רכישת דירה והסכם ממון: איך תמנעו טעויות שיעלו לכם ביוקר?

רכישת דירה והסכם ממון:

מדוע בני זוג שילמו מס רכישה גבוה למרות שהיה להם הסכם ממון? כיצד ליצור הפרדה רכושית שתבטיח הימנעות ממס רכישה? במאמר הבא נסביר רכישת דירה והסכם ממון. 

רקע

רכישת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיינו. כאשר מדובר בזוגות נשואים או העומדים להינשא, הסוגיה הופכת למורכבת יותר, במיוחד בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. סוגיית רכישת דירה והסכם ממון עלתה לאחרונה במספר פסקי דין, בית המשפט העליון דן בסוגיה זו במסגרת ההלכה שנקבעה בפרשות בלנק ורוזנבוים, עליהם כתבנו בקישור.

 במאמר זה, נתמקד בפסק דין חשוב של ועדת ערר – פסק דין אזרחי (זהו שמו) שניתן בשנת 2023 הנוגע לדירה ברחוב קורדובירו,  ונסביר כיצד להבטיח שהסכם הממון שלכם יגן עליכם מפני תשלום מס מיותר.  מה שלא קרה בפסק הדין כפי שנתאר להלן, כי רק 'הסכם ממון' לבדו בלי הדרכה נכונה, לא בטוח שייגן עליכם ברגע האמת.

רכישת דירה והסכם ממון – אך מהו הסכם ממון?

הסכם ממון הוא כלי משפטי המאפשר לבני זוג להסדיר את חלוקת הרכוש ביניהם, הן במהלך החיים המשותפים והן במקרה של פרידה, זוגות רבים עושים הסכם ממון בסמוך או לפני רכישת דירה כיוון שזהו נכס משמעותי של בני הזוג, ולפעמים התרומה הכלכלית לרכישתו מגיע מאחד הצדדים או שנכס כזה נרכש אצל אחד מבני הזוג אף לפני הקשר המשותף.

הסכם ממון – כיצד לקבל תוקף משפטי?

כדי שהסכם ממון זה יקבל תוקף משפטי מחייב, עליו לקבל אישור מגורם מוסמך, בהתאם למועד עריכתו:

• לפני הנישואין: הסכם ממון שנערך לפני הנישואין ניתן לאשר בפני נוטריון.
• לאחר הנישואין: הסכם ממון שנערך לאחר הנישואין חייב לקבל אישור של בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הדתי (רבני) המוסמך.

חשוב לציין, כי הסכם ממון שלא אושר כדין על ידי הגורם המוסמך לא ייחשב כהסכם ממון בהתאם לחוק, אך עשוי להיחשב כהסכם תקף בין הצדדים, לפי חוק החוזים.

אישור הסכם ממון בפני נוטריון אפשרי רק כאשר ההסכם נערך לפני הנישואין. במקרה שההסכם נערך לאחר הנישואין, יש לפנות לבית המשפט לענייני משפחה או לבית הדין רבני לקבלת אישור.

רכישת דירה והסכם ממון – מה התחדש?

בפסק דין יצחק אזרחי (ו"ע 28149-09-20 יצחק אזרחי נגד מנהל יוסי מקרקעין ירושלים, להלן הדירה בקורדובירו) ועדת הערר דנה במקרה בו בני זוג חתמו על הסכם ממון לפני הנישואין, אך בהמשך רכשו דירה במשותף לאחר הנישואין. רשויות המס טענו שלא ניתן להכיר בהפרדה הרכושית בין בני הזוג, ולכן יש לחייבם במס רכישה גבוה יותר.

רכישת דירה והסכם ממון  – מה קרה בפרשת יצחק אזרחי\ קורדובירו?

בני זוג חתמו על הסכם ממון לפני הנישואין. לאחר הנישואין, רכשו דירה נוספת בירושלים. בני הזוג הצהירו שזו דירתם היחידה, אך לאחר מכן תיקנו את ההצהרה וטענו להפרדה רכושית לפי הסכם הממון. רשות המיסים דחתה את הבקשה לתיקון השומה וטענה כי הבעלות המשותפת בדירה סותרת את ההפרדה הרכושית.

