Les enjeux de la fraude fiscale sur les revenus locatifs en Israël
La fraude fiscale sur les revenus locatifs représente un manque à gagner considérable pour l’État israélien. Selon les estimations, elle s’élèverait à plusieurs milliards de shekels par an. Face à ce phénomène, Le fisc israélien traque les propriétaires et a considérablement renforcé ses moyens de contrôle et de détection ces dernières années.
Un impôt relativement modéré sur les revenus locatifs
En Israël, la fiscalité sur les revenus locatifs est relativement avantageuse :
- Exonération jusqu’à 5,654 shekels de revenus mensuels pour la location résidentielle
- Possibilité d’opter pour un taux d’imposition fixe de 10% sur les revenus locatifs résidentiels
- Déductions possibles pour certaines dépenses liées à la location

Malgré ces avantages, de nombreux propriétaires continuent de dissimuler tout ou partie de leurs revenus locatifs.
Comment déclarer les revenus locatifs étrangers pour un résident israélien ?
Les principales techniques de fraude
Les techniques de fraude les plus courantes en Israël sont :
- La non-déclaration pure et simple des revenus locatifs
- La sous-déclaration partielle des loyers perçus
- Le paiement d’une partie du loyer en espèces
- La déclaration de fausses charges déductibles
- L’utilisation de prête-noms pour échapper à l’imposition
Les nouvelles méthodes de détection du fisc israélien
Pour lutter contre cette fraude, l’administration fiscale israélienne a considérablement modernisé ses méthodes de contrôle et de détection.
Le croisement des données avec les services publics
Le fisc israélien collabore étroitement avec divers services publics pour détecter les locations non déclarées :
- Les compagnies d’électricité et d’eau signalent les changements d’utilisateurs des compteurs
- Les municipalités fournissent des informations sur les changements de résidents
Ces changements indiquent souvent l’arrivée d’un nouveau locataire, alertant le fisc sur une potentielle location
Le data mining et le croisement des données
Le fisc utilise également le data mining et le croisement de multiples bases de données pour détecter les incohérences :
- Données du cadastre et de la publicité foncière
- Déclarations de revenus
- Annonces immobilières en ligne
- Données des plateformes de location

Ces croisements permettent d’identifier les biens loués non déclarés ou les sous-déclarations de loyers.
La surveillance des réseaux sociaux
Les agents du fisc scrutent également les réseaux sociaux à la recherche d’indices de train de vie incompatible avec les revenus déclarés. Les photos de vacances luxueuses ou de biens immobiliers non déclarés peuvent attirer l’attention.
Les risques encourus par les fraudeurs en Israël
Les propriétaires qui dissimulent leurs revenus locatifs s’exposent à de lourdes sanctions :
Redressement fiscal et pénalités
En cas de contrôle, le fisc peut réclamer des années d’arriérés d’impôts, majorés de pénalités pouvant atteindre un pourcentage significatif des sommes dues.
Poursuites pénales
Dans les cas les plus graves, des poursuites pénales peuvent être engagées pour fraude fiscale, passibles d’amendes importantes et même de peines de prison.
Les pièges à éviter pour les propriétaires israéliens
Certaines pratiques courantes peuvent s’avérer très risquées fiscalement :
La donation fictive aux enfants
Transférer la propriété d’un bien locatif à ses enfants tout en continuant à en percevoir les revenus est considéré comme un abus de droit fiscal.
La sous-location non déclarée
Sous-louer son bien sans l’accord du propriétaire et sans déclarer les revenus est doublement illégal.
La location saisonnière non déclarée
Les revenus de location saisonnière, même occasionnels, doivent être déclarés au fisc israélien.
Comment se mettre en conformité en Israël ?
Face au renforcement des contrôles, il est vivement recommandé de régulariser sa situation :
La déclaration spontanée
Une déclaration spontanée des revenus non déclarés peut permettre de bénéficier de pénalités réduites.
Le recours à un expert-comptable
Un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre fiscalité immobilière en toute légalité en Israël.
Conclusion
Face au renforcement des moyens de contrôle du fisc israélien, la dissimulation des revenus locatifs est devenue extrêmement risquée. Une gestion transparente et optimisée de son patrimoine immobilier est aujourd’hui la meilleure stratégie en Israël.
N’hésitez pas à consulter un expert fiscal pour un audit de votre situation et des conseils personnalisés. Ces professionnels vous aideront à mettre en place une stratégie patrimoniale efficace et conforme à la réglementation israélienne.