Vous avez acheté un appartement en prévente en Israel et rêvez d’un bénéfice rapide avant même d’avoir les clés ? Réfléchissez à deux fois !
Face aux taux d’intérêt élevés et à une guerre des prix féroce, les constructeurs et promoteurs se retrouvent avec un stock important d’appartements à vendre. Ils ont compris que le marché immobilier mettra du temps à se redresser et se sont lancés dans des campagnes de prévente à grande échelle. Craignant une baisse des prix, ils proposent désormais des avantages aux acheteurs, comme des formules 20-80 ou 10-90. En d’autres termes, vous ne payez aujourd’hui qu’une petite partie du prix de l’appartement sur papier, le reste étant dû à la remise des clés, sans indexation au coût de la vie.
Certains promoteurs vont même plus loin en promettant aux acheteurs la possibilité de revendre leur appartement avant la livraison et avant même d’avoir versé la totalité du prix (les 80%). Ils proposent également de transférer les garanties reçues au futur acheteur. Ces promesses tentent de nombreux acheteurs qui pensent que les prix vont continuer à augmenter et qu’ils pourront ainsi faire une belle plus-value sans effort.
Vendre avant la remise des clefs ?
Est-ce vraiment possible ? La réponse n’est pas simple, mais nous allons passer en revue les options et les risques à prendre en compte avant de se lancer dans une telle opération.
En apparence, il s’agit d’opérations lucratives et, encouragés par cette nouvelle tendance, des investisseurs inexpérimentés planifient de réaliser un profit rapide de plusieurs centaines de milliers d’euros en vendant leurs droits à un autre acheteur, car ils sont convaincus que les prix des appartements augmenteront jusqu’à la livraison, avant même de devoir emprunter un prêt immobilier pour payer le solde et obtenir les clés.
Tout d’abord, il faut savoir que l’acheteur sera soumis à un impôt sur la propriété de 8% (s’il ne s’agit pas de son unique logement) et qu’en plus, s’il prévoit de revendre avant la livraison, il sera également soumis à un impôt sur la plus-value de 25% sur la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente au futur acheteur, même s’il s’agit de son unique logement. Pour bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value, il existe plusieurs conditions, dont l’utilisation du logement pendant 18 mois après sa réception du constructeur.
Avant de vendre les droits à l’appartement que vous avez acheté à un autre acheteur, ces investisseurs se heurtent à de nombreux obstacles. Selon les contrats de vente dans ce type d’opération, le promoteur/constructeur s’engage à permettre à l’acheteur de vendre l’appartement avant son occupation et, entre autres, à permettre le transfert de la garantie bancaire au deuxième acheteur (l’acheteur de remplacement).
Cependant, si le constructeur décide de tenir parole, cela va lui poser un gros problème : cette action oblige le constructeur à déclarer les impôts fonciers et à gérer la situation avec la banque qui finance le projet. Le transfert des garanties va également à l’encontre de l’intérêt général du constructeur qui préférera, à ce stade – avant la remise des clés des appartements des investisseurs, vendre lui-même les appartements restants à un prix plus élevé.
D’un autre côté, un acheteur de remplacement ne voudra pas acheter à l’acheteur initial un appartement sans garantie bancaire qui garantisse son argent. Depuis l’effondrement de la société חפציבה, une loi sur la vente a été mise en place pour garantir les fonds des acheteurs d’appartements grâce à une garantie bancaire au premier acheteur qui achète directement au constructeur. La garantie bancaire protège l’acheteur contre la faillite du constructeur, la banque qui finance le projet s’engageant à achever la construction.
La banque dans tout ca !
Un autre obstacle est que la banque doit également approuver le transfert de la garantie bancaire à l’acheteur de remplacement. Il est évident que la banque ne sera pas ravie de travailler dur pour vous sans aucune raison. N’oubliez pas que même si le constructeur s’est engagé envers vous dans le contrat à accepter le transfert des garanties, la banque n’a aucune obligation envers vous d’accepter de transférer ces garanties à l’acheteur.
Lorsque vous avez une garantie bancaire, l’acheteur verse les paiements sur le compte de garantie bancaire de la banque, qui les transfère au constructeur en fonction de l’avancement du projet. La garantie ne comprend pas la TVA, c’est pourquoi l’État, par l’intermédiaire du Ministère des Finances, s’est porté garant de la TVA envers l’acheteur.
