מכירת נכס בישראל על ידי תושב חוץ: פטור מס שבח לתושב חוץ, ירושות ותכנון מס חכם
תהליך מכירת דירת מגורים בישראל על ידי תושב חוץ, טומן בחובו הזדמנות משמעותית לפטור ממס שבח לתושב חוץ, אך גם מורכבות בירוקרטית ומיסויית שמחייבת הבנה מעמיקה ותכנון מקצועי. מאמר זה יפרט את התנאים לקבלת פטור מס שבח לתושב חוץ, יציג את האתגרים הכרוכים בהוכחת הזכאות וידגיש את החשיבות הקריטית של ייעוץ משפטי ומיסויי מקיף, כולל במקרים של נכסים שהתקבלו בירושה.
מאת צוות מומחי המיסוי של משרד רואי חשבון דריי. זמן קריאה: 4 דקות
פטור ממס שבח לתושב חוץ במכירת דירה יחידה – זכות לתושבי חוץ!
חוק מיסוי מקרקעין, המסדיר את היבטי המס במכירת נדל"ן בישראל, מעניק פטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים יחידה. פטור זה מיועד למוכרים שאין בבעלותם, או בבעלות התא המשפחתי שלהם, כל דירה נוספת. סעיף 49א(א) לחוק מרחיב את תחולת הפטור גם על תושבי חוץ המוכרים דירה בישראל שבבעלותם. המשמעות היא, שאם אתם תושבי חוץ ומוכרים את דירתכם היחידה בארץ, קיימת לכם עקרונית הזדמנות להימנע מתשלום מס שבח.
התנאי המרכזי לקבלת פטור מס שבח לתושב חוץ: היעדר דירה נוספת במדינת התושבות
קבלת הפטור ממס שבח על ידי תושב חוץ תמומש בכפוף למספר תנאים קריטיים, כפי שנקבעו בסעיף 49ב(2) לחוק:
- הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל ובאזור.
- המוכר החזיק בזכות הבעלות על הנכס לפחות 18 חודשים, ובתקופה זו לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
- על המוכר להמציא אישור בכתב מרשויות המס במדינת תושבותו, המעיד כי אין בבעלותו דירה נוספת שם.
החוק אמנם מעניק פטור לתושבי חוץ, אך זאת בתנאי שאין בבעלותם דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלהם. במידה והמוכר מחזיק דירה במדינת תושבותו, הוא לא יוכל ליהנות מהפטור המלא ממס שבח. במקרה כזה, הוא עשוי להיות זכאי ל"חישוב מס ליניארי מוטב" – הסדר מיסוי אחר שמפחית את נטל המס, אך אינו מעניק פטור מלא.
מה ההיגיון מאחורי דרישה זו? המדינה רואה בדירה הנמכרת כזו שיש לה זיקה משפחתית או עמוקה לישראל, כגון דירה שהתקבלה בירושה או במתנה, או דירה של מי שעזב אך לא ניתק לגמרי את קשריו. המחוקק, באופן ראוי, איפשר להקל עם תושבי החוץ הללו, ובלבד שיעמדו בתנאים דומים לאלה החלים על תושבי ישראל גם במדינת תושבותם, וכפי שתושבי ישראל זכאים לפטור דירה יחידה רק אם אין עוד דירת מגורים בבעלותם.
האתגר של פטור מס שבח לתושב חוץ: שלילת "חזקת הבעלות" ואישור היעדר דירה
חשוב להבין נקודת קושי מרכזית: חוק מיסוי מקרקעין קובע "חזקה", לפיה לתושב חוץ קיימת דירה נוספת במדינת התושבות שלו. המשמעות היא שהנחת המוצא של לשכות מיסוי המקרקעין היא שיש בבעלות המוכר דירה במקום מגוריו הקבוע, ועל המוכר מוטל הנטל לשלול חזקה זו.
כדי לשלול את החזקה הזו וליהנות מפטור מס שבח תושב חוץ, על המוכר להגיש אישור משלטונות המס הרשמיים ממדינת התושבות שלו כי אין בבעלותו דירה נוספת. לכאורה, החוק דורש אישור זה דווקא משלטונות המס, וכל מסמך אחר לא יספיק.
