Tout ce que vous devez savoir sur l’augmentation de la Arnona à Tel Aviv pour les appartements loués à courte durée
La municipalité de Tel aviv veut imposer une taxe spéciale (Arnona) pour les appartements loués à court terme sur Tel Aviv Airbnb et Booking.
- En quoi cela consiste exactement ?
- Comment la mairie trouvera-t-elle les appartements « Airbnb » opérant dans la ville ?
- Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?
- La municipalité peut-elle imposer ses tarifs de son propre chef ?
- Est-ce que cette solution « ultime » est-elle réellement un frein pour les propriétaires ?
Questions & Réponses sur la solution de la municipalité de Tel Aviv face au marché incontrôlable des appartements Airbnb.
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Etat des lieux
La municipalité de Tel-Aviv a annoncé son intention d’augmenter la taxe municipale (Arnona) sur les appartements résidentiels loués à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb et Booking.
Selon la municipalité, cette proposition fait suite à l’augmentation du nombre d’appartements résidentiels loués sur ces sites à des fins commerciales, ainsi que les dommages causés à la qualité de vie des habitants de la ville qui résident à proximité de ces appartements.
Rien qu’en 2018, il y avait environ 2,2 millions de touristes dans la ville. Un examen du Centre de recherches économiques et sociales de la municipalité de Tel-Aviv a révélé que les loyers dans la ville avaient augmenté en raison de l’activité accrue des appartements de courte durée dans le cadre d’Airbnb. Principalement au cœur de Tel-Aviv et du boulevard Rothschild, dans le Vieux Nord et dans des quartiers comme Kerem Hatemanim et Neve Tzedek.
Compte tenu de cette nouvelle « menace » suscitée par la municipalité, plusieurs questions clés sont posées:
Comment la municipalité localisera-t-elle les appartements Airbnb opérant dans la ville?
Il s’agit d’un marché ouvert qui n’est actuellement régulé par aucune autorité gouvernementale.
Les responsables de la municipalité expliquent que si la proposition est acceptée, la municipalité utilisera un système qui surveillera les appartements sur le site Airbnb et surveillera l’activité et les réservations de certains appartements dans toute la ville jusqu’à ce qu’ils prouvent que leur activité est commerciale plutôt que temporaire.
De même, la municipalité risque d’en venir a faire appel aux résidents de la ville pour l’aider dans cette démarche. L’inconvénient connu de cette méthode est l’ouverture de «règlement de comptes» entre des résidents en conflit.
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Combien d’appartements Airbnb fonctionnent à Tel Aviv aujourd’hui ?
Selon les données existantes, environ 10 000 propriétés à Tel-Aviv sont proposées à la location sur diverses plates-formes. 80% des propriétés louées sont des appartements entiers à un prix moyen d’environ 160 $ par nuit.
Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?
Selon la décision du conseil municipal, les biens immobiliers loués pour une courte période de plus de 90 jours par an seront soumis à des taxes foncières égales à celles des hôtels 4 et 5 étoiles.
Selon les estimations, il s’agit d’une charge d’impôts fonciers qui correspondra à trois fois le montant payé actuellement par les propriétaires.
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La municipalité peut-elle décider toute seule du tarif ?
Non. La décision est entre les mains du ministère de l’intérieur et du ministère des finances.
Combien de temps faut-il attendre jusqu’à ce que l’initiative soit approuvée ?
À la suite d’une série d’approbations qui doivent être approuvées, le processus devrait prendre environ six mois pour entrer en vigueur.
En pratique, il est raisonnable de supposer qu’avec les prochaines élections en Israël, ainsi que le manque de connaissances sur les candidats aux postes de ministre de l’Intérieur, du ministre des Finances et même du tourisme, nous ne devrions pas voir tout de suite l’effet de cette initiative.
Peut-on prélever des taxes municipales rétroactives ?
La municipalité de Tel-Aviv a déclaré à ce sujet que le tarif de ces appartements, tel qu’approuvé par la municipalité, ne s’appliquera qu’à partir de 2019.
Sous réserve de l’approbation du ministre de l’Intérieur et du ministre des Finances, qui est censée être fournie conformément à la loi jusqu’au 18.8.19.
En tout cas, l’intention est d’appliquer le taux uniquement à partir du second semestre de 2019. Le concours de L’Eurovision ne sera donc pas impacté.
Pourquoi un changement aussi brusque et aussi draconien ?
En tant que solution à court terme, ces appartements ont un avantage évident du fait qu’il n’y a pas assez d’hôtels à Tel Aviv et dans ses environs. Mais la vision de la municipalité est celle de l’avenir et de ce qui se passera dans quelques années.
Voici leurs raisons en quelques points:
- Le secteur des appartements à louer est dépourvu de réglementation, de surveillance et de réglementation, ce qui n’est pas avantageux pour la ville.
- De nombreux appartements quittent le marché locatif pour les Israéliens et servent uniquement les touristes.
- La prolifération de tels appartements dans des lieux centraux cause dommage au tissu urbain et contribue à la hausse des prix du logement.
- L’objectif du maire est d’équilibrer la merveilleuse floraison du tourisme avec la qualité de vie des habitants et les prix des logements dans la ville.
Conséquences à court et moyen terme
En supposant que le nombre de touristes à Tel Aviv continuera de croître comme aujourd’hui. La municipalité veut aussi sa part du gâteau.
Mais est-ce la bonne solution ? Que vont faire les propriétaires d’appartements suite à cette reforme ? (Si elle passe !).
Se remettront ils à louer à long terme ou augmenteront ils le prix des loyers pratiqués sur Airbnb et Booking pour gagner la même marge ? Certains appartements bien placés pourront se le permettre, d’autres moins…
Se tourner vers les locations à long terme n’est certainement pas la bonne solution, cela pour plusieurs raisons :
- Il y a beaucoup trop peu de demandes de location à long terme comparé aux locations à court terme dans Tel Aviv.
- Les prix proposés ne sont pas en rapport avec le niveau de vie des israéliens qui veulent louer sur le long terme. Les israéliens préféreront aller louer dans la périphérie.
- Les marges de bénéfices sur les locations à long terme ne sont pas comparables aux locations à court terme.
- Les plus values faites sur l’immobilier à Tel Aviv se font de plus en plus rare. Ce qui oblige les investisseurs à rentabiliser au maximum leurs acquisitions, en louant sur du court terme via Airbnb et Booking quitte à payer plus cher la Arnona.
Vos interrogations, nos conseils
- Les autres municipalités vont elles suivre l’exemple de tel Aviv ?
- C’est peu probable, Tel Aviv reste un centre touristique que peu de villes en Israël ont, ça serait un risque inconsidéré.
- Les différents ministères vont-ils répondre à la requête de la municipalité de tel Aviv ?
- Rien n’est moins sur. Il y a les futures élections, tout est « ouvert ».
- Tel Aviv est elle la ville la plus attractive et la plus rentable pour les locations à court terme ?
- Jérusalem reste semble- t-il la ville qui ne dort jamais. Ou plutôt qui ne connait pas de morte saison, notamment grâce à sa position centrale et religieuse.
- Le secteur de l’immobilier en Israël s’essouffle depuis quelques temps déjà. Augmentation des impôts fonciers, durcissement des banques, prix d’achat ne correspondant plus a la réalité, taxes municipales qui viennent s’en mêler… Ou faut il investir finalement ?
- Plusieurs solutions d’investissements existent. Devant une telle complexité, il devient primordial de bien s’entourer.
