Déduction fiscale pour les intérêts bancaires en Israel
Les propriétaires d’appartements résidentiels subissent en ce moment une forte hausse des taux d’intérêt sur leur crédit bancaire.
Cette année, certains se retrouvent à payer cette année le double ou le triple des intérêts sur les emprunts qu’ils ont contractés pour l’achat de leurs appartements. Ces personnes doivent savoir qu’il est possible, dans certaines conditions, d’obtenir un avantage fiscal pour les intérêts payés sur ces crédits.
Ce crédit peut être déduit sur les éléments suivants :
1. Revenus locatifs des appartements loués.
2. Activité professionnelle réalisée dans le bien en question.
3. Déduction des intérêts bancaires de la plus-value immobilière en cas de revente du bien.
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Augmentations des taux d’intérêt de la Banque d’Israël
Les augmentations des taux d’intérêt de la Banque d’Israël ont un impact direct sur les taux d’intérêt des prêts hypothécaires et sur le montant des remboursements mensuels des emprunteurs.
Les intérêts de ces prêts et prêts immobiliers représentent une part importante du coût total d’acquisition des appartements, bien qu’ils soient payés mensuellement sur la durée du financement ou du prêt immobilier et qu’ils soient pris en compte chaque année comme dépenses d’intérêts bancaires en Israel pour le calcul de l’impôt foncier.
Conformément à la loi sur l’impôt sur le revenu et à la loi sur la taxe foncière, il est possible de déduire les paiements d’intérêts bancaires en Israel en fonction des conditions suivantes :
Dépenses déductibles des revenus locatifs :
Lorsqu’un appartement est loué à usage d’habitation et que le loyer n’est pas considéré comme une activité commerciale, les frais d’intérêts bancaires en Israel peuvent être déduits des revenus locatifs, en fonction du régime fiscal choisi pour les revenus de location, comme suit :
- « Taux d’imposition à 10%» – dans ce cas, l’impôt est payé sur le montant total des loyers encaissés et le propriétaire ne peut pas réclamer de dépenses.
Il convient de rappeler qu’il faut payer l’impôt dû (10%) sur les revenus perçus en 2022 jusqu’au 31 janvier 2023.
Cependant, cette année, il convient de réévaluer s’il est préférable de payer l’impôt ou de déclarer les revenus de location selon le régime normal ci-dessous.
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2. « Régime d’exonération »
Dans ce cas, il est possible de bénéficier d’une exemption fiscale totale dans la limite d’un plafond de 5 471 NIS par mois pour l’année fiscale 2023, et selon ce régime, il n’y a pas besoin de dépenses déductibles, car le montant des recettes est de toute façon exonéré d’impôts.
Cependant, si les dépenses totales pour la réduction, les intérêts et autres dépassent les revenus de location et qu’il y a une perte de location, il est conseillé de soumettre une déclaration selon le régime normal et de bénéficier de cette perte en tant que dépense déductible lors de la vente de l’appartement.
Si vous ne le faites pas, il n’y a pas de possibilité de revenir en arrière.
3. « Régime au forfait réel » (revenus moins dépenses)
Dans ce régime, le calcul des revenus de location est effectué en déduisant les dépenses liées à la location, y compris les intérêts payés sur les prêts contractés pour l’achat de l’appartement.
Le résultat de ce calcul peut entraîner un petit bénéfice sur lequel l’impôt sera inférieur à 10% des revenus bruts, voire même une perte pour laquelle aucun impôt sur le revenu n’est dû.
Cette perte peut être reportée dans les années futures et considérée comme une dépense déductible dans le calcul de l’impôt sur la vente de l’appartement et/ou reportable comme perte sur les revenus locatifs pour les années suivantes.
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BON A SAVOIR !
Dans la même année fiscale, les pertes constatées sur un appartement peuvent être comptabilisé sur la location d’un autre appartement.
N’optez pas tout de suite à payer les 10%, mais optimisez au mieux vos revenus locatifs en payant moins d’impôts.