כאשר מדינת התושבות אינה מנפיקה אישור: חלופות והוראת ביצוע 5/2013
כאן מתגלה אתגר משמעותי נוסף: במדינות רבות בעולם, שלטונות המס אינם מנפיקים אישורי היעדר דירה, שכן זוהי דרישה ייחודית לישראל. המדינות היחידות בודדות מאפשרות כיום לקבל אישור כזה.
מה יעשו אפוא תושבי מדינות חוץ שאינן מנפיקות אישור היעדר נכסים המעוניינים לקבל פטור מס שבח תושב חוץ? התוספת השנייה להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 – הרפורמה במיסוי דירות מגורים ניתן למצוא את ההוראה באתר רשות המיסים בישראל – מתייחסת למצב שכזה ומציעה לתושבי חוץ דרכים אלטרנטיביות להוכחת היעדר בעלות במקרקעין. יודגש כי דרכים אלו קבילות רק לתושבי מדינות ששלטונות המס בהן אינם מנפיקים אישור כזה.
בין המסמכים החלופיים שניתן להגיש כדי להוכיח היעדר בעלות בדירה במדינת התושבות נכללים:
- ראיות אובייקטיביות: אישורים ומסמכים רשמיים (למשל, ממס הכנסה או גופים פדרליים) המעידים כי אין בבעלותו של המוכר ובני משפחתו דירה במדינה הנוספת.
- חוזה שכירות: הצגת חוזה שכירות תקף למגורים במדינת התושבות, המעיד שהוא מתגורר בנכס בלבד, בצירוף אישורים המעידים על תשלום שכר דירה.
- תצהיר: תצהיר ערוך כדין, חתום ומאומת על ידי עורך דין או נוטריון, התומך בטענותיו של המוכר.
- תרגום נוטריוני: כמובן, כל המסמכים בשפה זרה (כגון אנגלית) חייבים להיות מתורגמים באמצעות תרגום נוטריוני נאמן למקור.
במדינות פדרליות כמו ארצות הברית, נדרש לעיתים קרובות אישור המוכיח שאין בבעלות המוכר דירה באף אחת מהמדינות הפדרליות, מה שמסבך את התהליך עוד יותר.
מכירת דירת ירושה בישראל של תושב ישראל, כשהיורש תושב חוץ: האם תשלמו מס?
אם מקבל הירושה החזיק רק בדירה אחת, ייתכן ואתם תהיו זכאים בהתקיים תנאים מסוימים לפטור מכוח היותה של הדירה דירה יחידה, מכוח כניסה לנעלו של המוריש.
עם זאת לא תמיד זה המצב, במקרים מסוימים, הדירה לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח מכוח הירושה, אם לצורך הדוגמא המנוח (הורה לצורך הדוגמא) החזיק בשתי דירות או יותר אותם,וחילק אותם בצוואה בין ילדיו, נניח שכל אחד מהם יקבל דירה (תכנון מס עדיף במקרים מסוימים שכל אחד יקבל דירה שלמה מאשר שני חצאי דירות). במצב זה, שהיורש הוא תושב חוץ, ואף אם אין לו דירה נוספת בישראל, הוא לא בהכרח יוכל ליהנות מהפטור המלא על דירת מגורים יחידה, כמו שהיה מקבלו אילו היה תושב ישראל, בגלל המכשול של הוכחת אי בעלות על דירה נוספת.
במקרים אלו, כמו גם במקרים בהם הפטור המלא אינו מתאפשר, יכנס לתמונה החישוב הליניארי המוטב. חישוב זה מפצל את תקופת הבעלות על הדירה לשניים: תקופה עד ל-1 בינואר 2014, עליה לא ישולם מס, ותקופה שלאחריה, עליה ישולם מס מופחת של 25% מהרווח היחסי. זהו פתרון משמעותי המקל מאוד את נטל המס, אך הוא דורש חישוב מדויק ומומחיות.
