le taux et l’assiette dépendent de la commune et de la durée de vacance. Le point clé : cette taxe augmente avec la durée de vacance, ce qui transforme un bien dormant en charge croissante.
Les revenus locatifs : imposition et exonérations
Les revenus locatifs en Israël peuvent être exonérés sous conditions, ou imposés selon plusieurs régimes. Le bon choix dépend de votre statut, du type de bien (résidentiel ou commercial) et du montant des loyers.
Une exonération n’exonère pas de déclarer : nous détaillons pourquoi dans Les bonnes raisons de faire une déclaration fiscale même quand votre loyer est exonéré.
Pour aller plus loin :
La location courte durée (Airbnb) : un régime spécifique
La location courte durée relève d’un régime particulier. À Tel Aviv, la municipalité a déjà relevé l’Arnona des appartements loués via Airbnb et Booking. Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée courte sont imposés différemment de la location longue durée – jusqu’à 50 % dans certaines situations.
Le sujet est très surveillé : l’administration fiscale israélienne croise désormais les données des plateformes. Voir Imposition Airbnb en Israël et l’augmentation de l’Arnona à Tel Aviv.
Déclarer ses biens immobiliers en Israël
Vous détenez un bien en Israël et un bien à l’étranger ? Les deux doivent être déclarés. L’échange automatique d’informations s’étend désormais à l’immobilier, comme il l’a fait pour les comptes bancaires.
Un propriétaire non déclaré s’expose à des redressements rétroactifs et à des pénalités. Nous couvrons le sujet dans Déclaration de biens immobiliers en Israël et Échange automatique d’informations immobilière.
La fiscalité de la revente
La revente déclenche le Mas Shevach (מס שבח), l’impôt sur la plus-value immobilière. Sa mécanique est simple dans son principe, redoutable dans ses détails.
Le Mas Shevach : la plus-value immobilière
L’imposition frappe la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé. Cette correction n’est pas un simple ajustement : elle intègre l’inflation, les frais d’acquisition, et – point que beaucoup ignorent – les amortissements pratiqués si le bien a été loué.
Conséquence contre-intuitive : même dans un cas exonéré, vous pouvez devoir réintégrer des amortissements pour déterminer la plus-value imposable. Voir Amortissement à déduire pour déterminer la plus-value.
L'exonération pour résidence principale
L’exonération du Mas Shevach pour résidence principale est l’un des avantages les plus puissants du système israélien. Elle s’applique sous conditions et dans la limite de plafonds : caractère de résidence unique, et un délai depuis la dernière vente exonérée.
Mal engagée, la demande d’exonération se transforme en redressement. Bien engagée, elle peut ramener l’impôt à zéro.
La plus-value pour un non-résident
Un non-résident qui vend un bien en Israël relève d’un régime spécifique, avec une retenue à la source possible au moment de la transaction et un mode de calcul adapté. Le taux et les modalités dépendent notamment de la date d’acquisition du bien.
Deux guides complémentaires : Nouveaux avantages dans l’imposition des ventes immobilières et Vente d’un appartement en France par un résident d’Israël.
La donation immobilière
Donner un bien à ses enfants est une stratégie patrimoniale classique – mais en Israël, elle déclenche des règles fiscales précises et s’articule avec la convention fiscale France-Israël. Le timing et la structure changent tout.
👉 Détail dans La donation immobilière en Israël et Transmettre son patrimoine en Israël.
Chiffrez avant de vendre : notre simulateur de plus-value immobilière estime votre Mas Shevach en quelques minutes.
Acheter en Israël depuis la France
L’achat immobilier en Israël pour un étranger depuis la France est techniquement faisable de bout en bout, sans se déplacer. C’est aussi là que se concentrent les pièges.
La procuration authentique : comment acheter sans se déplacer
Tout repose sur la procuration authentique : vous donnez à un avocat israélien le pouvoir de signer l’acte de vente en votre nom. Cette procuration doit être authentifiée selon deux voies possibles.
Elle est irrévocable une fois signée dans le cadre de la transaction. Lisez-la ligne par ligne avant de signer.
Le notaire israélien exerçant en France : l'alternative au consulat
Deux options pour authentifier la procuration :
- Un notaire israélien exerçant en France – la solution la plus simple et la plus rapide. Certains professionnels franco-israéliens interviennent des deux côtés de la Méditerranée et gèrent l’intégralité des formalités depuis Paris ou Lyon.
