הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות במכירת הדירה – כך תקטינו את מס שבח

בינואר 2025 פרסמה רשות המסים השיקה הוראת ביצוע החדשה שמטרתה לייעל את תהליך ניהול המס במכירת דירת מגורים מזכה, ומספקת פתרון מיוחד למוכרים שאין ברשותם אסמכתאות להוצאות בנייה, כלומר הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות.

הוראת ביצוע החדשה, המאפשרת הכרה בהוצאות בנייה של דירת מגורים גם בהיעדר אסמכתאות, לצורך חישוב מס השבח במכירת הנכס. הוראה זו מהווה צעד משמעותי לטובת נישומים שביצעו עבודות בנייה או שיפוץ בעבר, אך אינם מחזיקים במסמכים המוכיחים את ההוצאות.

תוספת מספר 1 להוראה מספר 3: "הצהרת הון –אסמכתא על הוצאה להשבחה" שבהוראת ביצוע 28/87 מס שבח

מהי הוראת הביצוע החדשה?  ואיך היא קשורה ל- הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות

ביום 16.1.2025 פרסמה רשות המסים את "תוספת מספר 1 להוראה מספר 3: 'הצהרת הון – אסמכתא על הוצאה להשבחה'" במסגרת הוראת ביצוע 28/87. ההוראה מתייחסת למקרים בהם מוכר דירת מגורים מבקש לנכות הוצאות בגין בניית הדירה על הקרקע, אך אין בידיו אסמכתאות כגון קבלות או חשבוניות.

מהי בדיוק ההוראה החדשה? ומה היא אומרת על הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות

התוספת להוראה 28/87  שפורסמה בינואר 2025 קובעת כי במכירת דירת מגורים מזכה, ניתן להכיר בהוצאות בנייה גם אם אין בידי המוכר אסמכתאות מלאות, בתנאי שיצרף טופס ייעודי ויעמוד בקריטריונים שנקבעו.

יוכל המנהל לאמוד את עלויות הבנייה שניתן להתיר בניכוי על סמך ניסיונו והבנתו, תוך שימוש במחירונים מקובלים, ולאחר שהשתכנע שהמוכר הוא שהוציא את ההוצאה, שהבנייה השביחה את הדירה הנמכרת וכי הוצאה זו לא נדרשה בניכוי בהתאם לפקודת מס הכנסה.

למעשה המפקח מטעם רשות המסים יבחן את ההצהרה, ובמידת הצורך יבצע ביקור בנכס להערכת ההוצאות על פי מחירונים מקובלים.

🛠️ תנאים ל- הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות

1. הצהרה על היעדר אסמכתאות: המוכר חייב להצהיר שאין בידיו קבלות או חשבוניות.
2. הגשת טופס ייעודי: יש למלא ולהגיש טופס "דיווח על הוצאה בגין בנייה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות". וקבלת מסמכים תומכים אחרים כגון:  הסכמים עם קבלנים או אנשי מקצוע, תיעוד תשלומים (העברות בנקאיות, שיקים). הערכות שווי שמאיות.' הצהרות קבלן ביצוע
3. ביקור מפקח: המפקח  מטעם מיסוי מקרקעין יבחן את הנכס ויעריך את ההוצאות על פי מחירונים מקובלים.
4. הבחנה לפי מועד הבנייה:
   • לפני 1.1.2014: ניתן להכיר בהוצאות במלואן.
   • מ-1.1.2014 ואילך: ההכרה בהוצאות תהיה ללא מע"מ וללא רווח קבלני של 15%.

פריסת מס שבח – מדריך מקיף

פריסת מס שבח – מדריך מקיף

הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות  – כיצד ניתן להוכיח את ההוצאה?

המוכר נדרש למלא טופס "דיווח על הוצאה בגין בניה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות", שבו יפרט את פרטי הבנייה וההוצאות. המפקח יבחן את ההצהרה, ובמידת הצורך, יתאם ביקור בנכס לצורך תיעוד הבנייה ואמידת הסכום הנתבע כהוצאה.

💡 חשיבות ההוראה למוכרי דירות

ההוראה החדשה מהווה הקלה משמעותית עבור מוכרי דירות שביצעו בנייה או שיפוץ ללא תיעוד מלא. היא מאפשרת להקטין את חבות מס השבח, ואף לקבל החזר מס במקרים מסוימים.

📌 טיפים לפעולה

• התייעצות עם מומחה: לפני הגשת הבקשה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין.
• איסוף מסמכים תומכים: גם אם אין קבלות, כל מסמך המעיד על הבנייה או השיפוץ יכול לסייע .
• עמידה בתנאים: יש לוודא עמידה בכל התנאים שנקבעו בהוראה, כולל הגשת הטופס והצהרה על היעדר אסמכתאות.

לסיכום,  ההוראה החדשה של רשות המסים הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות מהווה צעד משמעותי בהקלת נטל המס על מוכרי דירות שביצעו בנייה או שיפוץ ללא תיעוד מלא. היא מאפשרת הכרה בהוצאות אלו, ובכך מפחיתה את חבות מס השבח. מומלץ למי שנמצא במצב זה לפעול בהתאם להנחיות ולשקול פנייה לייעוץ מקצועי.