שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לנסוק, עם קצב עליית מחירי דירות של 7.8% על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדצמבר האחרון עד נכון להיום לשנת 2025. מחירה הממוצע של דירה בישראל הגיע ברבעון השני של השנה שעברה לכ-2.358 מיליון שקל, ונכון ל-2022 נדרשות 166 משכורות כדי לרכוש דירה. נתונים אלו מציבים אתגר עצום בפני זוגות צעירים ומשקיעים כאחד. ככל שמחירי הדירות עולים, כך "צצים" רעיונות חדשניים כיצד להצליח לרכוש דירה למגורים או להשקעה. אחד הרעיונות המבריקים מכיוון זה מציע רכישה של עד שליש דירה, כך שהרוכש חולק את הנכס עם עוד כמה "שותפים" הכל במאמר לפניכם: שליש דירה מס רכישה.

---

שליש דירה מס רכישה: הפטור מתחיל כאן – והופך אתכם ל"חסרי דירה"

אחת ההוצאות הגדולות והמשמעותיות ביותר ברכישת נדל"ן הוא מס הרכישה. החדשות הטובות הן שרכישת חלק מדירה, ובפרט שליש דירה או פחות מכך, יכולה לזכות אתכם בפטורים והקלות משמעותיות:

• הכלל הבסיסי: על פי חוק מיסוי מקרקעין, החזקה של פחות מ-33% בדירה (כלומר, עד שליש דירה) אינה נחשבת ל"דירה" לעניין הגדרת דירת מגורים מזכה בפטורים מסוימים. המשמעות היא שאם כבר יש לכם דירה עיקרית, ורכשתם בנוסף שליש דירה (או רבע, חמישית וכו') – השליש הזה לא ייחשב כ"דירה נוספת" המונעת מכם הטבות מס שונות השמורות לבעלי דירה אחת.
• רכישת דירה עיקרית חדשה: כאשר תמכרו את הדירה העיקרית שלכם ותרכשו דירה עיקרית חדשה, תשלמו מס רכישה כבעליה של דירה יחידה, שהוא נמוך משמעותית ממס רכישה על דירה נוספת. זאת ועוד: גם אם יש לכם כמה שלישים – או פחות משליש – בדירות אחרות, עדיין תוכלו ליהנות מאותו פטור בעת מכירת דירתכם העיקרית "השלמה".
• השתתפות בהגרלות "דירה בהנחה": יתרון נוסף ומשמעותי הוא שלצורך השתתפות בהגרלות "דירה בהנחה", תוכנית סבסוד הדירות מטעם המדינה, אדם המחזיק עד שליש דירה ייחשב "חסר דירה" לפי הגדרות התוכנית, ולכן יוכל להשתתף בהגרלות ולזכות בדירה במחיר מסובסד. זהו יתרון עצום המאפשר כניסה לשוק הדיור בדרך עקיפה ומוזלת.

---

מס שבח: גמישות מיסויית ושמירה על פטורים במכירת שליש דירה

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי ממכירת נכס מקרקעין. גם כאן, החזקה של שליש דירה (או פחות) מציעה גמישות מיסויית משמעותית:

• שמירה על פטור דירת מגורים יחידה: אם אתם בעלי דירה יחידה שבה אתם מחזיקים בבעלות מלאה, ורכשתם בנוסף שליש דירה (או פחות) בדירה נוספת, אתם שומרים על זכותכם המלאה לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים היחידה שלכם בעתיד. רכישת חלק קטן זה אינה "שורפת" לכם את הפטור החשוב הזה, בניגוד לרכישת דירה נוספת במלואה להשקעה.
  חשוב להדגיש כי ההטבות לבעלי שליש דירה הן רק לפני קנייה מלאה של דירה ראשונה.
  
• מס שבח במכירת השליש עצמו:
  • אם לא רכשתם דירה נוספת לאחר השליש: במקרים רבים, מכירת השליש דירה עצמו תהיה פטורה ממס שבח, בהתאם לתנאי הפטור הקיימים בחוק (לדוגמה, מכירה פטורה למוכר יחיד שאינו מחזיק דירות נוספות).
  • אם רכשתם דירה נוספת לאחר השליש: במקרה של מכירת חלק הדירה בעתיד, חישוב מס השבח יתבצע באופן יחסי לחלק הנמכר, ותוכלו לנכות הוצאות מוכרות באופן יחסי, לרבות הוצאות מימון (ריבית משכנתא), פחת (במידה שהנכס הושכר), הוצאות תחזוקה וניהול, מה שיפחית את בסיס המס וימקסם את הרווח הנקי.

