מכירת דירת ירושה היא אירוע בעל משמעויות רגשיות וכלכליות כאחד. בעוד שהעברת הדירה עצמה מהמוריש ליורש אינה מהווה עסקה החייבת במס, המכירה שלה עלולה לחייב במס שבח גבוה. עם זאת, החוק מציע מספר פטורים והקלות, שניתן לנצלם באופן אסטרטגי כדי להפחית את נטל מס שבח על דירת ירושה.
תנאים לקבלת פטור מס שבח על דירת ירושה
על פי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, יורש יכול להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת דירת ירושה, אך רק אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- קשר משפחתי: היורש הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוגו של צאצאו של המוריש.
- דירה יחידה של המוריש: לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. חשוב לציין שהחזקה של חלק קטן בדירה נוספת שוללת את הזכאות לפטור.
- זכאות לפטור על ידי המוריש: אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור מלא ממס שבח.
- תקרת פטור: הפטור ניתן עד לסכום של 5,008,000 ₪ (נכון לשנים 2024-2027). חלק משווי הדירה העולה על סכום זה יחויב במס.
5.תושב חוץ יהיה זכאי לפטור ממס שבח, רק במידה ויוכיח שאין לי דירה אחרת במדינות התושבות שלו, דבר זה לעיתים אינו קל להוכחה ומולץ להסתייע בעורך דין מקרקעין כדי לבסס טענה זו.
נציין כי הפטור על ירושה מתווסף לכל פטור אחר שהיורש עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו אינו פוגע בזכותו לנצל פטורים אחרים בעתיד כפי שהיה זכאי להם.
פטורים והקלות נוספות ליורשים
גם אם היורש לא עומד בתנאים המלאים לפטור על ירושה, קיימות אפשרויות אחרות שיכולות להפחית או לבטל את המס:
פטור דירה יחידה
אם הדירה שהתקבלה בירושה היא הדירה היחידה שבבעלות היורש, הוא יוכל למכור אותה בפטור מלא על פי סעיף 49ב(2) לחוק, גם אם לא היה זכאי לפטור על ירושה. במקרה כזה, על היורש לבדוק את תנאי הפטור הרגיל על דירה יחידה, ולוודא שעמד בהם.
הקלה לינארית
מדובר בכלי חישוב מיטיב, שרלוונטי במיוחד לדירות מגורים שנרכשו לפני 1 בינואר 2014. לפי הקלה זו, כל השבח שנצבר עד למועד זה פטור ממס לחלוטין. רק השבח שנצבר לאחר מכן יחויב במס בשיעור של 25%. הקלה זו יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים במכירת דירות ישנות.
תכנון מס חכם: פתרונות עוד בחיי המוריש
אחת הדרכים היעילות ביותר למזער את חבות המס על נכסי ירושה היא באמצעות תכנון מס מקדים שמתבצע עוד בחיי המוריש.
1. העברה במתנה או חלוקת בעלות מראש
אם למוריש יש מספר נכסים, הוא יכול להעביר אחד מהם במתנה לילדיו עוד בחייו. במקרים מסוימים, ניתן להעביר חלקים קטנים מכל נכס (למשל, שליש מכל דירה לשלושה ילדים), במטרה למנוע מצב שבו ליורש תהיה בעלות על יותר מחצי דירה.
- דוגמה: למוריש יש שלוש דירות. במקום להוריש דירה אחת לכל ילד, מה שיפגע בזכאות לפטור, הוא יכול להוריש לכל ילד חלק של 1/3 מכל אחת משלוש הדירות. באופן זה, לכל ילד יש בעלות על שלושה חלקי דירה קטנים, מה שלא יפגע בזכאותו לפטור על דירתו היחידה.
חשוב לציין שמתנה כזו דורשת ליווי משפטי כדי לוודא את תוקפה, וניתן לתלות אותה בתנאים מסוימים, כמו הזכות של המוריש להמשיך לגור בנכס או לקבל את דמי השכירות.
2. הסכם חלוקת עיזבון
במקרים בהם המוריש השאיר מספר נכסים, ניתן להשתמש בהסכם בין יורשים כדי להגיע לחלוקה מיטבית. על פי הסכם זה, היורשים יכולים להחליף ביניהם את הנכסים ללא חבות במס, ולוודא שבסופו של דבר לכל יורש יש נכסים שממקסמים את הפטורים שהוא יכול לקבל. מומלץ מאוד לבצע את ההסכם הזה בליווי מקצועי של עורך דין ויועץ מס.
