Acheter un bien immobilier en Israël : ce qu’il faut absolument savoir
Résidence principale ou investissement locatif ?
Avant d’acheter un bien immobilier en Israël, il est crucial de déterminer l’objectif de votre acquisition :
- Souhaitez-vous y vivre (résidence principale) ?
- Ou s’agit-il d’un investissement locatif ?
Ce choix influence fortement la localisation, la fiscalité, le financement et les démarches juridiques.
1. La localisation : un choix stratégique
La ville et même le quartier où se situe le bien sont essentiels. En Israël, les disparités sont énormes :
- Certains quartiers de Jérusalem, malgré leur charme, n’ont presque pas pris de valeur en 20 ans.
- D’autres, bien desservis, proches d’écoles ou de services communautaires, sont très recherchés.
Conseil clé : Ne jamais acheter sans avoir au préalable loué dans le quartier. Ce qui semble séduisant en tant que touriste peut se révéler très décevant au quotidien.
2. L’aspect juridique : ne rien laisser au hasard
Contrairement à la France, l’avocat joue en Israël le rôle du notaire. Il est indispensable (même si non obligatoire légalement) pour :
- Vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien (pas un héritier, pas un gérant temporaire, etc.).
- Confirmer l’absence d’hypothèque, de dettes ou de litiges.
- Analyser les documents du cadastre (le “tabou”) :
En Israël, tous les biens ne sont pas inscrits au cadastre (surtout à Jérusalem, anciennement sous contrôle jordanien jusqu’en 1967). Cela peut poser de vrais problèmes au moment du financement.
Attention : Il existe de nombreux avocats non spécialisés. Un contrat mal rédigé ou mal négocié peut coûter très cher.
3. Le financement : un parcours semé d’exigences
Cas 1 : Résidence principale
- Apport obligatoire : minimum 25 % du prix du bien hors frais (les banques ne prêtent ni pour les taxes ni pour les honoraires d’avocats).
- La mensualité de remboursement ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du foyer.
Cas 2 : Investissement locatif (deuxième bien)
- L’apport requis monte à 50 %.
Exemple :
Pour un appartement à 3 millions de shekels, il faut un apport de 750 000 shekels minimum, hors frais pour un 1er appartement.
4. Faire appel à un courtier ?
- Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé :
Un courtier obtient souvent de meilleures conditions bancaires grâce à ses volumes d’affaires et ses relations avec les banques. - Même 0,1 % de taux d’intérêt gagné, sur 25 ou 30 ans, représente des centaines de milliers de shekels d’économie.
5. Où acheter ? Les zones les plus connues des francophones
La majorité des investisseurs francophones connaissent seulement :
- Jérusalem
- Tel-Aviv
- Netanya
- Ashdod
- Raanana
Pourtant, il existe d’autres villes attractives, moins chères et en développement, mais elles demandent une bonne connaissance du terrain ou un accompagnement sérieux.
Pour conclure
Acheter un bien en Israël est un projet engageant, complexe et structurant. Il faut :
✔ Tester le quartier en location avant d’acheter
✔ S’entourer d’un avocat spécialisé en immobilier israélien
✔ Anticiper un apport important et un financement strict
✔ Considérer l’option du courtier pour gagner en efficacité
✔ Réfléchir à l’objectif de l’achat pour bien choisir l’emplacement
Vous avez besoin de conseil ! N’hésitez pas a faire appel a notre expertise.
