Immobilier en Israël : comprendre les enjeux pour optimiser votre fiscalité
L’immobilier en Israël ne cesse de faire parler de lui. Depuis plusieurs années, les prix grimpent, attisant les débats et les inquiétudes. Mais cette hausse bénéficie-t-elle à tous ? En tant qu’expert-comptable et conseiller fiscal basé en Israël, nous accompagnons quotidiennement des salariés, indépendants et dirigeants d’entreprise français confrontés à cette réalité. Cet article vous propose une analyse claire et structurée des enjeux liés à la hausse de l’immobilier en Israël, de ses bénéficiaires aux opportunités fiscales qui en découlent.
Hausse de l’immobilier en Israël : un constat indéniable
Une croissance continue
Israël se distingue par un marché immobilier en constante progression. Les chiffres montrent une augmentation moyenne des prix de 7 à 10 % par an dans les grandes villes comme Tel Aviv, Jérusalem, Haïfa et Netanya.
Exemple concret : Un appartement acheté 2 millions de shekels en 2015 à Ramat Gan peut désormais se revendre autour de 3,2 millions de shekels en 2025.
Quelles sont les causes de cette flambée ?
- Une forte demande, notamment des olim hadashim (nouveaux immigrants)
- Une offre limitée, due à la rareté du foncier
- Une spéculation immobilière importante
- Des taux d’intérêt restés longtemps bas
Qui profite réellement de cette hausse de l’immobilier en Israël ?
Les investisseurs
Les grands gagnants sont les investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers. Ils profitent de la montée des prix pour valoriser leur patrimoine.
Investisseurs institutionnels
- Fonds de pension
- Assureurs
- Sociétés de gestion immobilière
Investisseurs privés
- Familles fortunées
- Indépendants avec stratégie de rente locative
- Olim français achetant leur résidence principale ou un bien d’investissement
Les promoteurs immobiliers
Les promoteurs bénéficient également largement de la situation : plus la valeur de l’inflation est élevée, plus leurs marges augmentent. Ils jouent sur :
- La densification urbaine
- Les programmes de renouvellement (Pinouy-Binouy, Tama 38)
Les banques
- Recettes liées aux intérêts des crédits immobiliers (mashkanta)
- Services annexes (assurances, conseils, frais de dossier)
Mais qu’en est-il du citoyen israélien moyen ?
Une réalité plus difficile
- Difficultés d’accès à la propriété, notamment pour les jeunes couples
- Augmentation des loyers, même dans les villes périphériques
Erreur fréquente : penser qu’un salaire moyen suffit à rembourser une mashkanta sur 20 ans. En pratique, beaucoup s’endettent sur 25 à 30 ans.
Les conséquences sociales
- Gentrification de certains quartiers
- Montée des inégalités
- Déplacements forcés vers la périphérie
Investissement Immobilier Israël
Quels avantages fiscaux pour les investisseurs en Israël ?
Réduction de l’impôt sur les plus-values
En cas de revente, certaines exonérations peuvent s’appliquer selon :
- La durée de détention
- Le statut de résident fiscal
- La nature du bien (résidence principale, secondaire, locatif)
Amortissements déductibles
Pour les biens locatifs, les dépenses liées à l’entretien, la gestion et certaines charges peuvent être déduites des revenus fonciers imposables.
Convention fiscale France-Israël
Evitez la double imposition en utilisant les dispositifs prévus par la convention bilatérale.
Astuce pratique : Faites déclarer vos revenus fonciers en Israël pour obtenir un crédit d’impôt en France. Cela optimise votre fiscalité globale.
Convention Fiscale France Israel
Statut de « nouvel immigrant »
Les olim bénéficient d’avantages durant leurs 10 premières années en Israël, notamment :
- Exonération d’impôt sur les revenus étrangers
- Aides à l’accès à la propriété (selon les programmes)
Que faire si vous êtes salarié, indépendant ou dirigeant ?
Cas 1 : Vous êtes salarié
- Possibilité de déduction partielle des intérêts d’emprunt si achat d’une résidence principale
- Intégration des revenus locatifs dans une stratégie de complément de retraite
Cas 2 : Vous êtes indépendant
- Création d’une structure juridique (ex : Hevra Baam) pour gérer vos biens
- Optimisation des déductions professionnelles liées à votre activité immobilière
Cas 3 : Vous êtes dirigeant
- Possibilité de loger un bien dans la société (attention aux requalifications fiscales)
- Structuration de holding familiale
Bon réflexe : anticiper toute décision immobilière avec votre expert-comptable pour adapter votre fiscalité à votre statut.
Les erreurs les plus fréquentes
- Ne pas faire d’étude préalable de rentabilité
- Sous-estimer les charges réelles (entretien, taxe municipale, frais bancaires)
- Ne pas déclarer ses revenus locatifs (risque de redressement)
- Acheter sans vérification juridique (propriété du terrain, situation cadastrale)
Comment nous pouvons vous accompagner
- Diagnostic personnalisé de votre situation fiscale et patrimoniale
- Mise en place d’une stratégie immobilière adaptée à vos objectifs
- Optimisation entre France et Israël (convention fiscale)
- Suivi comptable et fiscal annuel
Témoignage : « Grâce au cabinet, j’ai pu structurer l’achat de deux biens locatifs à Tel Aviv tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé. Je recommande vivement. » (Mickaël, dirigeant installé à Netanya)
Conclusion : ce qu’il faut retenir
- ✅ Le marché immobilier israélien est en forte croissance
- ✅ Les grands gagnants sont les investisseurs, promoteurs et banques
- ✅ Les citoyens doivent redoubler de vigilance et s’entourer d’experts
- ✅ De nombreux avantages fiscaux existent, encore faut-il les connaître
- ✅ Chaque statut (salarié, indépendant, dirigeant) a ses propres leviers
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