3. פריסת מס שבח
פריסת מס שבח
למי שאינו זכאי לפטורים, פריסת מס שבח היא כלי תכנון מס שימושי. היא מאפשרת לפרוס את השבח על פני מספר שנים, כדי להפחית את שיעור המס שחל עליו.
מס שבח על דירת ירושה – חישוב מס שבח לינארי
חישוב מס שבח לינארי החל על "דירת מגורים מזכה" הוא כלי תכנון מס משמעותי במיוחד עבור מוכרי נכסים שנרכשו לפני 1 בינואר 2014. על פי הוראת 48א(ב2) לחוק, מס השבח ישולם באופן יחסי רק על הרווח שנצמח החל ממועד זה ועד ליום המכירה. כלומר, הרווח הריאלי שנצבר מיום רכישת הנכס ועד 1.1.2014 יהיה פטור ממס לחלוטין (0%), בעוד שהרווח שנצבר לאחר מכן יחויב בשיעור של עד 25%. חישוב זה מבוצע על בסיס יחסיות התקופות: ככל שהנכס הוחזק תקופה ארוכה יותר לפני 2014, כך שיעור המס הכולל שישולם יהיה נמוך יותר. חשוב לזכור כי תקרת הפטור ממס שבח עומדת על 5,008,000 ש"ח, וכי חישוב זה מביא בחשבון הוצאות שונות כמו מס רכישה, שכר טרחה, עלויות שיפוץ ועוד.
דוגמה לחישוב לינארי עם עלויות:
נניח שאדם רכש דירה בתחילת שנת 2004 ב-1.2 מיליון ש"ח ומכר אותה בסוף שנת 2023 ב-2.4 מיליון ש"ח. במהלך השנים בוצעו שיפוצים והושקעו כ-200,000 ש"ח. הוצאות נוספות (מס רכישה, עו"ד) הסתכמו בכ-100,000 ש"ח.
המשך דוגמא לחישוב לינארי
חישוב השבח: מחיר מכירה (2,400,000 ש"ח) פחות מחיר רכישה (1,200,000 ש"ח) ופחות הוצאות (300,000 ש"ח) מותיר שבח ריאלי של 900,000 ש"ח (בהנחה של חישוב צמוד למדד).
חלוקת השבח לפי תקופות: הדירה הייתה בבעלות המוכר 20 שנה.
תקופה ראשונה (עד 1.1.2014): 10 שנים, שהן 50% מתקופת הבעלות.
תקופה שנייה (מ-1.1.2014 ואילך): 10 שנים, שהן 50% מתקופת הבעלות.
חישוב המס:
על החלק מהשבח שמשויך לתקופה הראשונה (450,000 ש"ח) יחול פטור מלא (0%).
על החלק מהשבח שמשויך לתקופה השנייה (450,000 ש"ח) יחול מס בשיעור 25% (112,500 ש"ח).
במקרה זה, מס השבח שישולם הוא 112,500 ש"ח, במקום 225,000 ש"ח בחישוב רגיל. הדוגמה ממחישה כיצד הכרה בהוצאות שונות וחלוקת השבח מפחיתים את חבות המס הכוללת.
מה לא נחשב ל"דירת מגורים מזכה"?
1. דירות שאינן למגורים:
דירת נופש: דירה שמשמשת באופן קבוע או ייעודי לנופש ולא למגורים.
מגרש או קרקע ריקה: גם אם המטרה היא לבנות עליה דירת מגורים בעתיד, הקרקע עצמה אינה דירת מגורים.
נכס מסחרי: חנות, משרד, מחסן, או כל נכס שייעודו אינו למגורים.
לחצו כאן להמשך קריאה על דירה מגורים מזכה
1. דירות שאינן למגורים:
- מגרש או קרקע ריקה: גם אם המטרה היא לבנות עליה דירת מגורים בעתיד, הקרקע עצמה אינה דירת מגורים.
- נכס מסחרי: חנות, משרד, מחסן, או כל נכס שייעודו אינו למגורים.
- דירת נופש: דירה שמשמשת באופן קבוע או ייעודי לנופש ולא למגורים.
2. דירות שלא עומדות בתנאים:
- שימוש מסחרי עיקרי: גם אם מדובר בדירה מבחינה פיזית, אם רוב השטח שלה (מעל 50%) משמש למשרד, עסק או קליניקה, היא עלולה לא להיחשב כדירת מגורים מזכה.
