En bref. Tout étranger peut acheter un bien immobilier en Israël, sans obligation de résidence ni d’Alya. La procédure diffère de la France sur des points essentiels : pas de notaire, un compromis immédiatement contraignant, une taxe d’acquisition (la Mas Rehisha) qui varie du simple au triple selon votre statut, et un registre foncier (le Tabo) dont il faut maîtriser les subtilités. Ce guide vous donne les étapes, les chiffres réels et les pièges à éviter.
Combien allez-vous payer de Mas Rehisha ?
Le montant varie de 0 à plus de plusieurs millions de shekels. pour un même bien, selon que vous êtes résident, Oleh Hadash ou non-résident. Estimez-le en une minute avec le simulateur Mas Rehisha du cabinet Dray & Dray, puis faites valider votre statut avant de signer.
Peut-on acheter un bien immobilier en Israël sans être résident ?
Oui. Il n’existe aucune restriction légale à l’achat immobilier en Israël pour un étranger, quelle que soit sa nationalité. Vous n’avez besoin ni d’un visa, ni d’un titre de séjour, ni de faire votre Alya pour devenir propriétaire.
Ce qui change selon votre statut, c’est la fiscalité, et la différence est considérable.
Acheter depuis la France : c’est possible
Vous pouvez acheter un appartement en Israël depuis la France sans vous déplacer une seule fois. La procédure repose sur une procuration authentique donnée à un avocat israélien, qui signera en votre nom.
Bonne nouvelle : cette procuration peut être authentifiée par un notaire israélien exerçant en France, sans passer par le consulat d’Israël, démarche souvent longue. Certains professionnels franco-israéliens exercent des deux côtés de la Méditerranée et peuvent gérer l’intégralité des formalités depuis Paris ou Lyon.
Cela dit, une visite physique du bien reste vivement recommandée avant de signer quoi que ce soit. Ce qui semble parfait sur des photos peut réserver de mauvaises surprises.
Acheter sans faire l’Alya : ce que dit la loi
Légalement, aucun texte n’impose l’Alya pour acheter en Israël. Fiscalement en revanche, le statut de non-résident est nettement moins avantageux :
- la Mas Rehisha commence à 8 % dès le premier shekel pour un non-résident, contre 0 % jusqu’à 1 978 745 NIS pour un résident israélien achetant sa résidence principale ;
- aucun accès aux taux préférentiels réservés aux Olim Hadashim ;
- pas d’exonération de 10 ans sur les revenus de source étrangère.
Sur un appartement à 3 000 000 NIS, l’écart de Mas Rehisha entre un résident et un non-résident dépasse 200 000 NIS. Autant le savoir avant de signer.
Les étapes d’un achat immobilier en Israël
Définir votre objectif : résidence principale ou investissement locatif
Ce choix conditionne tout : la fiscalité, le montant d’apport exigé par la banque et la localisation idéale.
- Résidence principale : apport minimum de 25 %, Mas Rechisha à 0 % jusqu’à 1 978 745 NIS pour un résident.
- Investissement locatif (2e bien) : apport minimum de 50 %, Mas Rechisha à 8 % dès le premier shekel.
Trancher cette question avant de visiter le premier bien vous évitera de perdre du temps, et de l’argent.
Choisir la localisation
L’immobilier israélien est un marché à géographie variable. Les disparités entre quartiers sont énormes, parfois au sein d’une même ville.
Certains quartiers de Jérusalem n’ont presque pas pris de valeur en 20 ans. D’autres, bien desservis, proches d’écoles ou de services communautaires, ont doublé sur la même période. À Tel Aviv, l’écart de prix entre deux rues parallèles peut dépasser 20 %.
Notre conseil le plus important : louez avant d’acheter. Ce qui semble séduisant en tant que touriste peut se révéler décevant au quotidien : bruit, accès aux transports, dynamique de quartier. Passer 6 à 12 mois en location dans la zone ciblée est le meilleur investissement que vous puissiez faire avant de signer.
Les vérifications juridiques indispensables : le Tabo
En Israël, l’avocat remplace le notaire. Il n’est pas obligatoire légalement, mais il est indispensable en pratique. Ne signez rien sans lui.
