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Plusieurs appartements en Israël : Questions – Réponses.

Suite à la nouvelle loi entrée en vigueur le 1er Janvier 2017, nous vous proposons cet article destiné à aider les propriétaires d’appartement en Israel.

Questions – Réponses.

1 – Quels sont les propriétaires qui doivent s’acquitter de cette taxe ?

La loi ordonne que les personnes ayant plus de 249% de droits de propriété dans des biens résidentiels en Israël seront soumis à cette taxe.

Autrement dit, si vous avez 2 appartements à 100% à votre nom, et possédez au moins 50% des droits sur un troisième appartement, vous rentrerez dans la catégorie des propriétaires devant s’acquitter de cette taxe supplémentaire.


2 – Que se passe-t-il si l’appartement est enregistré au nom de votre épouse, ou d’un enfant qui n’est pas encore majeur ?

La loi ordonne qu’il convient de raisonner en notion d' »unité familiale ». Par conséquent, les appartements enregistrés au nom de votre épouse et/ou vos enfants mineurs viendront se rajouter dans le montant total de vos appartements.


3 – Comment fait-on pour définir la notion de « propriété » ?

Sera considéré comme propriété  tout droit de propriété dans un appartement résidentiel.

Comme par exemple : la propriété, les baux de plus de 25 ans, l’autorisation d’utiliser la terre (tout en conformité avec la définition des droits fonciers dans la loi foncière en Israël – חוק מיסוי מקרקעין).


4 – Qu’est ce qui est considéré comme « appartement résidentiel » ?

Un appartement résidentiel est un appartement, ou une partie de celui-ci, qui a été achevé dans sa construction , qui est situé en Israël et qui est destiné à des fins résidentielles par sa nature ou selon son schéma d’urbanisme.


5 – Est-ce que le bien que j’ai acheté d’un Kablan (promoteur) sera considéré comme un appartement résidentiel ?

Un appartement acheté auprès d’un promoteur et n’ayant pas encore été achevé ne sera pas considéré comme appartement résidentiel. Quand sa construction se terminera, celui-ci deviendra un appartement résidentiel.


6 –  Si je possède seulement un pourcentage d’un appartement, ce pourcentage est il pris en compte dans le calcul total de mes propriétés ? 

Oui, un pourcentage dans les droits de propriété d’un appartement sera également pris en compte dans le calcul total des propriétés.

Le montant de la taxe sera déterminé en fonction de la partie étant en possession du propriétaire.

Exemple : Admettons que vous avez 2 appartements à 100%, et possédez 50% dans un troisième appartement. Admettons également que la valeur du troisième appartement est fixée à 1 500 000 Shekels.

Le montant de la taxe que vous devrez payer sera donc de : 1 500 000 * 1% * 50% = 7 500 shekels par an.


7 – Je suis un actionnaire et propriétaire d’un appartement au nom de ma société, l’appartement sera-il considéré comme propriété personnelle ou comme celle de la société ?

S’il y a moins de 6 actionnaires dans la société en question, l’appartement sera pris en compte dans le calcul du montant total des appartements des actionnaires, au pro-rata de leur nombre de parts dans la société.

Exemple : Vous êtes actionnaire à 30% dans une société, qui est propriétaire d’un appartement résidentiel. Dans le calcul total de votre nombre d’appartements, l’appartement au nom de votre société sera considéré comme vous appartenant à 30%.


8 – Comment se calcule la taxe sur le troisième appartement en Israel ?

Tout d’abord vous devez déterminer quels sont les deux appartements qui ne sont pas imposables. En effet, la taxe s’applique à partir du troisième appartement, vous devez donc décider quels vont être les appartements qui ne seront pas taxés.

Pour les appartements restants, le calcul du montant de la taxe se fera de la manière suivante :

Pour chaque appartement sera calculé « la valeur de l’appartement ». Cette valeur est le résultat d’une formule établie par la loi qui prend en compte
la taille de la maison, l’emplacement, l’indice socio-économique et l’indice périphérique qui sont publiés par le Bureau central des Statistiques et de l’Enquête en Israël.

Sur cette valeur, le montant de la taxe sera de 1%, plafonné à 18 000 shékels par appartement pour l’année 2017.

Comme mentionné précédemment, si vous avez un pourcentage des droits de l’appartement, le montant de la taxe sera donc multiplié par votre pourcentage de propriété.