- Le consulat d’Israël en France – voie officielle, mais démarche plus longue et créneaux limités.
Dans la majorité des dossiers, l’option 1 fait gagner plusieurs semaines.
Les documents nécessaires
- Passeport en cours de validité
- Justificatif de domicile récent
- Formulaire d’inscription de la transaction au Tabo
- Pouvoir irrévocable, côté acheteur et côté vendeur
- Acte de vente
- Formulaire déclaratif aux services fiscaux israéliens pour la Mas Rechisha
Certains de ces documents exigent une signature personnelle authentifiée : c’est là qu’intervient le notaire israélien en France.
Les pièges à éviter
- Le compromis est contraignant dès la signature. Il n’y a aucun délai de rétractation. C’est la différence la plus dangereuse avec la France.
- L’avocat doit intervenir AVANT la signature. Pas après : après, il ne vous reste que les contentieux.
- La visite physique reste indispensable. Photos et visites virtuelles ne montrent ni le bruit, ni l’état des parties communes, ni le voisinage.
Le Tabo et les vérifications juridiques
Le Tabo : le registre foncier israélien
Le Tabo (טאבו) est le registre foncier israélien – l’équivalent de notre cadastre, avec une valeur juridique forte. Il recense les propriétés, leurs propriétaires, les hypothèques et les servitudes.
L’avocat y vérifie que :
- le vendeur est bien le propriétaire légal, et non un héritier contesté ;
- le bien est libre de toute charge : hypothèque, dette, litige ;
- la construction est conforme au permis accordé ;
- la destination légale est bien l’habitation, et non un entrepôt converti.
Les irrégularités de construction : 20 % des biens vendus en Israël
Le chiffre est brutal : environ 20 % des biens vendus en Israël présentent des irrégularités de construction. Autrement dit, près d’un bien sur cinq a été construit au-delà de ce que permettait le permis.
Ces irrégularités compliquent la revente et peuvent bloquer le financement bancaire. Un acheteur non averti découvre le problème… souvent au moment de revendre.
La spécificité de Jérusalem : les biens non inscrits au Tabo
À Jérusalem, une partie des biens des quartiers anciens n’est pas inscrite au Tabo, mais dans un registre alternatif géré par l’Autorité foncière israélienne – héritage de la période jordanienne antérieure à 1967.
Le point est décisif : certaines banques refusent de financer un bien non inscrit au Tabo, ou imposent des conditions beaucoup plus strictes. Notre cabinet est à Jérusalem et connaît ces dossiers, quartier par quartier.
Le rôle de l'avocat : il n'y a pas de notaire en Israël
Répétons-le, car c’est la source d’erreur numéro un des acheteurs français : il n’y a pas de notaire en Israël au sens français. C’est l’avocat qui joue ce rôle.
Il n’est pas obligatoire légalement. Il est indispensable en pratique. Il vérifie le Tabo, négocie les clauses et protège vos intérêts avant la signature – le seul moment où cela compte vraiment.
Investir dans l'immobilier israélien
Les villes et quartiers pour les francophones
Le marché israélien est à géographie variable. Deux rues parallèles à Tel Aviv peuvent afficher 20 % d’écart de prix. Voici les repères pour un investissement immobilier en Israël :
Ville | Prix indicatif au m² (2026) | Profil |
Tel Aviv | 55 000 à 70 000 NIS, jusqu’à plus de 80 000 (Neve Tzedek, Rothschild, Jaffa) | Marché le plus cher et le plus liquide |
Jérusalem | 25 000 à 45 000 NIS | Marché à deux vitesses ; quartiers francophones : Ramot, Har Nof, Guivat Shaoul, Bayit VeGan |
Ra’anana | 30 000 à 40 000 NIS | Très prisée des familles francophones |
Netanya | 21 000 à 28 000 NIS | Bord de mer, demande locative saisonnière |
Ashdod | Marché plus abordable | Bonne infrastructure, communauté francophone établie |
Pour les francophones qui veulent rester dans l’orbite de Tel Aviv à prix accessible : Florentin, Bat Yam et la périphérie nord (Herzliya, Ra’anana).
Les rendements locatifs par marché
À Tel Aviv, le rendement locatif brut tourne autour de 2 à 3 %. C’est modeste – mais compensé par la valorisation du capital et une liquidité de revente rare. Dans les autres villes (Ashdod, Netanya et la périphérie), les rendements bruts sont plus élevés, autour de 3 à 4 %, au prix d’une valorisation moins spectaculaire.