Le Tabo (טאבו) est le registre foncier israélien, équivalent du cadastre français. L’avocat y vérifie :
- que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien, et non un héritier contesté ou un gérant temporaire ;
- l’absence d’hypothèque, de dettes ou de litiges en cours ;
- la conformité du bien au permis de construire accordé ;
- la destination légale du bien : habitation, et non entrepôt converti.
⚠ Un bien sur cinq présente des irrégularités. Environ 20 % des biens vendus en Israël ont été construits au-delà de ce que permettait le permis. Ces irrégularités compliquent la revente et peuvent bloquer le financement bancaire.
Spécificité de Jérusalem : de nombreux biens des quartiers anciens ne sont pas inscrits au Tabo mais dans un registre alternatif géré par l’Autorité foncière israélienne, héritage de la période jordanienne antérieure à 1967. Le point est crucial : certaines banques refusent de financer un bien non inscrit au Tabo, ou imposent des conditions beaucoup plus strictes.
La signature du compromis de vente
⚠ Point critique. En Israël, le compromis de vente est juridiquement contraignant dès la signature. Il n’existe pas de délai de rétractation de 10 jours comme en France.
Si vous signez et que vous changez d’avis, vous perdez votre acompte, et vous pouvez être poursuivi pour le reste. C’est pourquoi l’avocat doit être impliqué avant la signature, pas après. Il négocie les clauses, vérifie le bien et protège vos intérêts.
Le financement (Mashkanta)
La Mashkanta (משכנתא) est le prêt immobilier israélien. Les conditions varient selon votre statut, détaillées en section 3. Une fois l’accord de principe obtenu, la banque verse les fonds directement au vendeur selon un calendrier convenu.
Le paiement des taxes et l’inscription au Tabo
Après la signature de l’acte de vente :
- la Mas Rechisha doit être déclarée et payée dans les 60 jours suivant la signature ;
- l’avocat procède ensuite à l’inscription du transfert de propriété au Tabo ;
- la taxe municipale (Arnona) est mise à jour au nom du nouveau propriétaire.
La transaction n’est juridiquement complète qu’une fois l’inscription au Tabo effectuée.
Le financement immobilier en Israël
Les conditions d’emprunt pour un résident israélien
Les banques israéliennes appliquent des règles strictes, encadrées par la Banque d’Israël :
- 1er bien (résidence principale) : apport minimum de 25 % du prix du bien, hors frais. La mensualité ne peut dépasser un tiers des revenus nets du foyer.
- 2e bien (investissement locatif) : apport minimum de 50 %.
Exemple concret : pour un appartement à 3 000 000 NIS, soit environ 750 000 €, il faut un apport de 750 000 NIS minimum pour une résidence principale, ou 1 500 000 NIS pour un investissement. Ces montants s’entendent hors Mas Rechisha, honoraires d’avocat et frais d’agence.
Les conditions d’emprunt pour un non-résident
L’accès au crédit local est plus difficile pour un acheteur étranger :
- apport minimum de 50 % dans la quasi-totalité des banques ;
- certaines banques refusent purement et simplement de financer des non-résidents ;
- les taux proposés sont souvent moins favorables ;
- la Mashkanta est libellée en shekels : attention au risque de change si vos revenus sont en euros. Vous pouvez bien entendu voir avec la banque pour qu’il vous fasse un taux en euros, mais attention, cela comporte des risques.
Le prêt hypothécaire depuis la France : une alternative
Si vous êtes propriétaire d’un bien en France, vous pouvez emprunter jusqu’à 70 % de sa valeur via un prêt hypothécaire français, et utiliser ces fonds pour financer votre achat en Israël.
C’est une solution concrète pour les non-résidents qui se heurtent aux refus des banques israéliennes. Les fonds sont débloqués en France, en euros, puis transférés en Israël. Le risque de change existe, mais vous accédez à des conditions de financement françaises, souvent plus souples pour ce profil.
Faut-il passer par un courtier ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est souvent rentable. Un courtier spécialisé en financement immobilier en Israël connaît les banques qui acceptent les profils étrangers, les conditions négociables et les pièges des contrats de Mashkanta.
