כל מה שצריך לדעת על המסלולים, ההשוואות, והשלכות עתידיות – מיסוי הכנסות שכירות
מבוא
על רקע העלייה התמידית בשכר הדירה בישראל, יותר ויותר משקיעים ומשכירי דירות נדרשים להבין את האפשרויות הקיימות עבור מיסוי הכנסות שכירות. הבחירה במסלול הדיווח הנכון עשויה לחסוך אלפי שקלים – הן במיידי והן בטווח הארוך, בעיקר כשמדובר במכירה עתידית של הדירה.
מסלולי דיווח מיסוי הכנסות שכירות
1. מסלול הפטור (עד 5,654 ש"ח לחודש)
מהו המסלול:
פטור ממס על הכנסות שכירות שאינן עולות על 5,654 ש"ח לחודש (נכון לשנת 2025). הפטור הוא כולל – כל עוד לא חורגים מהתקרה. מדובר ב"תקרה מתקפלת": אם הכנסה חודשית חורגת אפילו באגורה, הפטור מבוטל כולו והמס חל על מלוא ההכנסה.
יתרונות:
- פטור מלא ממס
- אין צורך בדיווח למס הכנסה
- לא נדרש ניהול ספרים
חסרונות:
- התקרה אינה מתעדכנת עם עליית המחירים (קפואה מ-2025 ואילך)
- חציית התקרה מבטלת את הפטור כולו
- אין אפשרות לקזז הוצאות
2. מסלול רגיל (מיסוי לפי שיעור המס השולי)
מהו המסלול:
דיווח מלא על ההכנסות ממושכר בטופס שנתי למס הכנסה. המס מחושב לפי שיעור המס השולי של המשכיר, בהתאם להכנסותיו הכלליות. במסלול זה ניתן לקזז את כל ההוצאות הרלוונטיות.
יתרונות:
- קיזוז ריבית משכנתא, פחת, ביטוחים, תיקונים, ועד בית ועוד
- משתלם במיוחד בדירות עם הוצאות תחזוקה גבוהות או משכנתא גבוהה
חסרונות:
- מיסוי לפי מדרגת המס האישית – עשוי להגיע ל-30% ואף יותר
- חובה לנהל ספרים
- לרוב נדרש ליווי של רו"ח או יועץ מס
3. מסלול פרופורציונלי – מס בשיעור 10%
מהו המסלול:
תשלום מס בשיעור קבוע של 10% מההכנסה ברוטו (ללא קיזוז הוצאות). הבחירה במסלול נעשית בתחילת השנה באמצעות טופס מתאים לרשות המיסים.
יתרונות:
- שיעור מס נמוך וקבוע
- קלות ונוחות בדיווח
- לא מושפע משיעור ההכנסה האישי של המשכיר
חסרונות:
- אין אפשרות לקיזוז הוצאות
- במקרים של הוצאות רבות, המס האפקטיבי עלול להיות גבוה יותר מהמס במסלול הרגיל
תקרת הפטור – סכנה שקטה למשכירים
בעוד מחירי השכירות עולים בשיעור של כ־5% בשנה, תקרת הפטור נשארת "קפואה". נכון לשנת 2025 עודכנה ל־5,654 ש"ח, אך העדכון אינו קבוע ואינו צמוד למדד.
דוגמה:
- בשנת 2020 דירה הושכרה ב־5,000 ש"ח – נכללת בפטור
- בשנת 2025 אותה דירה מושכרת ב־6,300 ש"ח – חורגת מהתקרה → חייבת במס
התראה חשובה:
אם גובה השכירות חורג במעט מהתקרה, הפטור מתבטל לגמרי! גם חריגה של 10 ש"ח עלולה לגרום לתשלום מס על כל הסכום.
מיסוי הכנסות שכירות – האם אפשר לשלב בין המסלולים?
הכלל:
לא ניתן לשלב מסלולים באותה דירה ובאותה שנת מס. חובה לבחור מסלול אחד בלבד לאותה דירה לצורך מיסוי הכנסות שכירות.
