מס על שכר דירה: פטור, 10% או מס רגיל – מה באמת הכי משתלם לבעלי דירות?
שוק השכירות בישראל שוברת שיאים, השכירות עולה משנה לשנה, אך תקרת הפטור ממס נותרת ללא שינוי.
בעלי דירות רבים לא מודעים לכך שהם משלמים מס מיותר – או מאבדים הזדמנויות לחיסכון במס שבח.
במאמר הזה נלמד איך לשלם פחות מס על שכר דירה בישראל ונבין מתי כדאי לבחור במסלול הפטור, מתי מסלול 10%, ומתי דווקא דיווח רגיל משתלם הרבה יותר.
מהם מסלולי המס האפשריים על שכר דירה?
1. פטור ממס – עד 5,654 ₪ לחודש (2025)
מתאים למי שמשכיר בסכומים נמוכים. אך מדובר בתקרה מתקפלת – ככל שחורגים ממנה, כך הפטור הולך ומצטמצם.
שימו לב: התקרה מוקפאת עד 2027 ואינה מתעדכנת עם עליית השוק, לפי מה שהנקבע בחוק ההסדרים האחרון משנת 2025 התקרה אף תישאר מוקפאת באותו סכום למשך 3 שנים.
2. מס 10% על ההכנסה ברוטו
נוח לביצוע, ללא דו"ח וללא בירוקרטיה. עם זאת, לא ניתן לנכות הוצאות כגון ריבית על משכנתא, תיקונים או פחת – מה שעלול להפוך את המסלול ליקר יותר בטווח הארוך.
3. דיווח רגיל לפי מדרגות המס
מתאים במיוחד למי שיש לו הוצאות משמעותיות או משכנתא. במסלול זה ניתן לנכות:
- ריבית על המשכנתא
- פחת שנתי (2% מהעלות המלאה של הדירה)
- הוצאות תחזוקה, ביטוחים, שמאות, תיווך ועוד
- ניתן לקזז הפסדים מהכנסה אחרת
זהו מסלול שמתאים למשקיעים מתוחכמים – ולעיתים מאפשר לשלם אפס מס ואף לקזז הפסדים.
השוואת מסלולי מס על שכר דירה – איך לדעת איפה משלמים פחות?
| מאפיין | פטור | 10% | רגיל |
|---|---|---|---|
| דו"ח שנתי | לא | לא | כן |
| ניכוי הוצאות | לא | לא | כן |
| ניכוי פחת | לא | לא | כן |
| פשטות | גבוהה | נמוכה | נמוכה |
| חסכון במס פוטנציאלי | נמוך | בינוני | גבוה מאוד |
| השפעה על מס שבח | קיימת | קיימת | קיימת |
סימולציה עדכנית: השכרת דירה כהשקעה – כמה מס תשלמו?
איתי מחיפה רכש דירה להשקעה בעלות של 1.8 מיליון ש"ח אשר יחד עם ההצאות העלות הכוללת היא 2 מיליון ₪ (כולל מס רכישה, שיפוץ, תיווך וכו’).
הוא מממן חלק מהעסקה באמצעות משכנתא של מיליון ₪ בריבית 4%, ומשכיר את הדירה ב־9,000 ₪ בחודש.
ההוצאות השוטפות שלו (תחזוקה, ביטוחים ותיקונים): כ־8,000 ₪ לשנה.
מסלול פטור (מתקפל):
- תקרת הפטור: 5,654 ₪
- חריגה: 3,346 ₪ → הפטור יורד ל־2,308 ₪
- הכנסה חייבת: 6,692 ₪ × 12 = 80,304 ₪
- מס פסיבי (נניח 31%) לתשלום: כ־24,894 ₪
מסלול 10%:
- הכנסה שנתית: 108,000 ₪
- מס: 10% × 108,000 = 10,800 ₪
מסלול רגיל:
- הכנסה שנתית: 108,000 ₪
- פחות הוצאות שוטפות: 8,000 ₪
- פחות ריבית: 40,000 ₪
- פחות פחת (2% × 2 מיליון): 40,000 ₪
- הכנסה חייבת: שלילית → אין מס
- ניתן לקזז את ההפסד מול הכנסות אחרות
מסקנה: איך לשלם פחות מס על שכר דירה בישראל?
- מסלול פטור הופך לפחות כדאי ככל ששכר הדירה חורג מהתקרה.
- מסלול 10% טוב למי שאין לו הוצאות משמעותיות.
- מסלול רגיל משתלם כשיש משכנתא, פחת והוצאות שוטפות.
- הבחירה במסלול הנכון תלויה במספרים שלכם – לא ברגש או המלצה כללית, כמובן צריך לקחת בחשבון את האפשרות לשלב בין המסלולים.
פסק דין רשף חן – הזדמנות למקסום גם במכירה
כפי שכתבנו באתר, לפי פסיקה תקדימית שניתנה לאחרונה, כאשר משכיר בחר במסלול הפטור ולא ניכה בפועל פחת – לא ניתן לייחס לו פחת רטרואקטיבי בעת חישוב מס שבח.
זהו יתרון חשוב במכירת הדירה, בעיקר לאחר תקופת השכרה ארוכה.
מתי כדאי להתייעץ עם רואה חשבון?
- אם יש לכם יותר מדירה אחת
- אם רכשתם עם מימון משמעותי
- אם אתם לקראת מכירה
- אם שכר הדירה גבוה מהתקרה
- או אם פשוט לא בטוחים איזה מסלול משתלם לכם
סיכום: תכנון נכון = תשלום מס חכם
אל תשלמו סתם. אל תניחו שהמסלול הקל הוא הזול.
בדקו היטב את המספרים, הבינו את ההשפעות ארוכות הטווח, והיעזרו ביועץ מס שמבין במיסוי נדל"ן.
📣מס על שכר דירה – תתכנו את המיסים שלכם:
משרדנו מתמחה במיסוי נדל"ן פרטי ובתכנון מס להשכרת דירה כהשקעה.
אנחנו נעזור לכם לבחור את מסלול המיסוי האופטימלי, נבצע סימולציה אמיתית – ונחסוך לכם אלפי שקלים בשנה.
📞 צרו קשר עכשיו לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות
💰 כי לדעת איך לשלם פחות מס על שכר דירה בישראל – זו כבר חצי השקעה!
אם מכרתם דירה ייתכן ואתם זכאים להחזר במס שבח כפי שכתבנו פה
