מיסוי על שכר דירה בישראל: השוואה בין מסלול הפטור, מסלול 10% והמסלול הרגיל
בישראל קיימים שלושה מסלולים עיקריים לדיווח ומיסוי הכנסות משכר דירה:
- מסלול הפטור – מאפשר פטור ממס על הכנסות עד תקרה חודשית (נכון לשנת 2025: 5,654 ₪), כאשר כל חריגה מהתקרה מפחיתה את הפטור בהתאם (תקרה מתקפלת). מתאים למשכירים בעלי הכנסות נמוכות יחסית או מספר דירות קטן.
- מסלול 10% – משלמים 10% מס על כלל הכנסות השכירות ללא ניכוי הוצאות. מסלול פשוט אך פחות גמיש, מתאים כאשר ההוצאות נמוכות או לא קיימות.
- מסלול רגיל – דיווח מלא עם ניכוי כל ההוצאות המוכרות (כגון ריבית משכנתא, פחת, הוצאות שוטפות). מתאים בעיקר למשקיעים עם הוצאות משמעותיות, ויכול להוביל לחבות מס נמוכה ואף להפסדים לצורכי מס.
טבלה השוואתית בין מסלולי המיסוי על שכר דירה
| פרמטר | מסלול הפטור | מסלול 10% | מסלול רגיל |
|---|---|---|---|
| מיסוי | פטור עד תקרה חודשית (5,654 ₪) | 10% מס קבוע על הכנסות | מס על הכנסה לאחר ניכוי הוצאות |
| ניכוי הוצאות | לא | לא | כן |
| נוחות דיווח | פשוט | פשוט | מורכב יותר |
| מתאים ל… | משכירים עם הכנסות נמוכות | משכירים ללא הוצאות משמעותיות | משכירים עם הוצאות גבוהות |
| השפעה על מס שבח | יש | יש | יש, אך יש לשים לב לפחת |
מהו מיסוי על שכר דירה במסלול הפטור? הבנת תקרת הפטור המתקפלת וההשפעות על התשלום
מסלול הפטור מאפשר פטור ממס על הכנסות עד לתקרה של 5,654 ₪ לחודש (נכון לשנת 2025). חשוב להבין שהתקרה היא תקרה מתקפלת – כל שקל מעל לתקרה מפחית שקל מהפטור.
לדוגמה, אם שכר הדירה הוא 8,000 ₪ לחודש, החריגה היא:
8,000 – 5,654 = 2,346 ₪ → הפטור מצטמצם ב-2,346 ₪ ונשאר 3,308 ₪ בלבד.
ההכנסה החייבת במס היא: 4,692 ₪ × 12 = 56,304 ₪.
שיעור המס על הכנסה פסיבית זו הוא כ-31%, כך שהמס לתשלום יעמוד על כ-17,454 ₪ בשנה.
מיסוי על שכר דירה: יתרונות וחסרונות של מסלול 10% לעומת המסלול הרגיל
מסלול 10% הוא מסלול בו משלמים מס של 10% על כלל ההכנסות, ללא ניכוי הוצאות. יתרונו בפשטות, אך הוא עלול להיות פחות משתלם כאשר יש הוצאות משמעותיות.
מסלול רגיל מאפשר ניכוי הוצאות כגון ריבית על משכנתא, פחת והוצאות שוטפות, ובכך מקטין את ההכנסה החייבת במס.
סימולציה: מה המס שתשלמו בפועל בכל מסלול?
