En Israël, la vente d’un appartement est généralement considérée comme un événement taxable selon la loi sur l’impôt foncier. Vendre un appartement en Israël à court terme, si vous remplissez les conditions, pour être considéré comme un « résident admissible » et que vous respectez les plafonds définis dans le chapitre 5 de la loi sur l’impôt foncier, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente.
Cependant, dans certaines situations, la vente d’un appartement peut être considérée comme une opération lucrative, en particulier si elle présente des caractéristiques commerciales.
Un cas récent : l’affaire Liel Ayal et son père
Le 7 mai 2024, la Cour de district de Tel-Aviv-Jaffa (affaire n°62359-10-21) a rendu un jugement dans l’affaire de Liel Ayal et de son père, Moshe Ayal. La Cour a jugé que l’achat et la vente d’un appartement à Tel-Aviv par Liel Ayal, dans un délai de quatre mois, avec un rendement de 50% sur le prix d’achat, constituaient une transaction aléatoire à caractère commercial soumise à l’impôt selon l’article 2(1) de l’ordonnance de l’impôt sur le revenu.
Le contexte – Vendre un appartement en Israël à court terme
Le père de Liel Ayal, avocat spécialisé dans l’immobilier, a découvert une opportunité d’achat de l’appartement (qui était dans un état délabré et occupé par un squatteur) à un prix avantageux dans le cadre de ses fonctions de stagiaire dans un cabinet d’avocats. Selon le père, il a suggéré à sa fille d’acheter l’appartement pour qu’elle puisse y vivre avec son compagnon. Liel Ayal, âgée de 18 ans et sur le point de s’engager dans l’armée, avait prévu d’acheter l’appartement avec ses économies (un don de son père) et un prêt hypothécaire (garanti par son père). Cependant, le refus de son père de garantir le prêt (pour des raisons familiales et personnelles) a provoqué un conflit entre eux et Liel Ayal a été obligée de vendre l’appartement rapidement, utilisant les fonds de la vente pour payer le reste du prix d’achat (au lieu de prendre un prêt hypothécaire).
Liel Ayal a déclaré la vente de l’appartement comme une transaction exonérée d’impôt sur la plus-value pour la vente d’un logement unique en septembre 2013 (acheté quatre mois plus tôt pour 1,2 million de shekels) pour un montant de 1,8 million de shekels (soit un profit de 600 000 shekels).
L’administration fiscale a refusé d’accorder l’exonération d’impôt sur la plus-value, estimant que plus de la moitié du prix d’achat avait été offert à la fille par son père. Le différend entre les parties a abouti à un recours devant la commission de recours qui, après avoir examiné les arguments de Liel Ayal (et de son père), a statué que Liel Ayal avait effectivement droit à l’exonération d’impôt sur la plus-value pour la vente susmentionnée.
En 2018, l’administration fiscale a émis une ordonnance selon laquelle il s’agissait d’une transaction aléatoire à caractère commercial soumise à l’impôt sur le revenu et que la transaction était imputable au père de Liel Ayal. À titre subsidiaire, l’administration fiscale a affirmé que la transaction était une opération aléatoire à caractère commercial effectuée par Liel Ayal elle-même.
L’analyse de la Cour
La Cour a examiné plusieurs aspects de l’achat et de la vente de l’appartement afin d’évaluer le caractère commercial de la transaction et a conclu ce qui suit :
- Absence d’explication plausible pour la vente rapide (quatre mois seulement après l’achat) : La Cour a affirmé que la durée de possession d’un appartement acheté peut être due à de nombreuses raisons qui ne sont pas nécessairement indicatives d’une transaction commerciale (comme un changement de circonstances médicales, la découverte d’une incompatibilité de l’appartement aux besoins de l’acheteur, une décision de déménager ailleurs, une difficulté de financement, etc.). Toutefois, si aucune explication convaincante n’est donnée, cela renforce l’idée qu’il s’agit d’une transaction à caractère commercial. Dans le cas présent, la Cour n’a pas été convaincue par l’histoire qui a conduit au conflit entre le père et la fille.
- Achat pour l’habitation de la fille : La fille, âgée de seulement 18 ans au moment de l’achat et sur le point de s’engager dans l’armée, ne cherchait pas un logement et n’avait pas visité l’appartement avant son achat, ni participé aux détails de l’achat. Elle n’a pas non plus fait participer son compagnon (qui devait financer les remboursements hypothécaires selon elle), ni participé aux détails du financement. De plus, elle n’a pas cherché d’autre appartement.
- Mode de financement de l’achat de l’appartement : Bien que la fille ait déclaré que le financement de l’achat était principalement assuré par un prêt hypothécaire (comme c’est généralement le cas dans ce type de transactions), « la contrepartie de l’achat de l’appartement a en réalité été financée par sa vente » sans utiliser de fonds propres. De plus, il n’a pas été prouvé que le prêt hypothécaire avait été arrangé avant l’achat (comme cela devrait être le cas dans ces situations). Il ne fait aucun doute que ce mode de financement est totalement inhabituel.