L’ordre de grandeur parle de lui-même : 0,1 % de taux gagné sur 25 ans, sur un prêt de 2 000 000 NIS, représente plus de 50 000 NIS d’économie.
La fiscalité de l’achat immobilier en Israël
La taxe d’acquisition (Mas Rechisha) : taux et calcul
La Mas Rechisha (מס רכישה) est la principale taxe à l’achat. Son taux est progressif et dépend de trois paramètres : le prix du bien, votre statut (résident, non-résident, Oleh Hadash) et le fait qu’il s’agisse de votre premier ou de votre deuxième bien.
À savoir : les tranches sont gelées jusqu’en 2028. Contrairement à l’usage habituel, les seuils ne sont pas réindexés chaque année. Un gel décidé par le gouvernement fige les montants du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028. En pratique, l’inflation érode donc mécaniquement l’avantage des premières tranches.
Résident israélien, 1er appartement (résidence unique) :
| Tranche de prix | Taux |
| Jusqu’à 1 978 745 NIS | 0 % |
| De 1 978 745 à 2 347 040 NIS | 3,5 % |
| De 2 347 040 à 6 055 070 NIS | 5 % |
| De 6 055 070 à 20 183 565 NIS | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 NIS | 10 % |
Comparaison des trois statuts sur un même bien, pour mesurer l’enjeu :
| Statut de l’acheteur | Barème applicable | Sur un bien à 3 000 000 NIS |
| Oleh Hadash | 0,5 % jusqu’à 1 988 090 NIS, puis 5 % | Environ 60 500 NIS |
| Résident, résidence unique | 0 %, puis 3,5 %, puis 5 % | Environ 45 500 NIS |
| Non-résident ou 2e bien | 8 % dès le premier shekel, 10 % au-delà de 6 055 070 NIS | 240 000 NIS |
Montants indicatifs calculés sur les tranches en vigueur, hors situations particulières. Le barème Oleh Hadash devient plus avantageux que celui du résident sur les biens de prix élevé, et moins sur les biens d’entrée de gamme : c’est précisément ce que le simulateur permet de trancher.
Les avantages fiscaux pour les Olim Hadashim
Les Olim Hadashim bénéficient d’un barème dédié : 0,5 % jusqu’à 1 988 090 NIS, puis 5 % au-delà. L’avantage s’utilise une seule fois et s’applique dans une fenêtre encadrée autour de la date d’Alya.
⚠ Le régime a changé le 15 août 2024. Pour les Olim arrivés depuis cette date, le bien doit être destiné à l’habitation, constituer votre résidence unique en Israël, et son prix doit rester sous 20 183 565 NIS. Les Olim arrivés avant conservent l’ancien régime, plus souple : le bien n’avait pas à être une résidence unique, à condition d’être habité et non loué.
C’est l’un des arguments fiscaux les plus puissants en faveur de l’Alya pour un acheteur immobilier. Si vous envisagez de faire votre Alya à moyen terme, il peut être judicieux d’acheter après l’immigration plutôt qu’avant.
La TVA sur les biens neufs
Si vous achetez un bien neuf auprès d’un promoteur (une Hevra Baam, חברה בע »מ), la TVA israélienne de 18 % s’applique. Elle est généralement incluse dans le prix affiché.
Les frais annexes : avocat, agence, diagnostics
À budgéter en plus du prix du bien et de la Mas Rechisha :
- Avocat de l’acheteur : 0,5 à 1,5 % du prix du bien, honoraires libres.
- Agent immobilier : 2 % + TVA à 18 %, soit environ 2,36 % du prix. Parfois partagé entre acheteur et vendeur, parfois à la charge de l’un des deux : à clarifier dès le départ.
- Diagnostics techniques : variables selon l’état du bien.
- Frais de notaire : il n’y a pas de notaire en Israël au sens français du terme. C’est l’avocat qui joue ce rôle, avec des honoraires libres.
Budget total hors prix du bien : environ 3 à 5 % du prix, selon votre statut et le montant de la Mas Rechisha.