דוגמת השוואה בין מסלולי מיסוי הכנסות שכירות
נתונים:
- שכר דירה: 7,000 ש"ח בחודש (84,000 ש"ח בשנה)
- הוצאות שנתיות: ריבית משכנתא – 25,000 ש"ח, פחת – 50,000 ש"ח, תחזוקה – 5,000 ש"ח
- שיעור מס שולי: 31%
מסלול רגיל:
- הכנסה חייבת: 84,000 – 80,000 = 4,000 ש"ח
- מס: 31% × 4,000 = 1,240 ש"ח
מסלול פרופורציונלי (10%):
- מס: 10% × 84,000 = 8,400 ש"ח
מסקנה: במקרה זה, המסלול הרגיל עדיף משמעותית. ככל שההכנסה תעלה, כך גם הכדאיות למסלול הרגיל תעלה, וזאת כתלות בהוצאות בגין הדירות, כאשר ההוצאות הן לרוב פחת, מימון, הוצאות נלוות לרכישה, הוצאות שוטפות, תיקוניםף, ביטוחים ועוד.
השפעה על מס שבח במכירה עתידית
עיקרון חשוב:
מסלול הדיווח משפיע על מס השבח בעת מכירת הדירה. במסלול הרגיל נלקח בחשבון פחת מצטבר, שמפחית את עלות הרכישה ומוביל לשבח גבוה יותר.
פסק דין רשף חן:
נקבע כי במסלול הפטור אין לנכות פחת לצורך חישוב מס שבח. כלומר, הפטור נותן יתרון כפול: גם פטור ממס שכירות וגם חיסכון במס שבח.
דוגמה:
- דירה נרכשה ב־1,000,000 ש"ח ונמכרה ב־2,000,000 ש"ח לאחר 10 שנים
- פחת מצטבר: 250,000 ש"ח
במסלול רגיל: השבח מחושב לפי עלות רכישה של 750,000 ש"ח → מס שבח גבוה יותר
במסלול הפטור: העלות נשארת 1,000,000 ש"ח → מס שבח נמוך יותר
הבחנה בין סוגי דירות
דירה יחידה (פטורה ממס שבח):
- אין משמעות לפחת לצורכי מס שבח
- הבחירה בין המסלולים נובעת רק מחישובי מס השכירות
דירה שנייה ומעלה (חייבת במס שבח):
- יש חשיבות עצומה לשאלה אם ינוכה פחת במכירה
- במסלול הפטור – הפחת לא נוכה → יתרון משמעותי
המלצות מעשיות לפי סוג הדירה
שכירות עד 5,654 ש"ח לחודש:
מומלץ: מסלול הפטור – ללא התלבטות
שכירות בינונית (5,654–8,000 ש"ח):
- לבדוק את גובה ההוצאות
- לשקלל את שיעור המס השולי
- להתחשב בהשלכות עתידיות על מס שבח
ראה דוגמה
שכירות גבוהה (מעל 8,000 ש"ח):
- לבחור בין דיווח רגיל ל-10% בהתאם לרמת ההוצאות והכנסות האישיות
ראה דוגמה
מתי כדאי לשקול דיווח גם אם אין חובה?
- כאשר קיימים הפסדים וניתן לקזזם
- תכנון מס לטווח ארוך (למשל כדי לשמר אפשרות לניכוי עתידי)
- במקרים בהם צפויה מכירה של הדירה ורוצים לצמצם את מס השבח
סיכום והמלצה מקצועית – מיסוי הכנסות שכירות
- הכנסה נמוכה → מסלול הפטור
- הכנסה גבוהה עם הוצאות רבות → דיווח רגיל
- הכנסה גבוהה עם הוצאות מועטות → מסלול 10%
אל תשכחו:
- הקפאת התקרה פוגעת במשכירים רבים שבעבר נהנו מתקרת הפטור
משכירים רבים פשוט הולכים על מסלול 10 אחוז, בלי מחשבה, לא תמיד זה הדבר הנכון. - יש לקחת בחשבון השלכה על מיסוי במס שבח במידה ויש כוונה למכור את הדירה, ככל שהדירה חורגת מהפטור אין רלבנטיות לעניין
- חשוב לבצע תכנון מס מוקדם ולהתייעץ עם רואה חשבון
צרו קשר לייעוץ אישי
להכוונה מותאמת אישית ולחישוב מס אופטימלי – ניתן לפנות למשרדנו:
