בעת מכירת דירה שהושכרה, נושא הפחת מהווה חלק מרכזי בחישוב מס השבח. פחת ומיסוי מקרקעין – מה בניהם ? הפחת הוא גורם שמקטין את שווי הרכישה לצורך חישוב השבח, מה שמנגד מגדיל את סכום מס השבח שיש לשלם בעת המכירה.
מהו פחת?
פחת הוא מונח כלכלי וחשבונאי המתאר ירידה בערך הנכס לאורך זמן, עקב שימוש או בלאי. בתקנות מס הכנסה נקבע כי ניתן לנכות פחת על דירת מגורים לפי השיעורים הבאים.
בתקנות מס הכנסה נקבעו שיעור הפחת הבאים המותרים בניכוי:
בניין העשוי מבטון מזוין (דרגה ראשונה) – 2%
בניין אבן (דרגה ראשונה) – 1.5%
בניין מדרגה שנייה – 4%.
חשוב לציין כי הפחת הוא על רכיב הבניין ולא על רכיב הקרקע.
פחת ומיסוי מקרקעין – מהי השפעת הפחת על מס השבח ?
בעת מכירת נכס, יש להפחית את הפחת משווי הרכישה של הנכס, מה שמגדיל את השבח החייב במס.
ולמה הדבר משמעותי כל כך ? ניתן לכך דוגמא מספרית לדוגמה, אם דירה במרכז ישראל נרכשה ב-2,000,000 ₪ ונמכרה כעבור חמש שנים ב 2,600,000. הדירה הושכרה במשך חמש שנים. כעת לפי סעיף 47 לחוק מיסוי המקרקעין יש לנכות פחת משווי הרכישה. חישוב הפחת יהיה: 5 (שנים) כפול 2,000,000 ש"ח (שווי הרכישה) כפול 4% = 400,000 ש"ח. כך, שווי הרכישה המעודכן יהיה 1,600,000 ש"ח והשבח יעמוד על 1,000,000 ש"ח במקום 600,000 ₪. במקרים שהנכס הושכר במשך 10-20 שנה, השבח בעקבות הפחת יכול בקלות להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים וגם למילוני שקלים במקרים לא מעטים, כל זה רק בגלל ההשלכות של בחירה לא נכונה במסלול שכירות אשר יוסבר להלן.
ראה מאמר שלנו על מסלולי הכנסות שכירות
מסלולי מיסוי שכר דירה למגורים והשפעתם על ניכוי פחת ועל השבח במכירת דירה:
מסלול פטור: הכנסות משכר דירה פטורות ממס עד לתקרה מסוימת.
לגבי הפחת בגין דירת מגורים אשר הושכרה במסלול הפטור, לעמדת רשות המיסים, כי יש לנכותו משווי הרכישה שכן, לשיטתה מסלול הפטור מגלם בתוכו את כלל הוצאות הדירה לרבות הפחת, כאילו נדרש בניכוי. כלומר רשות מהיסים דורשת להפחית את הפחת משווי הרכישה גם אם לא נוכה בפועל במהלך השנים. זאת כדי למנוע כפל הטבת מס – פעם אחת כהוצאה מוכרת במס הכנסה ופעם נוספת בהפחתת מס שבח. ניתנו פסקי דין שתומכים בעמדת רשות המיסים כגון
ו"ע 10216-07-14 וימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.
אולם בשנת 2019 ניתן פסק דין חשוב בעניין PIV BV (ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV BV) ובו נקבע כלל, כפי שיבואר להלן כאשר לכלל יש חריג:
הכלל הבסיסי:
- ההנחה הראשונית היא שהנישום ניצל את מלוא הפחת האפשרי בדוחות מס ההכנסה שלו.
- לכן, בחישוב השבח, מפחיתים את סכום הפחת המלא משווי הרכישה של הנכס.
החריג לכלל:
- אם הנישום דיווח כחוק על הכנסותיו ושילם את המס הנדרש.הנישום מסוגל להוכיח שבחר שלא לנכות את מלוא הפחת האפשרי בדוחות מס ההכנסה שלו. ובמקרה זה, בחישוב השבח, לא יופחת הפחת שלא נוכה משווי הרכישה של הנכס. חשוב להדגיש: נטל ההוכחה מוטל על הנישום להראות שלא ניצל את הפחת בדוחותיו הקודמים.
בפסיקה במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה על ידי עורך הדין רשף חן כנגד רשות המסים (ת"צ 42666-01-20).
בית המשפט ערך השוואה מדוקדקת בין הניסוח של חוק הפטור לבין סעיף 122 בפקודת מס הכנסה. מתוך בחינה זו, הגיע בית המשפט לתובנה כי הפרשנות הלשונית של החוק נוטה לכיוון מסוים: אין הצדקה לנכות פחת משווי הרכישה של דירת מגורים שהושכרה במסלול הפטור, כאשר מחשבים את מס השבח בעת מכירתה.פרשנות זו מציעה זווית ראייה חדשה על אופן חישוב מס השבח במקרים אלו, ועשויה להשפיע על אופן הטיפול בנושא מכאן ולהבא.
פחת ומיסוי מקרקעין במסלולים החייבים
מסלול 10%: תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על ההכנסות משכר דירה ללא אפשרות לניכוי הוצאות פחת. בדירה שהושכרה במסלול של 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, סוגיית הפחת אינה עולה. שכן, המחוקק קבע במפורש כי במכירת הדירה יתווסף לשווי המכירה הפחת שניתן היה לנכותו, אף אם לא נוכה. כלומר בעת מכירת הנכס יש להפחית את הפחת הרעיוני משווי הרכישה.
מסלול מס שולי: המסלול מאפשר ניכוי הוצאות פחת מההכנסות השוטפות, חשוב באמת לדרוש את הפחת בצורה נכונה בדוח למס הכנסה כל שנה. כמובן בעת מכירת הנכס יש להפחית את סכום הפחת שנוכה משווי הרכישה
סיכום – פחת ומיסוי מקרקעין
נושא הפחת הוא חלק חשוב בתכנון המס עבור בעלי נכסים להשכרה. הבנת ההשלכות של ניכוי פחת יכולה לסייע בהפחתת חבות המס הכוללת ולמנוע תשלומים גבוהים מאוד בעת מכירת הנכס. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון מומחה בתחום המיסוי המקרקעין כדי להבין את ההשפעות המדויקות של הפחת על מצבכם האישי.