- La connaissance et l’expertise du père : La Cour n’a aucun doute que le père, qui a découvert l’appartement dans le cadre de ses activités (en tant que stagiaire dans un cabinet d’avocats qui est devenu par la suite son cabinet de partenaires), était personnellement et activement impliqué dans l’achat et la vente de l’appartement. Le père a été propriétaire d’un cabinet d’agence immobilière dans un passé récent et a même été impliqué dans des transactions immobilières complexes en tant que promoteur, possédant une compréhension et une connaissance générales du secteur de l’immobilier. Après avoir terminé ses études de droit et son stage, il a rejoint un cabinet d’avocats en tant qu’associé, se spécialisant notamment dans l’accompagnement des transactions immobilières (y compris la gestion de la vente de l’appartement objet du présent jugement, comme indiqué ci-dessus).
- Le profit réalisé lors de la vente : La hausse des prix du marché à cette époque (environ 9%), l’expulsion du squatteur du logement et la fermeture du bar de quartier situé à l’entrée de l’immeuble n’ont pas réussi à convaincre la Cour concernant l’obtention d’un rendement de 50% (!!!) du prix de l’appartement. Par conséquent, la Cour est arrivée à la conclusion que l’achat de l’appartement à un prix avantageux est probablement ce qui a permis d’obtenir ce rendement important, même si l’appartement (qui était, comme indiqué, dans un état délabré) n’a pas été amélioré, ni physiquement ni de manière urbanistique.
Conclusion de la Cour
Compte tenu de tous ces éléments, la Cour a conclu que la vente de l’appartement était soumise à l’impôt sur le revenu selon l’article 2(1) de l’ordonnance.
La compétence de l’administration fiscale – Vendre un appartement en Israël à court terme
Concernant la compétence de l’administration fiscale pour imposer un revenu comme revenu lucratif, alors qu’il a déjà été décidé qu’il s’agissait d’un revenu soumis à l’impôt foncier, la Cour a déclaré : « Même si une décision judiciaire a été rendue par la commission de recours de l’impôt foncier, à savoir qu’il s’agissait d’une transaction de plus-value foncière, et non seulement cela, mais aussi que la vente d’un logement unique était exonérée d’impôt, l’administration fiscale a la possibilité d’imposer un autre impôt sur cette transaction, mais « il faut procéder à un équilibre des intérêts en tenant compte du degré de confiance de la personne dans la première décision, du préjudice qui pourrait lui être causé par la prise de la deuxième décision, de la nature de l’intérêt public à modifier la décision, du type d’erreur dans la décision initiale et de la personne responsable de cette erreur ». Dans les circonstances de l’affaire, on ne peut pas dire que les requérants ne savaient pas que l’administration fiscale examinait la qualification de la transaction, étant donné que pendant les procédures de taxation devant l’administration fiscale, la transaction a été soumise à l’examen de l’administration fiscale. En dernière analyse, il a été décidé que la taxation de l’administration fiscale était justifiée.
Identité du vendeur
En revanche, concernant l’identité du véritable vendeur, la Cour n’a pas autorisé l’attribution de la transaction et des revenus lucratifs à l’impôt au père (selon l’article 83 de l’ordonnance – transfert à un jeune, ou à titre subsidiaire selon l’article 86 – transaction fictive), mais l’a confirmée comme une transaction effectuée par sa fille Liel Ayal, car selon le principe de l’autorité de la chose jugée, l’allégation de l’administration fiscale selon laquelle le père est le vendeur « n’est pas compatible avec la taxation foncière telle qu’elle a été examinée dans la procédure de recours et selon laquelle Liel Ayal est la vendeuse. La décision en recours a été prise sur la base du point de départ, qui n’était pas contesté, selon lequel la vendeuse était Liel Ayal. En réalité, l’administration fiscale a accepté dans sa taxation le rapport de Liel Ayal selon lequel elle était la vendeuse… ».
Conclusion finale
Il a donc été décidé que la vendeuse était Liel Ayal (et non son père) et que le profit de la vente de l’appartement serait taxé en tant que revenu lucratif (marginal) selon les dispositions de l’ordonnance.
Conseils pour les investisseurs – Vendre un appartement en Israël à court terme
Pour simplifier et compléter l’image (la décision de justice ne traite pas de ce point), il convient de noter que dès que la transaction de capital a été qualifiée de transaction aléatoire, les revenus de cette transaction sont également soumis aux cotisations d’assurance maladie et d’assurance vieillesse. En ce qui concerne la loi sur la TVA, étant donné les circonstances de l’affaire, étant donné que la transaction a été conclue entre des particuliers, cette transaction ne rentre pas dans la définition de « transaction » ou de « transaction aléatoire ».
En conclusion, ces dernières années, avec la hausse des prix sur le marché immobilier, on constate des transactions à prix avantageux, qui peuvent permettre aux investisseurs de « tomber » et de réaliser un rendement important lors de la vente. Il est conseillé de se renseigner à l’avance sur les différents aspects fiscaux.
La décision de se tourner vers l’impôt foncier pour bénéficier de l’exonération a-t-elle finalement conduit à la transmission des informations à l’administration fiscale et à la taxation de la transaction en tant que transaction lucrative ?
Il est important de réfléchir à cette question.