פטור מס שבח – דירת ירושה של תושב חוץ
קיבלתם בירושה דירה בישראל מהורה שהיה תושב חוץ? רבים חוששים שבעלותכם על דירות נוספות בארץ תשלול מכם פטור ממס שבח במכירת דירה זו. אך יש בשורה חשובה: אם ההורה המנוח, בהיותו תושב חוץ, החזיק דירת מגורים יחידה בלבד בישראל, וכמובן, לא החזיק דירה נוספת במדינת תושבותו, הרי שגם אם אתם, היורשים תושבי ישראל, בעלי נכסים נוספים, ייתכן ותוכלו ליהנות מפטור מלא ממס שבח, אפילו אם לכם יש דירה נוספת, אך הפטור מותנה בהוכחה כפי שנפרט להלן!
מדובר בפטור ירושה ייחודי המאפשר לכם לממש את הנכס ברווח, שכן הזכאות נבחנת דרך מצבו המיסויי של המוריש: אילו הוא היה זכאי לפטור לו היה מוכר בחייו, הפטור אילו היה זכאי לו היה"עובר" אליכם. הוכחת היעדר דירה נוספת למוריש במדינת תושבותו היא תנאי קריטי לפטור זה. הליך הוכחה במקרה זה, הדורש איסוף מסמכים ספציפיים ויישום הוראת ביצוע 5/2013 של רשות המיסים, יכול להיות מאתגר. בין היתר, ניתן להיעזר בצו ירושה או צו קיום צוואה שהונפק במדינת התושבות של המוריש, המפרט את נכסיו או מעיד על היעדר נכסי מקרקעין נוספים שם, אשר יכול לשמש כראיה מהותית בתהליך זה. ללא ליווי מקצועי, ניתן בקלות להחמיץ את הזדמנות הפטור ולשלם מס שלא לצורך. מקרים מעין אלו מורכבים ודורשים ייעוץ מקצועי שיבטיח שתממשו את זכויותיכם במלואן!
תכנון מס : הצלה של למעלה מחצי מיליון ש"ח – סיפור מהשטח
הנה דוגמה חיה לחשיבות התכנון המקדים והמומחיות במיסוי: פנה אלינו לקוח שעזב את ישראל "לכיוון אחד" וקיבל ויזת עבודה בארה"ב. הוא תכנן לרכוש דירה בארה"ב בתוך שבוע מהעלייה, ולמכור דירה בישראל (שצפוי היה להניב לו רווח של למעלה מ-2,000,000 ש"ח) בעוד מספר חודשים. מצב זה, של רכישת דירה בחו"ל לפני השלמת מכירת הדירה בישראל, היה הופך אותו לבלתי זכאי לפטור ממס שבח.
בעזרת תכנון מס נכון, יצירתי ומדויק, הצלחנו לנהל את סדר הפעולות והתזמונים באופן כזה שהלקוח עמד בתנאי הפטור במועד מכירת הדירה בישראל. בייעוץ שניתן לו, נבנו פתרונות פרקטיים שאיפשרו לו לדחות את רכישת הנכס בחו"ל או לשנות את אופן אחזקת הנכס המיועד, כך שבעת מכירת הדירה הישראלית הוא עדיין נחשב כמי שאין בבעלותו דירה נוספת במדינת תושבותו. התוצאה: הצלנו עבורו חיסכון של למעלה מ-500,000 ש"ח במס שבח! מקרה זה ממחיש כיצד הבנה מעמיקה של החוק ו"משחק" חוקי ואתי עם הוראותיו יכולים להוביל לחיסכון אדיר.
חשיבות הייעוץ המקצועי: לנווט במבוך המיסוי
מאחר שמדובר בנושא מורכב, רגיש ובעל השלכות פיננסיות עצומות, ובמיוחד כאשר לא עומדים בתנאים המדויקים שנקבעו בחוק, בפסיקה ובהוראות הביצוע, נמליץ לכם בחום להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ובמיסוי בינלאומי עוד לפני ביצוע העסקה. ליווי מקצועי צעד אחר צעד יבטיח שהליך המכירה יתבצע באופן מדויק, שתעמדו בכל הדרישות, וכך תימנעו מהפתעות מיסוי בלתי נעימות.
למה לבחור בנו ?
