Amortissement immobilier en Israel : répartition du prix d’acquisition de votre appartement.
Calculer l’amortissement immobilier en Israel : Lorsqu’une entreprise ou un particulier acquiert un bien immobilier (appartement, boutique, locaux commerciaux, bureaux), elle doit répartir la valeur d’acquisition entre le terrain et la construction.
L’enjeu est important, puisque le terrain, contrairement au bâtiment en lui-même, n’est pas amortissable. En d’autres termes, on ne peut déduire fiscalement la partie du terrain liée à l’investissement car il n’est pas lié à l’amortissement immobilier en Israel.
Pendant longtemps, une pratique fréquente consistait à évaluer forfaitairement le terrain à 1/3 de la valeur du prix d’achat. Mais ce calcul « un peu rapide » peut faire courir un risque fiscal important.
Alors, comment faire pour calculer l’amortissement immobilier en Israel ? On fait le tour dans cet article.
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Ventiler le prix d’acquisition, une obligation comptable
Les entreprises ou les particuliers doivent répartir le coût d’acquisition d’une immobilisation entre ses différents composants. Dans le cas d’un bien immobilier, cela implique notamment la répartition du coût de la construction entre différents éléments, comme la toiture, la structure, l’installation électrique, ou l’étanchéité par exemple. L’administration fiscale fournit d’ailleurs, à titre indicatif, des barèmes que l’on peut utiliser.
Cependant, cette répartition par composant implique aussi de répartir le coût d’acquisition d’un ensemble immobilier entre la construction et le terrain. Cette ventilation revêt une importance toute particulière, car contrairement aux éléments de construction, le terrain n’est pas amortissable.
Ainsi, lorsque les revenus locatifs sont importants, le client pourrait avoir tendance à minimiser le prix du terrain, et rendre la partie « construite » plus importante. De fait, la partie déductible sera supérieure et le revenu imposable sera amoindri.
Pas de barème officiel, mais un « champ d’application large »
Dans l’idéal, lors d’une acquisition, le prix de vente devrait être ventilé dans l’acte notarié. En pratique, c’est rarement le cas. L’expert-comptable qui suit ce type de dossiers et doit comptabiliser l’acquisition doit donc se tourner vers d’autres sources d’informations pour parvenir à une répartition reflétant au mieux la réalité économique.
L’administration fiscale ne fournit aucun barème construction/terrain, même indicatif. Compte tenu de cette absence d’information, de nombreux praticiens ont pris l’habitude de retenir une évaluation forfaitaire de 1/3 du prix global pour le terrain. Or, cette évaluation peut facilement être remise en cause par l’administration, en particulier dans les zones où le prix de l’immobilier est élevé.
Taxation sur la Neemanoute en Israel
Le prix d’un terrain à Tel Aviv ou Jérusalem n’est pas le même qu’à Hadera, c’est donc évident que la répartition peut être attaquée par l’administration fiscale.
Le propriétaire foncier court alors un risque fiscal important, l’administration pouvant revaloriser le prix du terrain et rejeter, en conséquence, des amortissements indûment pratiqués.
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La pratique usitée en Israel
Les méthodes sur lesquelles peut s’appuyer l’administration fiscale israélienne pour contester la ventilation opérée par le contribuable.
Ces méthodes sont les suivantes :
- en priorité, l’analyse des achats de terrains nus réalisés à des dates proches dans la même zone géographique que le bien : c’est la méthode par comparaison;
- à défaut, le calcul du coût de reconstruction de l’immeuble, corrigé pour tenir compte de sa vétusté et de son état d’entretien;
- et, en dernier recours, un rapprochement avec la ventilation opérée dans d’autres opérations pour des biens immobiliers comparables acquis à des dates proches dans la même zone.
Ces méthodes et leur ordre de priorité s’imposent à l’administration lorsqu’elle envisage de contester l’évaluation du contribuable. Le contribuable, quant à lui, peut critiquer la méthode retenue ou justifier sa propre évaluation en se référant à d’autres données, mais il ne peut recourir à d’autres méthodes que celles préconisées par le fisc israélien.
Il est en général usité en Israël de considérer la partie du terrain non amortissable à 1/3 du montant payé dans les grandes villes et à 1/4 du prix dans la périphérie.
Le fisc israélien se réserve le droit de contrer cette position comme expliqué plus haut.
Attention !
Uniquement la valeur d’achat est à repartir entre le terrain non amortissable et le reste du bien.
Les autres types de dépenses sont à amortir avec d’autres systèmes de calcul, n’hésitez pas à nous consulter.
Quelle méthode retenir ?
Le contribuable dispose rarement, contrairement à l’administration, de données consolidées permettant de réaliser une analyse des achats de terrains nus réalisés dans les mêmes conditions et la même zone géographique que son propre bien.
Le calcul du coût de reconstruction, quant à lui, nécessite à la fois une certaine connaissance du marché de l’immobilier et de la construction, voire le recours à un expert. Il présente toutefois l’avantage, lorsqu’il est bien réalisé, d’être difficilement contestable.
C’est d’ailleurs notre méthode préférée, car grâce à nos partenaires, nous disposons d’un large éventail d’experts pouvant attester les chiffres retenus par nos soins. N’hésitez pas à nous consulter si le fisc tente de remettre en cause votre position.
Quelles conséquences :
- Plus le taux d’amortissement sera élevé, moins le bénéfice comptable sera élevé et donc vous paierez moins d’impôts.
- Attention, lors de la revente, l’amortissement déjà comptabilisé sera retranché de votre valeur d’achat, la plus value en sera donc encore plus importante.
Notre cabinet est spécialisé dans l’optimisation fiscale sur ce type de projet. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels du secteur.
Vos interrogations – nos conseils
- Est-ce que cette loi concerne les appartements transmis en donation entre proches ?
- Doit on obligatoirement amortir le bien lors de la revente même au forfait de 10%?
- Y a t’il une différence entre un bien résidentiel et un bien commercial ?
- Sur combien d’années en arrière le fisc peut remonter ?
- Quel est le montant de l’impôt sur la plus-value à payer lors de la revente ?