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Le choix de la méthode de taxation
Selon ce qui précède, le choix de la méthode de taxation revêt une grande importance, et doit être réévalué chaque année.
En effet, dans les cas où il y a des frais d’intérêts élevés, le choix de la méthode d’exonération fiscale ou même d’une méthode d’imposition avec un taux réduit de 10%, comme mentionné ci-dessus, ne permettent pas la déduction des frais et peuvent entraîner une imposition plus élevée que l’imposition selon la méthode régulière dans l’année en cours ou lors de la vente future.
De plus, la création de pertes locatives sera considérée comme une dépense pour les années à venir en compensation des profits provenant de la location de biens immobiliers, ainsi qu’une dépense déductible lors de la vente future de l’appartement.
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Intérêts bancaires en Israel lors de la plus value
Dans la vente d’appartements et d’autres biens immobiliers, des frais d’intérêts bancaires en Israel seront déduits pour les prêts contractés pour leur financement/leur hypothèque lors du calcul de l’impôt sur la plus value:
L’article 39A de la loi sur la taxation des biens immobiliers stipule que les paiements d’intérêts réels seront déduits lors du calcul de la plus value lors de la vente de droits immobiliers, y compris la vente d’un appartement résidentiel, sous réserve des conditions suivantes:
- Les frais d’intérêts réels ne sont pas autorisés à être déduits en vertu de la loi. (Dans ce cas les intérêts doivent être déduis chaque année avec les revenus locatifs).
- Les frais d’intérêts ont été engagés depuis le jour de l’achat jusqu’à 90 jours après la vente.
- Le prêt a été contracté pour l’achat/l’amélioration de droits immobiliers.
- Le prêt a été contracté peu de temps avant l’achat/l’amélioration de droits immobiliers.
- Le prêt n’a pas été obtenu par un proche parent.
Amortissement à déduire pour déterminer la plus-value… même en cas d’exonération (!)
Exonération des frais d’intérêts réels
Conformément à la circulaire fiscale numéro 16/2003 sur « l’exonération des frais d’intérêts réels dans le calcul de la plus value lors de la vente de droits immobiliers », sous certaines conditions, il est possible de demander la déduction des frais d’intérêts sur un prêt immobilier privé lors du calcul des gains en capital lors de la vente d’un bien immobilier destiné à un usage privé, tel qu’un appartement.
D’une part, conformément à la directive susmentionnée, les dépenses d’intérêts réelles qui ont été payées seront déduites. Pour cela, des approbations annuelles attestant du paiement effectif des intérêts a la banque doivent être obtenues.
D’autre part, conformément à la directive 5/2007, l’application de la « voie d’exonération » ou de la « voie régulière » a été choisie pour les revenus locatifs, puis l’appartement est vendu. Les frais de financement qui ont été nécessaires à la déduction ou qui auraient pu être déduits ne seront pas déduits en tant que frais de vente dans le calcul de la plus-value.
Il convient de noter que cette instruction fait actuellement l’objet d’une action collective dans laquelle l’argument a été soulevé, selon lequel elle ne s’applique pas à une personne qui a choisi la voie d’exonération.
Les dépenses d’intérêts pour les travailleurs depuis leur domicile
Les travailleurs indépendants qui travaillent depuis leur domicile peuvent considérer les intérêts comme étant en relation avec leur utilisation professionnelle de la maison comme frais reconnu.
Cependant, il convient de faire attention car plus l’utilisation principale de la maison est à des fins commerciales, moins il y aura d’exonération fiscale lors de la vente de la maison.
En résumé :
Il est regrettable que les dépenses d’intérêts pour les prêts aient considérablement augmenté l’année dernière, mais une planification fiscale appropriée peut au moins permettre de bénéficier d’une réduction de ces dépenses.
Que ce soit dans le calcul des bénéfices et pertes de la location ou lors de la vente de la propriété dans le futur.
Vos interrogations – nos conseils
- Rembourser ses prêts est il intéressant ?
- Vers un chamboulement dans l’immobilier en Israël ? Où investir ?
- Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société ?
- Quels sont les frais que l’on peut déduire dans le forfait réel ?