Le bon arbitrage dépend de votre horizon : rendement immédiat ou plus-value à la sortie.
L'achat sur plan (Dira Mehakablan) : avantages et risques
La Dira Mehakablan (דירה מהקבלן), l’appartement acheté au promoteur, a de vrais atouts :
- prix bloqué à la signature, protégé de l’inflation ;
- paiement échelonné sur la durée des travaux ;
- bien neuf, aux normes actuelles, avec garanties constructeur.
Mais les risques sont réels :
- délais souvent dépassés de 12 à 24 mois ;
- risque de défaillance du promoteur : exigez la garantie bancaire (Arevut Bankaïte, ערבות בנקאית) avant de signer ;
- valeur à la livraison pouvant être inférieure au prix payé si le marché a baissé entre-temps.
Le levier financier : avantages et risques
Emprunter pour investir amplifie les gains et les pertes. La règle du tiers, l’apport de 50 % sur un bien d’investissement et le risque de change structurent l’équation.
👉 Analyse complète : Investir dans l’immobilier en Israël : levier financier, avantages et risques.
Pour la fiscalité d’ensemble des entreprises et particuliers, voir notre page Fiscalité israélienne.
Les spécificités pour les Olim Hadashim
Faire son Alya ouvre des avantages fiscaux immobiliers substantiels. Trois pèsent lourd dans un projet d’achat.
Le taux préférentiel de Mas Rechisha
0,5 % jusqu’à environ 1 900 000 NIS, puis un taux réduit au-delà. Sur un bien d’entrée de gamme, l’avantage face à un non-résident (8 % dès le premier shekel) est massif. L’avantage s’utilise une seule fois, dans une fenêtre encadrée autour de la Teoudat Oleh.
L'exonération de TVA sur le premier achat neuf
Sur le premier achat neuf, une exonération partielle de TVA peut s’appliquer. La TVA israélienne est à 18 % : sur un prix promoteur de 3 000 000 NIS, l’enjeu se compte en dizaines de milliers de shekels.
L'exonération de 10 ans et les revenus locatifs étrangers
L’exonération de 10 ans sur les revenus de source étrangère couvre notamment les loyers d’un bien situé à l’étranger – mais PAS les loyers d’un bien situé en Israël. La nuance est capitale et source de confusions fréquentes.
Pour aller plus loin : Décalage de la Teoudate Olé et Avantages fiscaux de l’Alya.
La réduction d'Arnona de 90 % pendant 12 mois
Les Olim Hadashim bénéficient d’une réduction d’Arnona de 90 % pendant 12 mois. Elle est rarement appliquée d’office : il faut la demander à la municipalité, dans les 2 premières années suivant l’Alya.
👉 Le guide complet des droits et avantages : Olim Hadashim.
FAQ - Questions fréquentes sur l'immobilier en Israël
Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Israël ?
Le prix du bien, plus une série de frais qui s’additionnent vite :
- Mas Rechisha : 0 à 10 % selon votre statut ;
- honoraires d’avocat : 0,5 à 1,5 % du prix ;
- frais d’agence : 2 % + TVA 18 %, soit ≈ 2,36 % ;
- diagnostics techniques : variables.
Budget total hors prix du bien : environ 3 à 5 % du prix. Sur un bien à 3 000 000 NIS, comptez donc 90 000 à 150 000 NIS de frais – à mobiliser en plus de l’apport.
Peut-on acheter en Israël sans être résident ?
Oui. Aucun texte n’interdit à un étranger d’acheter en Israël, quelle que soit sa nationalité. Pas besoin de visa, de titre de séjour ni d’Alya.
Mais la fiscalité est nettement moins avantageuse : Mas Rechisha à 8 % dès le premier shekel, pas de taux préférentiel Olim, pas d’exonération de 10 ans. C’est le trade-off central de l’achat immobilier en Israël pour un étranger.
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier en Israël ?
- 25 % minimum pour un résident qui achète sa résidence principale ;
- 50 % pour un non-résident ou pour un investissement locatif.
Dans les deux cas, ces montants s’entendent hors frais. Et la mensualité ne peut dépasser un tiers des revenus nets du foyer.
Quelle est la taxe d'acquisition (Mas Rechisha) en 2026 ?
- Résident, premier appartement : 0 % jusqu’à 1 978 745 NIS, puis 3,5 %, 5 %, 8 % et 10 % par tranches.
