La location de plusieurs appartements en Israel est considérée comme « activité commerciale »

La location de plusieurs appartements en Israel est considérée comme une activité commerciale, avec toutes les conséquences que cela implique.

Ce n’est pas nouveau, le fisc israélien a dans le viseur les propriétaires qui font de la location de plusieurs appartements en Israel depuis plusieurs années.

• Nous avions publié la jurisprudence “Leshem & Biran” qui laissait présager de la nouvelle position des autorités fiscales israéliennes. (Voir résumé en fin d’article).
• Le fisc voulait mettre une taxe particulière sur les propriétaires de plus de 3 appartements, puis s’est finalement ravisé.

Maintenant le fisc se concentre sur les propriétaires louant plusieurs appartements en Israel et requalifie leur activité comme une activité commerciale.

La conséquence directe est que le forfait d’imposition à 10% ne serait plus applicable, l’impôt pourrait donc grimper à 50% pour certains propriétaires en Israel !

Cet article ne concerne uniquement les revenus fonciers de location à long terme. Les revenus locatifs de location “courte durée” ont été traités dans l’article suivant :

LIRE AUSSI : Les revenus locatifs de location “courte durée”

Plusieurs questions se posent auxquelles nous essaierons de répondre dans cet article:

1. Quel est le nombre d’appartements minimal qu’il faut louer pour que les revenus fonciers soient considérés comme des revenus “commerciaux” ?
2. Les tribunaux ont défini un certain nombre de critères venant indiquer si l’activité s’assimile à des revenus commerciaux.
3. Diviser vos appartements en plusieurs “petits lots” pointe un certain savoir-faire et une “implication active” de votre part.

Résumé de la loi sur les revenus fonciers en Israel.

Forfait d’imposition « normal ».

Les revenus provenant des loyers vont s’ajouter aux autres revenus du propriétaire, comme par exemple : salaires, dividendes, intérêts etc…

De ce fait le propriétaire paiera des impôts en fonction des tranches d’imposition qui le concernent.

Dans ce cas-là il pourra déduire du montant des loyers les dépenses courantes liées à l’appartement loué : amortissement et réparations, rénovations et améliorations, frais bancaires, frais d’avocat et d’agent immobilier…LIRE AUSSI : Tranches d’imposition en Israel.

2 – Forfait « taux d’imposition linéaire de 10%».

En choisissant ce forfait fiscal, le propriétaire doit payer 10% du montant des loyers perçus en Israël. Il devra également verser 15% des loyers perçus sur les biens situés à l’étranger, en dehors d’Israel.

La particularité de ce forfait est qu’on ne peut déduire aucun frais. Ni l’amortissement du bien, ni les dépenses courantes d’entretien, ni même les frais bancaires liés à l’emprunt pour l’achat du bien.

Attention aux mauvaises surprises : Lors de la revente, le calcul de la plus value se fait en ajoutant l’amortissement dont vous n’avez pas bénéficié ! Vous payez donc doublement de l’impôt !

LIRE AUSSI : Payer 10 % d’impôt, c’est déjà trop !

3 – Exemption d’impôts totale ou partielle.

Jusqu’à un certain montant de loyer, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

Ce montant est revu chaque année. Pour l’année fiscale 2020, ce montant est de 5100 shekels par mois. (5090 Shekels par mois pour l’année 2019).

Si le loyer perçu est supérieur à cette somme, il faut recalculer l’exemption autorisée, de la manière suivante :

1. Le montant supérieur au montant est déduit du plafond autorisé, afin d’obtenir le “plafond réajusté”.
2. Nous déduisons du montant des loyers le “plafond réajusté”, afin d’obtenir le “revenu imposable”.
3. Le revenu imposable obtenu est taxé conformément aux tranches d’imposition de revenus du propriétaire.

Alors : Quel est le problème pour les propriétaires de plusieurs appartements en Israel ?

Le calcul de l’imposition énuméré dans le précédent paragraphe concerne uniquement les revenus passifs.

Comprenez par là : Les revenus provenant d’une faible implication de la part du propriétaire. Ce qui se traduit par des revenus obtenus “passivement”, sans s’impliquer de manière active.

Les propriétaires de plusieurs appartements en Israel répondant aux critères qui seront détaillés  par la suite ne peuvent donc profiter de cet allègement fiscal et pourront être imposés jusqu’à 50%.

Quels sont les critères qui définissent si votre activité de location en Israel est une activité commerciale ?

Apres avoir fait un bref rappel de la situation, nous allons pouvoir aborder les différents critères que les tribunaux ont choisis pour requalifier votre activité de “location long terme en Israel” comme une activité commerciale.

Ces critères ont été mentionnés dans la jurisprudence “Yaacov Arbiv contre l’Etat d’Israel”. Administration fiscale de Netanya.