Exemples:

  • Une personne est propriétaire de trois appartements à 100%. La valeur de l’appartement imposable est de 1 500 000 Nis. Le montant de la taxe à payer sera donc de 1,500,000 * 1% = 15 000 Shekels.
  • Une personne est propriétaire de trois appartements à 100%. La valeur de l’appartement imposable est de 2 000 000 Nis. Le montant de la taxe à payer aurait donc du être de 2,000,000 * 1% = 20 000 Shekels, mais comme ce montant est plafonné à hauteur de 18 000 Shékels, le montant de la taxe sera donc de 18 000 Shékels.

9 – Devrais-je payer si je vends/achète un appartement au cours de l’année ?

Si un appartement est acheté ou vendu au cours de l’année fiscale par l’intermédiaire du contribuable, le taux d’imposition sera calculé au prorata de la période de propriété dans le bien immobilier durant l’année fiscale.


10 – Existent-ils des exemptions d’impôts ?

La loi ordonne que si la valeur totale de tous vos appartements, moins un appartement dans lequel vous êtes censés habiter, ne dépasse pas 1.150.000 Nis , vous serez exemptés de la taxe. Vous êtes tout de même tenus de faire une déclaration.

Si ce montant est compris entre 1.150.000 Nis et 1 400.000 Nis, il sera soumis à une imposition partielle.

Vous pouvez vérifier si vous avez droit à l’exemption, en utilisant la calculatrice sur  le lien suivant.

En d’autres termes, si lorsque nous prenons en compte la valeur totale de vos appartements, en retirant la valeur de l’appartement dans lequel vous résidez, et que :

  • La valeur ne dépasse pas 1 150 000 Nis, vous êtes exemptés d’impôts.
  • Cette valeur est comprise entre 1 150 000 et 1 400 000 Nis, vous bénéficierez d’une imposition partielle.
  • Si la valeur dépasse 1 400 000 Nis, vous serez soumis à la taxe totale, conformément au calcul décrit ci-dessus.

11 – La vente d’un appartement au cours de 2017 donne-t-elle des avantages?

Le texte de loi a défini que celui qui vendra l’un de ses appartements entre le 01.01.2017 et le 31.09.2017  pourra recevoir les avantages suivants:

1) Exemption de la taxe sur le troisième appartement pendant la partie de l’année 2017 où l’appartement était la possession du propriétaire.

2) Crédit d’impôts à hauteur de 85 000 Nis. Dans le cas où la vente de ce bien est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière – מס שבח.

Afin d’obtenir ces avantages, n’hésitez pas à contacter notre cabinet.


12 – Est-ce qu’il y a une déclaration à faire ?

La loi ordonne que lors de l’année fiscale 2017, le propriétaire de plusieurs appartements doit faire une déclaration de tous les appartements qui sont en sa possession.
La déclaration pour 2017 doit être soumise jusqu’au  30/06/2017.

A partir de 2018, l’administration fiscale enverra des messages  automatiquement, sur la base de votre déclaration 2017. Il ne sera donc pas nécessaire de soumettre une autre déclaration en 2018.

Celui qui ne remettra pas la déclaration sus-mentionnée se verra pénalisé par des amendes et des pénalités supplémentaires.


13 – Suis-je obligé de faire une déclaration lorsque survient un changement dans le pourcentage total de mes appartements ?

Tout changement dans le nombre d’appartements – résultat de la vente ou de l’achat d’un appartement au cours de l’année, est  soumis à une déclaration dans les 30 jours qui suivent le changement.


14 – Comment se paie cette fameuse taxe ?

La taxe doit être payée en deux versements, le premier jusqu’au 30/06 et le second jusqu’au 31/12 de l’année fiscale.


15 – Cet impôt sera t’il reconnu comme une dépense afin de réduire mon bénéfice sur mes revenus fonciers ?

La taxe sur le troisième appartement en Israël ne sera pas reconnue comme une dépense.


Vos interrogations – Nos conseils :

  • Comment se fait la déclaration ? Puis je la faire seul ?
  • Puis-je faire appel si je ne suis pas d’accord avec la valeur de l’appartement estimée par les autorités fiscales?
  • Si je ne déclare pas, quels sont les risques ?
  • Comment le fisc saura que j’ai plusieurs maisons ?
  • J’ai plusieurs maisons que je loue, mais je n’ai jamais déclaré ces revenus. Si je déclare maintenant ma 3ème maison, ne vais-je pas réveiller le fisc sur les années précédentes ?

Le montant de la taxe pouvant atteindre des sommes importantes, nous vous recommandons de prendre conseil auprès de notre cabinet. Une consultation peut s’avérer bénéfique et vous permettra de respecter cette nouvelle obligation fiscale.

Faites appel a des spécialistes de la fiscalité en Israël.

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