Lorsque l’acheteur vend les droits à l’appartement qu’il a acheté à un acheteur de remplacement, il souhaite évidemment réaliser un profit sur la vente, par exemple un demi-million d’euros. Par conséquent, même si le constructeur et la banque sont d’accord pour transférer la garantie bancaire à l’acheteur de remplacement, cette garantie n’inclura pas la différence entre le prix de l’appartement de l’acheteur et le prix de l’appartement de l’acheteur de remplacement. Dans ce cas, l’acheteur de remplacement ne pourra payer le demi-million d’euros supplémentaire qu’après avoir reçu les clés de l’appartement.
Bien sûr, je ne veux pas refroidir ou effrayer les acheteurs, car il existe des opérations excellentes sur le marché, mais ceux qui se lancent dans une opération uniquement dans le but de vendre l’appartement avant la livraison, se fient à des promesses inscrites sur du papier glacé et placent leur investissement sur une branche d’arbre fragile. Il est donc important de tenir compte du fait qu’ils devront finalement mener l’opération à son terme et ne pourront vendre l’appartement qu’après avoir reçu les clés. De plus, pour ne pas avoir à payer l’impôt sur la plus-value, ils devront conserver l’appartement pendant un an et demi avant de le vendre, même s’il s’agit de leur unique logement.
Un problème économique majeur
Si cela ne suffisait pas, le responsable de la loi sur la vente a lâché une bombe il y a deux semaines en soulevant des inquiétudes quant au fait que le transfert de la garantie de vente de l’appartement avant le paiement des 80% (ou 90%) créerait une distorsion sur le marché pour des milliers d’acheteurs qui ne pourraient pas honorer leur achat, ce qui entraînerait des dommages collatéraux. C’est pourquoi le responsable de la loi sur la vente met en garde les acheteurs contre le constructeur qui prévoit de réaliser un profit rapide avant la livraison des clés. Selon le document d’orientation publié par le responsable de la loi sur la vente au nom de l’État, ces vendeurs d’appartements seront considérés comme des constructeurs, avec tout ce que cela implique de la loi sur la vente : ils seront responsables et tenus de fournir aux acheteurs des garanties bancaires et il est possible que des obligations supplémentaires soient imposées à ces acheteurs, comme des pénalités pour retard de livraison, des défauts de construction, etc.
Une autre remarque : dans certains contrats de vente avec le constructeur, il est précisé que le dernier paiement sera effectué peu de temps avant la réception des clés et la réception du certificat d’occupation par le constructeur. Les acheteurs ne savent pas que dans certains contrats, « peu de temps » signifie 90 jours avant la réception des clés. Il faut donc tenir compte de ce facteur lors de la vente de l’appartement à l’acheteur de remplacement.
Dans certains cas, les constructeurs proposent également une prévente 10-90 (c’est-à-dire que vous payez 10% aujourd’hui et le reste à la fin). Il est important de noter que le constructeur prend en fait un « prêt de constructeur » à son nom. Il s’agit généralement d’un prêt à taux élevé sur lequel le constructeur s’engage à payer les intérêts. Toutefois, étant donné que le prêt est à son nom, l’acheteur est responsable du remboursement du prêt si le constructeur ne le fait pas. Si le prêt du constructeur est contracté auprès d’une banque particulière, il sera très difficile à l’avenir d’obtenir un prêt hypothécaire à des conditions avantageuses ou de refinancer le prêt ou d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une autre banque et à des conditions plus avantageuses. C’est d’autant plus vrai lorsque vous souhaitez vendre les droits à l’appartement à un acheteur de remplacement avant d’avoir finalisé l’achat.
Conclusion
Il existe des opérations intéressantes sur le marché, y compris des transactions de seconde main, des projets de démolition-reconstruction et des transactions avec des constructeurs, à condition que l’acheteur effectue un achat éclairé qui prenne en compte les considérations fiscales relatives à l’impôt sur la propriété, à l’impôt sur la plus-value, et en gardant à l’esprit qu’à terme, vous devrez finaliser l’achat de l’appartement et le financer en totalité, et peut-être même le conserver pendant un an et demi.