1. Vérification de la quantité de logements loués en Israel.
2. Un appartement inscrit au Tabo (cadastre israélien) comme une seule unité, mais qui est “divisé” en plusieurs lots et donc a plusieurs locataires différents. Le fisc voit comme un indicateur supplémentaire pour requalifier votre activité comme commerciale :
   1. le nombres de locataires – plusieurs interlocuteurs différents, qui n’ont pas de “solidarité locative”.
   2. Le savoir faire de diviser un appartement en plusieurs lots pour augmenter la rentabilité tend à dévier vers le caractère commercial de l’opération.
3. Amélioration et embellissement de la propriété. (Travaux, aménagement important etc…).
4. La compétence et le savoir faire: le fisc pourrait se baser sur vos compétences acquises au fur et à mesure des années de par le monde. (Les actionnaires de SCI en France ou LLC au Usa sont particulièrement visés).
5. Nombres d’emprunts dans les banques et vérification du système de financement de votre appartement en Israel. Analyse du ratio fonds propres VS capitaux étrangers.
6. La Fréquence de rotation des locataires.
7. Utilisation d’une société de gestion locative ou bien prise en charge personnelle de la gestion du parc de locataires.

Conclusion: Chaque critère est important est doit être pris en compte. Il n’y a pas de réponse “noir ou blanc”. L’administration observe l’image dégagée dans son ensemble au cas par cas.

Attention !

Le fisc israélien pourrait prendre en compte le nombre d’appartements possédé également à l’étranger pour requalifier votre activité en commerciale, et non seulement les biens qui sont possédés en Israel. (Même pendant la période d’exoration des 10 ans).
Votre savoir faire acquis a l’étranger peut jouer contre vous.

Transfert d’appartements en Israel à des membres de la famille : Opération dans le viseur du fisc.

Le transfert de plusieurs appartements en Israel à des membres de la famille ne garantit pas la répartition fiscale entre eux. Si le contrôle absolu sur l’activité de location d’appartements appartient au parent qui a transféré les appartements, les impôts vont continuer à regarder les loyers perçus comme appartenant au “propriétaire initial”.

Jurisprudence – cas concret du dossier Mr Arbiv Yaacov (Sept 2019)

Mr Arbiv possède, avec ses enfants, dix propriétés immobilières situées dans la ville de Netanya. Les appartements ont été acquis par Arbiv au fil des années et certains ont été enregistrés au nom de ses enfants. La plupart des propriétés ont été divisées en plusieurs dizaines de logements.

Arbiv était responsable de la location et de l’entretien des biens familiaux. Il a mis la totalité des loyers entre ses mains et a utilisé les fonds selon sa propre volonté.

Arbiv est en attente d’une procédure pénale concernant la location de biens immobiliers entre 2009 et 2014. Arbiv est accusé de diverses infractions pour avoir omis de déclarer correctement et intégralement les revenus de location immobilière en Israel.

Le fisc israélien a affirmé qu’Arbiv exploitait une entreprise de location résidentielle, de sorte que les dispositions de la taxe de location résidentielle exonérée d’impôt ou un taux d’imposition de 10% – ne s’appliquent pas. En outre, il a été soutenu qu’Arbiv devait être imposé sur l’intégralité des revenus locatifs générés par tous les biens de la famille, que les propriétés aient été enregistrées ou non à son nom.

Bénéficier des loyers sans déclarer fiscalement : Attention le fisc attend au tournant.

Dans le cadre de ses déclarations fiscales annuelles, Arbiv n’a indiqué que les revenus provenant de la location des biens enregistrés à son nom. Les loyers relatifs aux biens enregistrés au nom des enfants n’ont pas été inclus.

Le revenu déclaré d’Arbiv a été calculé sur une “base nette”, après neutralisation des charges sur l’électricité, l’eau et la propriété des actifs loués. La plupart des revenus étaient déclarés comme des revenus passifs imposables au taux de 10% conformément à l’article 122 de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu, et le reste des revenus était soumis à l’exonération fiscale.

Quant à la déclaration des revenus provenant de la location des biens énumérés au nom des enfants d’Arbiv. Il s’est avéré que, à l’exception de deux enfants qui louent eux-mêmes des biens immobiliers supplémentaires, les autres enfants avaient le droit à une exonération fiscale pouvant aller jusqu’au plafond des revenus générés par les biens locatifs.

C’est donc un montage complexe qui a été totalement démantelé par le fisc israélien.

Jurisprudence – cas concret du dossier Leshem et Biran.

Concernant Leshem et Biran, la Cour suprême a jugé que la location de 20 à 30 actifs immobiliers venait nécessairement au niveau d’une activité commerciale active et non d’un revenu locatif passif.

Il a été déclaré que l’accent devrait être mis sur:

1. Le nombre des actifs loués.
2. L’amélioration des actifs.
3. L’existence d’un “process et d’une méthode commerciale”. (aussi simple que cela puisse être).
4. La grandeur et la fréquence des opérations requises pour la location.
5. Les connaissances pratiques et l’expérience acquise par le propriétaire.
6. Les compétences dans ce créneau locatif unique.
7. Une prise de risque accrue dans le même secteur économique.

Conséquence pour le cas Arbiv.

