Imposition des plus-values sur les ventes immobilières en Israël
Vous comptez vendre un appartement en Israël ! Quelle est l’imposition sur les ventes immobilières en Israël ?
Sachez que l’imposition sur les ventes immobilières en Israël a changé en 2018.
Nous allons dans cet article vous faire un résumé des 6 changements majeurs.
Le principal changement est le système d’imposition sur une période dite “linéaire”. Exonération partielle de la plus- value des ventes immobilières en Israël. Nous l’expliquerons en détail à la fin de cet article.
La loi sur la fiscalité immobilière avant les réformes de 2013
Afin de mieux comprendre le changement drastique dans l’imposition des ventes immobilières en Israël, il faut comprendre ce qu’était la loi avant les réformes. Tout propriétaire d’appartement en Israël, quel que soit le nombre d’appartements en sa possession, pouvait vendre un appartement tous les 4 ans. S’il respectait ce délai d’attente de 4 ans, la plus- value était totalement exonérée d’impôts.
Le marché de l’immobilier en Israël ayant complètement changé, le gouvernement Israélien voulant endiguer la bulle immobilière en Israël a donc décidé de changer radicalement l’imposition sur les biens résidentiels. Ainsi l’exonération de la vente tous les 4 ans a été abolie.
Le problème étant que l’on ne peut annuler une loi rétroactivement.
Il y a donc eu une période de transition allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017.
Nous allons dans les paragraphes suivant vous faire un résumé de la loi sur les changements ayant eu lieu depuis.
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La limite du nombre d’appartements vendus à un taux d’imposition préférentiel a été annulée
De ce fait le calcul de l’imposition linéaire à un taux préférentiel pourra être effectué sans que le nombre d’appartements vendus soit limité et sans qu’il n’y ait une limite de temps d’une vente à l’autre.
Auparavant et ce pendant toute la période de transition fixée par la loi – du 01/01/14 au 31/12/17- un propriétaire ne pouvait vendre que deux appartements à un taux d’imposition préférentiel. Cette limite temporaire dans le nombre d’appartements pouvant être vendus a pris fin au 31/12/2017.
Dès le 01/01/2018 il est possible de vendre plus de 2 appartements à un taux d’imposition préférentiel. (Calcul linéaire).
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Vente d’une partie de l’appartement
Comme mentionné ci-dessus pendant toute la période de transition il était possible de ne vendre que 2 appartements à un taux d’imposition préférentiel.
Mais il subsistait également un doute quant à la possibilité de bénéficier du taux d’imposition préférentiel concernant la vente partielle, et non totale, du second appartement.
Dès le 1/01/2018 le doute ne subsiste plus et il est tout à fait possible de ne vendre qu’une partie du second appartement et de profiter néanmoins d’un taux d’imposition préférentiel.
Vente entre des proches
Il n’y a plus aucune limite lors d’une vente entre proches pour bénéficier du taux d’imposition préférentiel.
De ce fait si une personne décide de vendre un bien immobilier à un proche, elle pourra bénéficier du taux d’imposition préférentiel via le calcul linéaire.
Il était donc recommandé si vous étiez dans ce cas de figure d’attendre début janvier 2018 pour effectuer la transaction et obtenir ce nouvel avantage fiscal.
Vente d’un appartement reçu en cadeau
Jusqu’au changement de la loi, une personne qui avait reçu un appartement en cadeau pendant la période de transition devait attendre et respecter une limite appelée période de « refroidissement ». Période durant laquelle elle ne pouvait pas bénéficier du taux d’imposition préférentiel lors de la vente de son appartement.
Cette limite n’existe plus à partir de janvier 2018 et il est possible d’avoir un taux d’imposition préférentiel même lors de la vente d’un appartement reçu en cadeau.
Allègement dans la définition d’un appartement unique dans le but d’obtenir l’exemption d’imposition
Le changement consiste à ce qu’une personne propriétaire d’un appartement unique le jour de la vente dudit appartement pourra bénéficier d’une exemption d’impôt sur la vente. פטור ממס שבח.
Auparavant, il était stipulé que si jamais une personne avait plus d’un appartement en date du 1/01/2014 et qu’elle décidait de vendre pendant la période de transition le seul appartement qui lui reste, elle ne pourrait bénéficier de l’exemption d’imposition. Et ce même si jamais le jour de la vente elle n’a plus qu’un seul et unique appartement en sa possession.
Ainsi si Mr Cohen avait 2 appartements à la date du 1er Janvier 2014 et qu’il a vendu un appartement le 15 Février 2014. Le 15 Juin 2014, Mr Cohen recevait une proposition d’achat pour son 2nd appartement, il ne pouvait bénéficier d’une exemption d’impôt sur cette vente même s’il ne lui restait à cette date qu’un seul appartement.
Désormais seul le nombre de biens au jour de la vente comptera pour bénéficier de l’exemption d’impôt et non le nombre de biens en sa possession le 1/01/2014.
Calcul “linéaire” de la plus- value immobilière en Israël : exonération partielle de la plus value – לינאריות
Comme nous l’avions expliqué en début d’article, avant 2014 la vente d’un appartement en Israël pouvait être exonérée d’impôts sur la plus-value si l’on vendait des biens résidentiels maximum une fois tous les 4 ans.
A partir de 2014 cette loi a été annulée. Cependant, ne pouvant annuler une loi rétroactivement, le gouvernement israélien a donc mis en place un système d’imposition linéaire.
Selon ce mode de calcul, la plus-value réalisée depuis l’achat du bien jusqu’au 31/12/2013 sera exonérée. La plus-value réalisée depuis le 1/1/2014 jusqu’à la vente du bien sera taxée.
Prenons quelques exemples pour mieux comprendre :
Afin de faciliter la compréhension de cet exemple, nous estimons que l’inflation était nulle durant ces années.
- Monsieur Levy a acheté un appartement au 1er janvier 2005. Il revend cet appartement le 31 décembre 2018. Il aura donc eu le bien en sa possession pendant 14 ans. Le prix d’achat de l’appartement comprenant tous les frais était de 1 million et le prix de vente s’élève à 2.5 millions de shekels. La plus-value est donc de 1.5 millions. Grâce au calcul linéaire, 9 ans sur les 14 ans de détention du bien seront exonérés (soit 9/14 de la plus-value réalisée); et 5 ans sur les 14 ans de détention du bien seront taxés, (soit 5/14 de la plus value). Dans notre exemple, la plus- value imposée sera de 535 714 Shekels . (Taux d’imposition sur les plus values : 25%).
- Monsieur Cohen a acheté son appartement le 1er juin 2015 pour un million de shekel et le revend le 20 juillet 2018 pour 1.3 millions de shekels. Dans ce cas-là il n’y aura pas d’exonération linéaire et les 300 000 shekels de plus-value seront imposés à 25%. (Le calcul linéaire n’avantage que les biens étant achetés avant le 1/1/2014).
En résumé :
Les changements instaurés à partir du 1er janvier 2018 ont grandement avantagé les propriétaires immobiliers détenant des biens depuis plusieurs années.
En effet, ils peuvent bénéficier d’une très grande exonération sur la plus- value réalisée, grâce au calcul linéaire.
Objectif ventes immobilières en Israël
Freiner la hausse des prix de l’immobilier en Israel.
Afin d’éviter des erreurs qui peuvent coûter cher, nous vous recommandons de vous adresser à des spécialistes de l’imposition en Israël.
Le cabinet Dray et Dray se fera un plaisir de répondre à vos questions et vous fera partager son expérience pour ne laisser passer aucun de vos droits.