---

הכנסות משכר דירה: הטבות מס על הכנסה יחסית

השכרת נכס מניב הכנסה, וגם כאן, חשיבות למיסוי נכון. כאשר מדובר בהכנסה משכר דירה על שליש דירה (או פחות), ייתכן שתיהנו מהטבות ייחודיות:

• פטור ממס עד לתקרה: הכנסות משכר דירה למגורים פטורות ממס עד לתקרה מסוימת (המתעדכנת מעת לעת). מכיוון שחלקכם בנכס הוא יחסי (לדוגמה, שליש), ההכנסה שמתייחסת לחלק שלכם תהיה נמוכה משמעותית. כך, אם דירה מושכרת ב-7,500 ש"ח, חלקכם כבעלי שליש דירה הוא 2,500 ש"ח, סכום שנמצא לרוב מתחת לתקרת הפטור, ולכן לא תשלמו עליו מס כלל.
• מסלול מס מופחת: גם אם ההכנסה היחסית עוברת את תקרת הפטור, עדיין תוכלו לבחור במסלול מס מופחת של 10% על ההכנסה ברוטו משכר דירה, המהווה חלופה אטרקטיבית לתשלום מס שולי רגיל.
  
  לקריאה על מיסוי שכר דירה

---

הגבול הדק: מעל שליש – משמעות מיסויית שונה בתכלית

חשוב להבין את המגבלה המיסויית המרכזית: כל ההטבות והפטורים שהוצגו לעיל, הקשורות לשמירה על מעמד דירה יחידה, פטורים במס רכישה והשתתפות בהגרלות "דירה בהנחה", תקפות רק כאשר חלקכם בדירה אינו עולה על 33% (כלומר, עד שליש דירה).

• מעל שליש (לדוגמה, חצי דירה): ברגע שרכישת החלק בדירה עולה על שיעור של שליש דירה (כלומר, 34% ומעלה), רכישה זו עשויה להיחשב כ"דירה נוספת" לצורך מיסוי. המשמעות היא שאם לאחר מכן תרכשו דירה נוספת שתשמש כדירת המגורים העיקרית שלכם, ייתכן ולא תהיו זכאים לפטור ממס רכישה עליה, ותידרשו לשלם מס רכישה כ"משקיע" (בשיעור גבוה יותר). כמו כן, החזקה של מעל שליש דירה יכולה לפגוע בזכאות לפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה קיימת, ולשלול את הזכאות להיחשב "חסרי דירה" בתוכניות הממשלתיות.

---

לסיכום: "קסם המיסוי של שליש דירה" טמון בתכנון ובפיזור

רכישת שליש דירה (או שיעור נמוך יותר) היא אסטרטגיה פיננסית חכמה המאפשרת כניסה לשוק הנדל"ן בהון עצמי נמוך יותר, תוך ניצול מקסימלי של הטבות מס משמעותיות במס רכישה, מס שבח ומיסוי על הכנסות משכר דירה. למעשה, יש לקוחות שזה מה שהם מעדיפים – לקנות רק שלישי דירות, מכמה דירות במקביל. זהו צעד שמאפשר להם לפזר את ההשקעה בין כמה דירות בכמה אזורים שונים, ומהווה סוג של תכנון מס לגיטימי שמאפשר ליהנות מההטבות השונות על אף הבעלות החלקית בדירות אחרות.

עם זאת, הקסם המיסויי של השליש (ומטה) טמון בהבנה מדויקת של הכללים והגבולות, במיוחד בכל הנוגע לאחזקה העולה על שליש דירה, אשר עלולה לשנות באופן דרמטי את ההשלכות המיסוייות.

הסכם שיתוף: כאשר רוכשים חלק מדירה, מומלץ בחום לערוך הסכם שיתוף מפורט וכתוב עם כל הבעלים הנוספים. הסכם השיתוף יסדיר את הזכויות והחובות של כל צד, יגדיר חלוקת הכנסות והוצאות, אופן קבלת החלטות, וכן יתייחס למנגנוני יציאה אפשריים. ההסכם מקיף ימנע מחלוקות עתידיות ויבטיח שקיפות ושיתוף פעולה בין השותפים.

ייעוץ מקצועי – המפתח להצלחה ולמניעת טעויות יקרות: לפני רכישת שליש דירה או כל חלק אחר בנכס, מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון מומחה למקרקעין, כפי שיש במשרדנו.

הבנה מעמיקה של ההשלכות המשפטיות והמסוייות של המהלך היא קריטית, מכיוון שטעות קטנה אחת בתכנון או בביצוע עלולה לעלות ביוקר רב ולבטל את כל היתרונות המיסוייים.

---

יש לכם עוד שאלות שליש דירה מס רכישה?

פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם אישית למצבכם ולוודא שאתם מממשים את מלוא הפוטנציאל המיסויי.
משמעותי בצידה, לבין עסקה ניטרלית, או הפוכה במקרה הפחות טוב.

נשמח לעמוד לשירותכם ולסייע לכם לממש את הפוטנציאל הכלכלי והמיסויי של השקעות הנדל"ן שלכם.

“If you want to be wealthy, one of the first things you must learn is how to legally reduce your taxes. Taxes are your single biggest expense. The less you pay in taxes, the more money you have to invest (Tom Wheelwright) and grow.”

צרו קשר