Investir en Israël : les villes et quartiers à connaître
| Ville | Prix indicatif au m² (2026) | Profil du marché |
| Tel Aviv | 55 000 à 70 000 NIS, jusqu’à plus de 80 000 dans les quartiers prisés | Marché le plus tendu et le plus liquide. Rendement locatif brut de 2 à 3 %, compensé par la valorisation du capital. |
| Jérusalem | 25 000 à 45 000 NIS selon le quartier | Marché à deux vitesses. Quartiers francophones performants, centre ancien plus délicat (Tabo, irrégularités). |
| Ra’anana | 30 000 à 40 000 NIS | Très prisée des familles francophones, écoles internationales. |
| Netanya | 21 000 à 28 000 NIS | Bord de mer, forte demande locative saisonnière. |
| Ashdod | Marché plus abordable | En développement, bonne infrastructure, communauté francophone établie. |
Tel Aviv et sa région : le marché le plus tendu
Tel Aviv est l’un des marchés immobiliers les plus chers du monde. La demande locative est forte et le marché liquide : revendre y est relativement facile. Le rendement locatif brut, entre 2 et 3 %, reste modeste, mais il est compensé par la valorisation du capital sur le long terme.
Pour les francophones, Florentin, Bat Yam et la périphérie nord (Herzliya, Ra’anana) offrent des prix plus accessibles tout en restant dans l’orbite économique de Tel Aviv.
Jérusalem : un marché à deux vitesses
Jérusalem est un marché complexe. Les quartiers francophones (Ramot, Har Nof, Guivat Shaoul, Bayit VeGan) sont très demandés et ont bien performé.
Le centre-ville et les quartiers anciens sont plus délicats : problèmes de Tabo fréquents, irrégularités de construction, biens parfois absents du registre foncier. Ne jamais acheter à Jérusalem sans un avocat qui connaît les spécificités locales.
Netanya, Ashdod, Ra’anana : les alternatives pour les francophones
Ces trois villes concentrent une forte communauté francophone et des prix nettement plus accessibles. Elles offrent une meilleure liquidité que certains quartiers de Jérusalem et un rapport qualité-prix plus favorable pour un investissement immobilier en Israël à long terme.
Acheter sur plan (Dira MeHakablan) : avantages et risques
La Dira MeHakablan (דירה מהקבלן), l’appartement acheté au promoteur, présente des avantages réels :
- prix bloqué à la signature, protégé contre l’inflation ;
- paiement échelonné sur la durée des travaux ;
- bien neuf, aux normes actuelles, avec garanties constructeur.
Mais les risques existent :
- délais de livraison souvent dépassés, parfois de 12 à 24 mois ;
- risque de défaillance du promoteur : vérifiez impérativement la garantie bancaire (Arvout Bankaït, ערבות בנקאית) avant de signer ;
- la valeur à la livraison peut être inférieure au prix payé si le marché a baissé entre-temps.
Acheter en Israël depuis la France : la procédure pas à pas
La procuration : comment ça marche ?
C’est le mécanisme central qui permet d’acheter sans se déplacer. Vous donnez à un avocat israélien un pouvoir de représentation pour signer l’acte de vente en votre nom. Ce pouvoir doit être authentifié, par l’une des deux voies suivantes :
- devant un notaire israélien exerçant en France, la solution la plus simple et la plus rapide ;
- devant le consulat d’Israël en France, démarche plus longue, à éviter si possible.
La procuration est irrévocable une fois signée dans le cadre de la transaction : lisez-la attentivement avant de signer.
Les documents nécessaires
- Passeport en cours de validité
- Justificatif de domicile récent
- Formulaire d’inscription de la transaction au Tabo
- Pouvoir irrévocable, côté acheteur et côté vendeur
- Acte de vente signé
- Formulaire déclaratif aux services fiscaux israéliens pour la Mas Rechisha
Certains de ces documents exigent une signature personnelle authentifiée : c’est là qu’intervient le notaire israélien exerçant en France.
Peut-on vraiment tout faire à distance ?
Techniquement oui. En pratique, nous recommandons au moins une visite physique du bien avant la signature du compromis. Photos et visites virtuelles ne remplacent pas l’inspection réelle : état des parties communes, bruit, luminosité, voisinage, accès aux transports.