Apparemment, Arbiv a effectué diverses activités d’embellissement sur les biens immobiliers avant de les mettre en location:

1. Mise a niveau pour un usage résidentiel – se réfère aux opérations de modifications dans les propriétés qui étaient utilisées au moment de l’achat comme entrepôt, et les ont converties à des fins résidentielles.

2. Division des propriétés résidentielles – Il s’agit de propriétés qui ont été achetées en tant que logements entiers et divisées par Arbiv en plusieurs unités de logement.

3. Embellissement et rafraîchissement de la propriété – Arbiv a installé chaque salle de douche et cuisine. Arbiv a fait la plupart du travail lui-même ou bien a supervisé directement les travaux.

Arbiv a affirmé qu’il avait effectué des “réparations standard” conçues pour permettre aux locataires de résider, conformément à son devoir de propriétaire.

Par exemple, remplacer une porte cassée ou réparer un robinet qui fuit. En outre, Arbiv lui-même est venu au logement et a perçu le loyer.

Dans ce cas, il a été déterminé qu’il ne s’agit pas de la location de neuf ou onze appartements résidentiels mais de l’activité locative d’un grand nombre de sous-unités, parfois pour de courtes périodes. Le nombre d’unités de logement est significatif à n’importe quelle échelle.

Les revenus fonciers des enfants lui sont entièrement imputés fiscalement.

L’implication des enfants dans l’acquisition de la propriété a été résumée dans la signature des documents d’acquisition avec un avocat. Certains ont visité le bien, mais il semble que cela n’ait aucun effet sur son emplacement et sa sélection. Arbiv était seul responsable de la gestion de la location, et cela a été fait à sa seule discrétion.

Le tribunal a jugé qu’il n’était pas nécessaire d’ignorer complètement l’inscription de certains noms d’enfants au registre foncier.  Néanmoins son seul intérêt du fait que les appartements étaient au nom des enfants était qu’à long terme chaque enfant devait recevoir un appartement.

Le contrôle total qu’Arbiv exerce sur les actifs et sur le rendement financier qui en résulte conduit à conclure que les loyers devraient lui être imputés fiscalement.

Notez que la simple énumération des noms des enfants est un acte artificiel. Il suffit que la totalité des faits indique le transfert des avoirs des enfants à Arbiv, qui a conduit à la transcription des revenus.

Les dispositions de l’article 84 du CGI indiquent que lorsque le porteur n’a pas le pouvoir de “reprendre le contrôle … des revenus ou des biens”, alors les revenus seront considérés comme les revenus du bénéficiaire.

Cependant, ce n’est pas toujours lorsqu’un parent acquiert un bien immobilier pour ses enfants ou est impliqué dans sa location, que les revenus locatifs doivent lui être personnellement associés.

Le tribunal a statué que les revenus de l’activité de location seraient classés en tant qu’activité commerciale en vertu de l’article 2, paragraphe 1, du CGI israélien.

Dans le calcul des revenus foncier d’Arbiv seront également inclus les revenus des locations des biens immobiliers enregistrés au nom de ses enfants.

Une note a également était transmise au “département des taxes d’acquisition” car le fait d’avoir mis les appartements au nom des enfants a réduit de manière importante la redevance fiscale de Arbiv lors des différentes acquisitions.

Conclusion :

Le fait d’avoir plusieurs appartements en Israel en location “long terme” vous oblige à vérifier si vous ne devez pas être soumis une imposition “commerciale”.

Si vous avez plusieurs appartements mis en location en Israel, il est fortement recommandé de procéder à une vérification totale de votre patrimoine immobilier, de sa rentabilité ainsi que des dispositions fiscales à respecter.

Ceci vous permettra de trouver des solutions pour optimiser fiscalement votre patrimoine en Israel tout en respectant la légalité du système fiscal israélien.

Le cabinet Dray & Dray saura vous accompagner dans vos démarches et optimiser fiscalement vos investissements en Israel.

Vos interrogations – nos conseils

• Avez vous le droit de profiter du Mas rehisha – taxe d’acquisition selon la tranche “résidentielle” ou devez vous opter pour la taxe d’acquisition “commerciale” ?
• Existe t-il un risque d’être requalifié en tant que “marchand de biens en Israel’ ? Quels en sont les risques et combien de temps est il conseillé d’attendre avant de vendre un appartement en Israel ?
• Le fait d’avoir plusieurs appartements en Israel qui ne sont pas tous loués change- t-il la donne ? (en construction, prêtés à des proches etc…)
• Qu’en est il de la TVA et des charges sociales -Bitouah Léoumi si votre activité de revenus fonciers est requalifiée comme une activité commerciale ?
• Utiliser un gestionnaire de biens “qui s’occupe de tout” réduit- il les risques de requalification en activité commerciale ?
• Les parents ayant acheté des appartements au nom des enfants tout en conservant l’usufruit ont-ils des raisons de s’inquiéter ? Le fait de procéder à une donation irrévocable existe t-il en Israel ? Le fisc israélien se penche sérieusement sur ce genre d’opérations. Des réformes sont en cours, prenez conseil.