- דירה ללא התחייבות לבנייה: במכירת דירה "על הנייר" מקבלן, אם אין התחייבות כתובה לסיים את הבנייה, היא לא תוגדר כדירת מגורים לצורך המס.
- דירה שלא ראויה למגורים: נכס נטוש, מוזנח, או כזה שאינו מחובר לתשתיות בסיסיות (מים, חשמל, ביוב), עלול להיחשב כנכס שאינו ראוי למגורים.
3. מקרים מיוחדים:
- חלק בדירה שאינו משמעותי: החזקה של פחות משליש מדירת מגורים, במקרים מסוימים, לא תסווג כ"דירה" לצורך פטור ממס שבח על דירה אחרת שבבעלותך.
- דירה על הנייר: למרות שלצורך מס רכישה היא יכולה להיחשב כדירה, לצורך מס שבח ייתכן שהיא לא תיחשב דירת מגורים עד להשלמת הבנייה.
לסיכום, הגדרת "דירה" בחוק מיסוי מקרקעין אינה פשוטה וכוללת התייחסות לייעוד הנכס, השימוש שנעשה בו והתנאים הפיזיים שלו. בדיקה מדויקת של כל מקרה לגופו היא קריטית לפני קבלת החלטות בנוגע למכירה.
מה לגבי מחסן שהוסב למגורים – נושא זה עלה מספר פעמים בפסיקה כגון בפסק דין שטיין וכן בפסק דין גיא
רוצים לרכוש דירה מפוצלת? כלומר דירה שמקור היא דירה אחת שנעשה בה פיצול לשתי דירות?
במכירה ורכישה של דירת מגורים מפוצלת שפוצלה ללא היתר, מנהל מיסוי מקרקעין עלול להוציא שומה לפי מיטב השפיטה בה התייחסות לדירת המגורים המפוצלת היט כהתייחסות ל"זכות אחרת" על כל המשתמע.
המשמעות, שלילת זכאות לפטור ממס במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק או שלילת פטור ממס במכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק או שלילת מס מוטב לפי סעיף 48 א(ב)(2) לחוק וכן בנוסף שלילת הזכאות לשיעורים מופחתים של מס רכישה במקרים בהם דירת המגורים הנרכשת עומדת בהגדרת "דירה יחידה".
מס שבח על נכסים שאינם מוגדרים כדירות
לחצו כאן לקריאה
בעבר, מיסוי נכסים שאינם דירות היה מורכב יותר וכלל שיעורי מס שוליים (מדרגות מס) על הרווח.
- שבח עד 7 בנובמבר 2001: על החלק מהרווח שנצבר עד לתאריך זה חל מס בשיעור של עד 50%, בהתאם למדרגות המס השולי של המוכר.
- שבח מ-7 בנובמבר 2001 עד 31 בדצמבר 2011: בתקופה זו ירד שיעור המס ל-20%.
- שבח מ-1 בינואר 2012 ואילך: שיעור המס עלה שוב ל-25%.
החישוב בפועל התבצע על ידי חלוקה "לינארית" של השבח על פני כל תקופת הבעלות, בדומה לחישוב הלינארי המוכר לנו היום, אך הוא כלל מספר שלבים ושיעורים שונים.
חישוב "שולי" גם היום
גם כיום, פריסת מס שבח מאפשרת, במקרים מסוימים, להימנע משיעור המס הקבוע של 25% ולהיכנס למדרגות המס של מס הכנסה, אשר הם שיעורים שוליים. כך, אם הכנסתו של המוכר בשנים קודמות הייתה נמוכה, או אם הוא מעל גיל 60, הוא עשוי ליהנות משיעורי מס נמוכים יותר על השבח.
מס שבח על דירת ירושה – סיכום
תכנון מס הוא כלי הכרחי במכירת דירת ירושה. הפטורים וההקלות הקיימים בחוק יכולים להפחית את המס בצורה ניכרת, אך יש להכיר את כל התנאים והאפשרויות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס המתמחה במיסוי מקרקעין כדי לבדוק את כל החלופות ולבחור את המסלול המתאים ביותר עבורך.
אם קראתם את המאמר אולי יעניין אותכם לקרוא עוד:
פריסת מס שבח – מדריך מקיף עבור מוכר דירה או מוכר נכס
מכרתם דירה ? ייתכן ואתם זכאים להחזר מס שבח
זקוקים לחישבו מס שבח על מכירת הדירה או הנכס שבבעלותכם? יצרנו לכם סימולטור
