רכישת שליש דירה – "להיות עם ולהרגיש בלי"
בשנים האחרונות, ככל שמחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לטפס, זוגות צעירים ומשפרי דיור רבים מוצאים את עצמם מתקשים לרכוש דירה. אחת האפשרויות המעניינות שהתפתחה בשוק היא רכישת שליש דירה. מאמר זה, מבית משרד רואי חשבון בעל וותק וניסיון רב, יסקור את היתרונות והחסרונות המרכזיים של אפשרות זו, ואת ההשלכות המיסוייות החשובות.
האתגר במחירי הדיור והפתרון היצירתי של רכישת שליש דירה
מחירי הדיור בישראל, ובמיוחד במרכז הארץ, הפכו כמעט בלתי נגישים עבור רבים. עם דרישה להון עצמי של 25-30 אחוז ממחיר הדירה, נדרשים סכומים של מיליון שקל ואף יותר, מה שמקשה על רבים לגייס את ההון הנדרש. במצב זה, רכישת שליש דירה מהווה פתרון מעשי ונגיש, ומאפשרת לכם "להיות עם ולהרגיש בלי" – ליהנות מיתרונות הבעלות על נכס, מבלי לשאת במלוא הנטל.
לדוגמה, אם דירה עולה 2.2 מיליון שקלים, ההון העצמי הנדרש הוא כ-550 אלף ש"ח. בעסקת שליש דירה, ההון העצמי הנדרש יורד לכ-180 אלף ש"ח בלבד. זהו יתרון משמעותי המאפשר כניסה לשוק הנדל"ן במרכז הארץ בהשקעה התחלתית נמוכה משמעותית, גם בהחזר החודשי, משכנתא על רכישת דירה בשווי של 2.2 מש"ח יכולה להגיע ל- 9,000 החזר חודשי, לא מתאים לכל הרוכשים. לעומת זאת כששלושה לווים יבואו לקחת משכנתא ביחד, זה מעלה את האפשריות המימון שלהם והעמידה בתשלומים מול הבנק.
רכישת שליש דירה – יתרונות מיסוי משמעותיים
אחד היתרונות המשמעותיים ביותר ברכישת שליש דירה טמון בהיבטי המיסוי המגוונים:
- פטור ממס רכישה: ברכישת שליש דירה, ניתן ליהנות מפטור ממס רכישה. חשוב להדגיש את הסדר הנכון: קודם רוכשים את השליש, ורק אז נהנים מהפטור. אחרת השליש יתחייב במס רכישה.
לכניסה לסימולטור מס רכישה ליחידים - שמירה על זכאות לפטור ממס שבח על דירה יחידה: למרות רכישת השליש, אם תרכשו דירה נוספת בשלמותה בעתיד, עדיין תהיו זכאים לפטור ממס שבח כדירה יחידה. שליש הדירה אינו נחשב כדירה נוספת לצורכי מס שבח. כלומר, השליש אינו "שורף" את הפטור שלכם על הדירה הקיימת, בניגוד לרכישת דירה נוספת להשקעה שכן פוגעת בזכות זו.
- הטבות מס על הכנסות משכר דירה: הכנסות מהשכרת שליש דירה עשויות ליהנות מהטבות מס שונות, כולל פטור על הכנסות משכר דירה עד לתקרה מסוימת, או אפשרות לבחור במסלול מס מופחת של 10%. למעשה, אם ההכנסה משכר דירה עבור הדירה כולה עומדת על 7,500 ש"ח לדוגמה, חלקה היחסי של השליש (2,500 ש"ח) יהיה פטור ממס.
רוצים לקרוא על מיסוי שכר דירה? כתבנו פה אפשרויות מיסוי שכר דירה. - מס שבח במכירת השליש:
- אם לא רכשתם דירה נוספת לאחר השליש: תהיו פטורים ממס שבח במכירת השליש.
- אם רכשתם דירה נוספת לאחר השליש: במקרה של מכירת החלק בדירה בעתיד, חישוב מס השבח מתבצע באופן יחסי לחלק הנמכר. בנוסף, קיימת אפשרות לנכות הוצאות מוכרות באופן יחסי, כולל הוצאות מימון, פחת, תחזוקה וניהול. אתם יכולים להעיזר בסימולטור שלנו לחישוב השבח
כניסה מדורגת ומינוף חכם לשוק הנדל"ן
הדרישה להון עצמי נמוך יותר היא יתרון משמעותי נוסף. במקום להזדקק לסכום גדול לרכישת דירה שלמה, ניתן להתחיל בהשקעה קטנה יותר ועדיין ליהנות מהיתרונות של בעלות על נדל"ן.
רכישת שליש דירה מאפשרת מינוף יעיל של ההון העצמי. במקום להשקיע את כל ההון בנכס אחד, ניתן להשתמש במינוף בנקאי חכם כדי להגדיל את התשואה על ההשקעה, תוך שמירה על רמת סיכון מבוקרת.
חשיפה יחסית לשוק – אולטימטיבי מבחינת רף כניסה ומשכנתא
רכישת שליש דירה מאפשרת חשיפה מדודה לשוק הנדל"ן. המשקיע נהנה מעליית ערך הנכס באופן יחסי לחלקו, מה שמאפשר השתתפות בשוק הנדל"ן גם עם הון התחלתי מוגבל ואפשרות להשקיע הון נוסף באפיקים נוספים. זו הדרך "להיות עם ולהרגיש בלי" את מלוא הנטל הכלכלי.
זאת לעומת מצב רגיל של רכישת דירה במרכז בסכום של 2.5 מיליון ש"ח, המחייבת הון עצמי של כ-625 אלף ש"ח. גם מי שיש לו הון כזה, לרוב ישקיע את כל כספו בנכס אחד. בנוסף, משכנתא על סכום של 1.9 מיליון ש"ח מדובר בהחזר חודשי של 10,000-11,000 ש"ח, שרבים אינם יכולים לעמוד בו, ורבים לא יקבלו אישור בנקאי למשכנתא כזו. רכישת שליש דירה מפחיתה באופן ניכר את רף הכניסה ומאפשרת נשימה פיננסית.
שליש דירה – סיכום
רכישת שליש דירה מהווה אסטרטגיית השקעה חכמה ונגישה בשוק הנדל"ן הישראלי הנוכחי. היא מציעה יתרונות מיסוייים משמעותיים, מאפשרת כניסה מדורגת לשוק, מינוף חכם של ההון ומובילה לחשיפה מדודה לשוק עם רף כניסה נמוך יותר מבחינת הון עצמי ויכולת קבלת משכנתא. לכן, לפני קבלת החלטה, מומלץ להתייעץ עם משרד רואי חשבון בעל ידע וניסיון בתחום, שיסייע לכם למקסם את היתרונות ולנווט נכון בין ההשלכות המיסוייות.
האם אתם שוקלים רכישת שליש דירה ורוצים להבין טוב יותר את ההשלכות הספציפיות למצבכם?
צרו עמנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ!
שוקלים להיכנס לעסקת שליש? כלומר לרכוש יחד עם עוד שני שותפים – בדיוק במקרים כאלה כדאי לעשות הסכם משפטי שיהווה את המסגרת לזכויות והאחריות של השותפים בעיסקה, אל תסמכו על כך שהכל יהיה טוב, זה יכול לחסוך לכם הרבה תקלות בהמשך. בכל נושא מוזמנים להתייעץ איתנו