נכיר את יוסי מראשון לציון:
- יוסי רכש דירה להשקעה ב-2 מיליון ₪
- מימן את הרכישה במשכנתא של מיליון ₪ בריבית ממוצעת של 4% (ריבית שנתית 40,000 ₪)
- שילם עלויות נלוות לרכישה (מס רכישה, תיווך, עו"ד, שמאות ושיפוץ קל) בגובה 15% מעלות הרכישה (כ-300,000 ₪), מה שמעלה את העלות לצרכי הפחת ל-2.3 מיליון ₪
- יוסי משכיר את הדירה ב-8,000 ₪ לחודש
- הוצאות שוטפות שנתיות כ-8,000 ₪
חישוב במסלול רגיל:
- הכנסה שנתית: 96,000 ₪
- פחות הוצאות שוטפות: 8,000 ₪
- פחות ריבית משכנתא: 40,000 ₪
- פחות פחת: 46,000 ₪ (2% מ-2.3 מיליון ₪)
- הכנסה חייבת: – (הוצאה גבוהה מההכנסה) → הפסד לצורכי מס
- מס לתשלום: 0 ₪, וניתן לקזז את ההפסד מהכנסות אחרות
חישוב במסלול 10%:
- הכנסה חייבת במס: 96,000 ₪
- מס לתשלום: 9,600 ₪
חישוב במסלול הפטור (תקרה מתפקלת):
- הפטור החודשי נכון לשנת 2025 : 5,654 ₪
- שכר דירה חודשי: 8,000 ₪
- חריגה מהתקרה: 8,000 – 5,654 = 2,346 ₪
- הפטור מצטמצם ב-2,346 ₪ ונשאר 5,654 – 2,346 = 3,308 ₪
- ההכנסה החייבת במס בחודש: 8,000 – 3,308 = 4,692 ₪
- הכנסה שנתית חייבת במס: 4,692 × 12 = 56,304 ₪
- שיעור מס על הכנסה פסיבית: כ-31%
מס לתשלום בשנה: 56,304 × 31% = 17,454 ₪
רבים מהמשכירים בוחרים בדיווח במסלול 10% מתוך פשטות, אך בפועל עלולים לשלם מס מיותר של אלפי שקלים בשנה, בסימולציה שעשינו יוסי יכל לשלם קרוב ל־10,000 ₪, ורבים אחרים עושים כך רק מפני שהם לא מנצלים את האפשרות לנכות הוצאות משמעותיות כמו ריבית משכנתא, פחת והוצאות שוטפות. - לכן חשוב לבצע בדיקה וייעוץ מקצועי לפני בחירת המסלול, כי לעיתים דווקא המסלול הרגיל הוא זה שיחסוך לכם כסף רב.
איך מיסוי על שכר דירה משפיע על מדרגות מס ההכנסה והניכויים האפשריים
במסלול רגיל, כיוון שניתן לנכות הוצאות שונות, הכנסה חייבת במס יכולה לרדת משמעותית ואף להפוך להפסד לצורכי מס. במקרים אלו, ניתן לקזז הפסדים מול הכנסות אחרות, מה שמוריד את חבות המס הכוללת.
במסלול הפטור ומסלול 10% התשלום הוא אחיד ואינו מאפשר ניכוי הוצאות, מה שיכול להוביל לחבות מס גבוהה יותר.
הקשר בין מיסוי על שכר דירה למס שבח: מה כדאי לדעת
מיסוי על שכר דירה יכול להשפיע גם על חישוב מס שבח בעת מכירת הנכס.
למשל, פחת שנוכה בדוח המס אינו מורשה לניכוי במס שבח. כפי שסקרנו באתר בהתייחסות לפסק דין בייצוגית רשף חן, בפסק הדין נקבע בשלב זה כי בניגוד למה שנהגה רשות המסים, במסלול הפטור אין חובה לנכות פחת, ולכן ניכוי הפחת לא ישפיע על מס שבח.
אם אתם ממילא לא במסלול הפטור כי עברתם משמעותית את ההתקרה, ועברתם למסלול 10 % מיסוי שכר דירה, הרי שבכל מקרה ינוכה הפחת במכירה, ולכן ייתכן מאוד שעדיף לכם לעשות שימוש במסלול הרגיל
מיסוי על שכר דירה והחשיבות של ייעוץ מס מקצועי לבחירת המסלול הנכון
הרבה פעמים דווקא המסלול הרגיל הוא המשתלם ביותר, במיוחד כאשר יש משכנתא והוצאות גבוהות. במקרה של יוסי, בחירה במסלול הרגיל חסכה לו כ-10,000 ₪ בשנה לעומת מסלול 10% או הפטור.
לפני קבלת החלטה, מומלץ מאוד להתייעץ עם רואה חשבון שיבחן את מצבכם האישי וימליץ על המסלול האופטימלי.
לייעוץ מקצועי ומותאם אישית
כדי לבחור נכון את מיסוי על שכר דירה ולמקסם את החיסכון במס, אנו מזמינים אתכם לפנות למשרדנו. צוות רואי החשבון שלנו יבצע סימולציות מתקדמות ויתאים עבורכם את המסלול הנכון ביותר.
צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי וחיסכון משמעותי!