פרטי המקרה בנקודות

1. אישור הסכם ממון:
   • ב-22.10.2012 אושר הסכם ממון שנחתם בין בני הזוג ב-31.5.2012 על ידי בית הדין הרבני בירושלים.
2. רכישת הדירה הראשונה:
   • ב-22.8.2013 רכשה האישה דירה ברחוב סלמן מוצפי בירושלים ("הדירה הראשונה") על שמה בלבד בסכום של 3,250,000 ש"ח.
   • בני הזוג התגוררו בדירה זו יחד עם ילדיהם בין השנים 2021-2013.
3. רכישת מחסן נוסף:
   • ב-20.7.2017 רכשה האישה מחסן נוסף במחיר של 93,300 ש"ח, כנספח לדירה הראשונה.
4. רכישת הדירה השנייה:
   • ב-12.3.2018 רכשו בני הזוג דירה נוספת ברחוב משה זילברג 30 בירושלים ("הדירה השנייה") בסכום של 5,850,000 ש"ח.
5. הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין:
   • ב-22.3.2018, בני הזוג הגישו הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין ירושלים על רכישת הדירה השנייה, בה הצהירו כי מדובר בדירה יחידה, וקבעו את שומת המס העצמית על סך 227,321 ש"ח.
6. בקשה לתיקון שומה:
   • ב-17.5.2018, בעקבות טעות בהצהרה, הגישו בני הזוג בקשה לתקן את השומה, בה הודיעו על דירה נוספת שבבעלותם.
   • כתוצאה מכך, חויבו לפי מדרגות המס החלות על רכישת דירה שאינה דירה יחידה, בהתאם לסעיף 9 לחוק.
7. טענת ההפרדה הרכושית:
   • ב-21.2.2019, פנו בני הזוג למנהל מיסוי מקרקעין בשנית, וטענו כי קיימת הפרדה רכושית מוחלטת ביניהם, בהתאם להסכם הממון.
   • טענו כי הדירה הראשונה שייכת לאישה בלבד, ולכן מחצית הדירה השנייה שייכת לאישה, אך מחצית הדירה של הגבר נחשבת לדירה יחידה.
8. בקשה לתיקון שומת הגבר:
   • ביקשו לתקן את שומת המס עבור הגבר ולחייב אותו לפי מדרגות המס של דירה יחידה.
9. דחיית הבקשה:
   • מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה לתיקון השומה.
10. הגשת השגה:

• ב-11.9.2019, הגיש הגבר השגה על החלטת המנהל, בטענה כי יש לראות את חלקו בדירה השנייה כדירה יחידה.

11. הסבר נוסף על הסכם הממון:

• צוין כי ההסכם נחתם חמש שנים לפני רכישת הדירה הראשונה, מתוך כוונה להגן על האישה מסיכונים כלכליים של הגבר, ולא במטרה להפחית מס.
• הוסבר כי האישה שמרה על שם משפחתה, לא שינתה אותו לשם בעלה, והיו להם חשבונות בנק נפרדים.
• הדירה הראשונה נרכשה ממקורות כספיים של האישה, והחזרי המשכנתא שולמו מחשבון הבנק שלה.

טענות הצדדים

• הבעל טען: יש לראות בחלקו בדירה הנוספת כדירה יחידה, לאור הסכם הממון ושמירה על הפרדה רכושית קפדנית. הסכם הממון נחתם כדי להגן על האישה מסיכונים עסקיים שהוא לקח על עצמו, ולא לשם הפחתת מס בלתי נאותה.
• רשות המיסים טענה: הבעלות המשותפת בדירה מצביעה על כך שהסכם הממון נזנח ואינו מתקיים בפועל.