- Non-résident : 8 % dès le premier shekel, puis 10 % au-delà de 6 055 070 NIS.
- Oleh Hadash : 0,5 % jusqu’à environ 1 900 000 NIS, puis taux réduit.
Ces seuils sont gelés jusqu’en 2028.
Comment est imposée la plus-value immobilière en Israël ?
Le Mas Shevach s’applique à la revente. Une exonération est possible pour la résidence principale, sous conditions et dans la limite des plafonds. Le régime dépend de votre statut (résident ou non-résident) et de la date d’acquisition. Chiffrez avec notre simulateur de plus-value.
Faut-il un notaire pour acheter en Israël ?
Non – il n’y a pas de notaire en Israël au sens français. C’est l’avocat qui joue ce rôle. Il n’est pas obligatoire légalement, mais indispensable en pratique : il vérifie le Tabo, négocie les clauses et protège vos intérêts avant la signature.
Nos guides immobiliers
Plus de 40 articles pour approfondir chaque volet : achat, financement, fiscalité de la détention, revente, investissement et Olim Hadashim.
Achat et acquisition
Acheter un bien immobilier en Israël : le guide complet – étapes, Mas Rechisha, Tabo, procuration.
Combien coûte un appartement en Israël ? – prix réels, ville par ville.
Acheter ou louer en Israël – le comparatif complet.
Acheter en prévente en Israël : ce qu’on ne vous dit pas – les risques cachés du sur plan.
Achat d’un appartement en Israël – les points de vigilance.
Avantages fiscaux pour l’achat d’un logement en Israël – ce à quoi vous avez droit.
Acheter un appartement en Israël avec une SCI française – montage et fiscalité.
Agents immobiliers en Israël – comment travaillent-ils et à quel coût.
Financement
Financement immobilier Israël – conditions, banques, apport.
Négocier votre prêt immobilier en Israël – marges et leviers.
Les raisons de la hausse des taux d’intérêt en Israël – décryptage macro.
Crédits d’impôt pour les intérêts bancaires en Israël – récupérez ce qui vous revient.
Fiscalité de la détention
Revente et plus-value
Investissement
Olim Hadashim
Taxe d’acquisition Ole Hadash – qui peut en bénéficier et quand.
Guide Olim Hadashim
Dray & Dray : votre cabinet pour votre projet immobilier
Le cabinet Dray & Dray n’est ni une agence immobilière, ni un cabinet d’avocats. Notre terrain, c’est la fiscalité de votre opération immobilière en Israël – et c’est là que se jouent les vraies économies.
Concrètement, nous intervenons sur :
- Le calcul et l’optimisation de la Mas Rechisha. Selon votre statut, l’écart se compte en dizaines ou en centaines de milliers de shekels. Nous sécurisons le statut le plus avantageux avant la signature.
- Le financement. Structuration de la Mashkanta, apport, règle du tiers, arbitrage entre banque israélienne et prêt hypothécaire français.
- Les déclarations fiscales. Mas Rechisha, déclaration aux services fiscaux, mise à jour de l’Arnona, revenus locatifs en Israël et à l’étranger.
- La fiscalité de la revente. Un bien correctement structuré à l’achat coûte bien moins cher à la sortie.
- Le conseil franco-israélien. Convention fiscale, double imposition, transmission du patrimoine entre les deux pays.
Nos deux bureaux :
Tel Aviv – 31 boulevard Rothschild. Votre expert-comptable à Tel Aviv
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Pour une vue d’ensemble de nos domaines : Fiscalité israélienne : entreprises et particuliers et Convention fiscale France-Israël.
Chiffrez avant de signer
Nos simulateurs en ligne estiment gratuitement votre Mas Rechisha et votre plus-value immobilière en quelques minutes.
Sources officielles
- Israël Tax Authority (Rashut HaMisim) – gov.il/en/departments/israel_tax_authority
- Simulateur officiel de la taxe d’achat (Mas Rechisha) – gov.il/en/service/real_eatate_taxsimulator
- Demande d’exonération partielle de taxe d’achat pour un Oleh Hadash (formulaire 2973) – gov.il/en/service/real-estate-2973b
- Banque d’Israël – réforme de transparence sur les prêts immobiliers et plafonds LTV – boi.org.il
- Kol Zchut (base de droits en Israël) – Mas Rechisha – kolzchut.org.il