תהליך מכירת נכס בישראל על ידי תושב חוץ (או יורשים לתושב חוץ) מלווה בלא מעט חששות ואי וודאות פיננסית. רבים חוששים ממורכבות מערכת המס הישראלית והבינלאומית, מהאפשרות שיחמיצו הטבות מס קריטיות, או גרוע מכך, מטעויות יקרות שיעלו להם ביוקר בהמשך הדרך. כאן בדיוק נכנסת המומחיות הייחודית שלנו.
הייחודיות שלנו טמונה לא רק בידע עמוק ומעודכן של חוקי המיסוי המורכבים החלים על תושבי חוץ המוכרים נכסים בישראל – ידע שהוא תנאי הכרחי – אלא גם בניסיון רב במיסוי בינלאומי וביכולת שלנו להפיג את החששות הללו וליישם ידע זה באופן אסטרטגי ויצירתי, המותאם באופן מדויק למצבכם האישי.
אנו לא מסתפקים בהגשת דוחות; אנו עוסקים בתכנון מס פרואקטיבי במטרה להבטיח שתמקסמו כל הטבה ופטור המגיעים לכם, ותימנעו מטעויות נפוצות. יכולת זו באה לידי ביטוי ב:
- ראייה הוליסטית ואסטרטגית: אנו מנתחים לעומק את כלל נכסיכם, הכנסותיכם ומבנה אחזקותיכם, ולאחר מכן בונים עבורכם מפת דרכים מיסויית אישית למכירת הנכס שלכם בישראל. במסגרת זו, אנו בוחנים גם את ההשלכות המיסוייות במדינת התושבות שלכם או של המוריש – כולל היבטי מס ירושה במדינות אחרות, ופועלים למזער את החשיפה הכוללת למס.
- ניצול "הגמישות" בחוק ואמנות מס: אנו יודעים כיצד "לשחק" עם הוראות החוק (במובן החיובי והחוקי), למשל, באמצעות תזמון נכון של פעולות פיננסיות, המלצות לשינוי מבנה אחזקת נכסים (כאשר רלוונטי), או סיווג אופטימלי של מקורות הכנסה – הכל במטרה למזער את חבות המס. אנו גם בוחנים את תנאי אמנות המס הרלוונטיות, ודואגים שכל מיסים ששולמו בישראל יזוכו במדינת התושבות הרלוונטית, למניעת כפל מס.
- ניסיון מוכח בחיסכון: הניסיון הרב שלנו בליווי מאות תושבי חוץ בטרנזקציות מקרקעין אפשר לנו לזהות דפוסי פעולה יעילים ולהביא לחיסכון משמעותי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים ללקוחותינו.
- שקט נפשי וביטחון: אנו מעניקים לכם לא רק ייעוץ מקצועי, אלא גם שקט נפשי. אנו מוודאים שאתם עומדים בכל דרישות החוק, מכינים אתכם לכל דרישה עתידית מרשויות המס, ומלווים אתכם צעד אחר צעד כדי שתוכלו להתמקד בתהליך המכירה, בידיעה שענייניכם הפיננסיים מנוהלים בצורה המיטבית.
אצלנו, אתם לא עוד לקוח; אתם שותפים לדרך, ואנו מחויבים להצלחתכם הפיננסית בישראל. אל תשאירו את מימוש הטבות המס שלכם למזל – בואו נתכנן יחד את מכירת נכסכם בישראל, ונהפוך את הפוטנציאל למציאות. שוחחו איתנו עוד היום, ונתחיל לפרוש את מפת הדרך לחיסכון שלכם.
אצלנו, אתם לא עוד לקוח; אתם שותפים לדרך, ואנו מחויבים להצלחתכם הפיננסית בישראל. אל תשאירו את מימוש הטבות המס שלכם למזל – בואו נתכנן יחד את צעדיכם הפיננסיים הראשונים בארץ, ונהפוך את הפוטנציאל למציאות. שוחחו איתנו עוד היום בלינק, ונתחיל לפרוש את מפת הדרך לחיסכון שלכם.
קראתם עד לפה? מצוין! סימן שנושאי תושבות מעניין אתכם. אתם מוזמנים להמשיך לגלות עוד הרבה מידע חשוב ומעשי במאמרים נוספים במאמרים שלנו.