Pour les démarches administratives et juridiques en revanche, tout peut se faire à distance avec un bon avocat et un notaire israélien en France.
Tableau comparatif : achat immobilier France et Israël
| Critère | France | Israël |
| Apport minimum (résidence principale) | Environ 10 %, variable | 25 % pour un résident, 50 % pour un non-résident |
| Rôle du notaire | Obligatoire | Avocat, non obligatoire légalement mais indispensable |
| Taxe d’acquisition | Environ 5,8 % (droits de mutation) | 0 à 10 % (Mas Rechisha, selon prix et statut) |
| Frais d’agence | 3 à 8 % TTC | 2 % + TVA à 18 % |
| Délai moyen de transaction | 3 à 4 mois | 2 à 6 mois |
| Délai de rétractation | 10 jours | Aucun |
| Droits de succession | Oui, jusqu’à 45 % | Aucun droit de succession en Israël |
Ce dernier point mérite d’être souligné : l’absence de droits de succession en Israël constitue un avantage patrimonial considérable pour les familles qui souhaitent transmettre un bien immobilier.
FAQ : questions fréquentes sur l’achat immobilier en Israël
25 % minimum pour un résident israélien achetant sa résidence principale, 50 % minimum pour un non-résident ou pour un 2e bien. Ces montants s’entendent hors frais : Mas Rechisha, honoraires d’avocat et frais d’agence viennent s’y ajouter.
Oui, légalement : aucun texte n’interdit à un étranger d’acheter un bien immobilier en Israël. Mais la fiscalité est moins avantageuse : Mas Rechisha à 8 % dès le premier shekel contre 0 % jusqu’à 1 978 745 NIS pour un résident, pas de taux préférentiel Olim Hadashim, pas d’exonération fiscale de 10 ans.
Il n’y a pas de notaire en Israël au sens français. C’est l’avocat qui joue ce rôle, avec des honoraires libres, généralement compris entre 0,5 et 1,5 % du prix du bien. Prévoyez également les frais de l’avocat du vendeur, les frais d’agence (2 % + TVA) et la Mas Rechisha.
Le Tabo (טאבו) est le registre foncier officiel d’Israël. Il recense les propriétés, leurs propriétaires, les hypothèques et les servitudes. L’avocat le consulte pour vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal et que le bien est libre de toute charge.
Attention : certains biens, notamment dans les quartiers anciens de Jérusalem, ne sont pas inscrits au Tabo mais dans un registre alternatif géré par l’Autorité foncière israélienne. Ce point peut poser des difficultés de financement bancaire.
Pour un résident israélien achetant sa résidence unique : 0 % jusqu’à 1 978 745 NIS, puis 3,5 % jusqu’à 2 347 040 NIS, puis 5 % jusqu’à 6 055 070 NIS.
Pour un Oleh Hadash : 0,5 % jusqu’à 6 055 070 NIS, puis 8 % au-delà.
Pour un non-résident : 8 % dès le premier shekel, 10 % au-delà de 6 055 070 NIS.
Dray & Dray : votre cabinet pour votre projet immobilier en Israël
Le cabinet Dray & Dray n’est ni une agence immobilière ni un cabinet d’avocats. Notre rôle est la fiscalité de votre achat, et c’est souvent là que se jouent les vraies économies.
Concrètement, nous intervenons sur :
- Le calcul et l’optimisation de la Mas Rechisha : selon votre statut, le montant peut varier de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de milliers de NIS. Nous vous aidons à sécuriser le statut le plus avantageux avant la signature.
- Les déclarations fiscales post-achat : Mas Rechisha, déclaration aux services fiscaux israéliens, mise à jour de l’Arnona.
- L’optimisation de la plus-value à la revente : la fiscalité de la revente dépend de votre statut au moment de l’achat. Anticiper dès l’acquisition permet d’économiser significativement.
- Le conseil sur votre situation franco-israélienne : convention fiscale, revenus locatifs, déclarations dans les deux pays.
Avant de signer, chiffrez. Nos simulateurs en ligne estiment votre Mas Rechisha et votre plus-value immobilière en quelques minutes, gratuitement.