פסק הדין

החלטה

ועדת הערר קבעה כי הסכם הממון אמנם נחתם בתום לב, אך הבעלות המשותפת בדירה מעידה על כך שההסכם "נזנח" ואינו תקף הלכה למעשה. בית המשפט בחן את נסיבות המקרה וקבע כי העורר לא הצליח להוכיח את ההפרדה הרכושית, הוועדה נימקה זאת בסתירות בעדויות, באי הבאת האישה לעדות, בבעלות המשותפת על הדירה הנוספת ובעובדה שהמשכנתא על הדירה הראשונה נלקחה על ידי שני בני הזוג ולא רק על ידי האישה.

בסופו של דבר, נקבע כי לא הוכחה הפרדה רכושית ולכן בני הזוג חויבו במס רכישה כאילו מדובר בדירה שאינה יחידה, ולכן שילמו מס רכישה מלא.

רכישת דירה והסכם ממון  – הפרדה רכושית אמיתית או הסכם על הנייר?

הלקח מפרשת יצחק אזרחי – קורדובירו:

הסיפור של בני הזוג מפרשת יצחק אזרחי ממחיש את החשיבות של הקפדה על הפרדה רכושית אמיתית, ולא רק חתימה על הסכם ממון. בית המשפט העליון קבע כי הסכם ממון כשלעצמו אינו מספיק כדי להוכיח הפרדה רכושית לצורכי מס. במילים אחרות, גם אם יש לכם הסכם ממון, רשויות המס עשויות שלא להכיר בו אם ההתנהלות בפועל סותרת אותו.

לכן רכישת דירה והסכם ממון זהו צעד קריטי לכל זוג שחושב קדימה וחושב חכם, וגם שואף להקטין את תשלומי המס, לכן חשוב לעשות אותו בצורה נכונה ובחכמה.

עצות מעשיות ליישום הפרדה רכושית אפקטיבית:

1. הסכם ממון מפורט ומותאם אישית: הסכם הממון צריך לכלול התייחסות ספציפית לנכסים קיימים ועתידיים, ולציין בבירור כיצד יחולקו במקרה של פרידה. רוצים לקרוא עוד? בקישור
2. התנהלות כספית נפרדת: שמרו על חשבונות בנק נפרדים והימנעו מחשבונות משותפים. העבירו כספים בין החשבונות רק לצורך תשלום הוצאות משותפות מוגדרות מראש.
3. תיעוד מקורות המימון: הקפידו לתעד את מקורות המימון של כל רכישה, במיוחד רכישת דירה. שמרו העתקים של מסמכים רלוונטיים, כגון תלושי משכורת, דפי חשבון ואישורי העברה בנקאית.
4. רישום נכסים: רשמו נכסים על שם בן הזוג שאמור להיות הבעלים הבלעדי שלהם לפי הסכם הממון.
5. הימנעות מפעולות הסותרות את ההסכם: הקפידו לא לבצע פעולות הסותרות את הסכם הממון, כגון לקיחת משכנתא משותפת או שימוש בחשבון בנק של בן הזוג למימון רכישה.
6. ייעוץ משפטי מתמשך: התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני משפחה ומיסוי מקרקעין לפני כל החלטה כלכלית משמעותית.

כיצד אנחנו יכולים לעזור לכם?

 משרדנו מתמחה בתכנון מס מקרקעין ובעל ניסיון רב בליווי זוגות בהסכמי ממון ורכישת דירות. אנו מציעים לכם:

• ייעוץ מקיף: ניתוח מעמיק של מצבכם האישי והתאמת הסכם ממון לצרכים הייחודיים שלכם.
• ליווי אישי: ייצוג וליווי צמוד מול רשויות המס בכל שלבי ההליך.
• פתרונות יצירתיים: מציאת פתרונות מיסוי יצירתיים וחוקיים להפחתת חבות המס שלכם.

אל תתפשרו על פחות מהטוב ביותר! פנו אלינו עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית ונשמח לעזור לכם להבטיח את עתידכם הכלכלי.