כיצד תימנעו מתשלום מס מיותר? מהי חזקת התא המשפחתי? מה המשמעות עבורכם? מדריך למיסוי מקרקעין של זוגות נשואים.
מבוא
דנה ויואב עומדים לרכוש את בית חלומם יחד לאחר נישואיהם. אבל האם העובדה שדנה רכשה דירה בעבר תשפיע על גובה המס שהם ישלמו? התשובה טמונה במושג חשוב – חזקת התא המשפחתי.
מהי חזקת התא המשפחתי?
חזקת התא המשפחתי היא כלל משפטי שקובע כי בני זוג נחשבים ליחידה אחת לצורכי מיסוי מקרקעין. כלומר, אם אחד מבני הזוג רכש דירה בעבר, הדירה החדשה שנרכשת תיחשב כדירה נוספת עבור התא המשפחתי כולו –
דבר שעלול להשפיע על גובה המס שישלמו.
השקעה נדל"ן בישראל: מינוף פיננסי – יתרונות וחסרונות
למה זה חשוב?
לכל זוג שמתכנן לרכוש נכס משותף, הכרת עקרון זה חיונית, שכן היא משפיעה ישירות על גובה המס. אם התא המשפחתי או אחד מבני הזוג רכש דירה בעבר, מס הרכישה על הדירה נוספת עשוי להיות לחול, וגם האפשרות לפטור ממס שבח תיפגע, שכן הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה חל רק על דירה אחת לכל תא משפחתי.
על מה נדבר במאמר הזה?
- מהי חזקת התא המשפחתי?
- השלכות חזקת התא המשפחתי על מס רכישה ומס שבח
- פסק דין "רוזנבוים ובלנק" והשפעתו
- חשיבות הסכם ממון ואיך הוא משפיע
- איך לתכנן מיסוי נכון במסגרת הפרדה רכושית ולחסוך בתשלומי מס
הבסיס המשפטי של חזקת התא המשפחתי
לפי חוק מיסוי מקרקעין, בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים ליחידה אחת לצורכי מיסוי על דירות. כלומר, כאשר אחד מבני הזוג רוכש דירה, היא נחשבת כאילו נרכשה על ידי התא המשפחתי כולו. לדוגמה, אם דנה רכשה דירה לפני הנישואין, כעת כאשר היא ויואב רוכשים דירה יחד, יראו זאת כאילו מדובר בדירה נוספת עבור שניהם. זאת על פי סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד". על פי הסעיף זוהי חזקה במיסוי מקרקעין כי ברגע שאחד מהם רוכש דירה רואים כאילו זו דירה של התא המשפחתי כולו. כך יכול לבן הזוג השני לאבד את ה"פטור" העומד לזכותו.
השלכות מיסוי: דירה יחידה מול דירה נוספת
בישראל, ההבדל במיסוי בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא משמעותי:
- מס רכישה: על דירה יחידה, עד גובה מדרגות מס מסוימות, לא תשלמו מס. לעומת זאת, על דירה נוספת, תחול חובת תשלום של 8% ממחיר הנכס.
- מס שבח: יש פטור על מכירת דירה יחידה, אך פטור זה לא יחול על מכירת דירה נוספת – פער שיכול להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים.
על כן לחזקה זו- "חזקת התא המשפחתי" יש השלכה משמעותית ורחבה הן במס שבח והן במס רכישה. במקרה של דירה שנרכשה קודם ליחסים בין בני הזוג, וכעת למשל רוכשים בני הזוג דירה נוספת. השאלה האם זו דירה יחידה עבורם או נוספת? היא קריטית.
שינוי כללי המשחק: פסק דין רוזנבוים ובלנק
בשנת 2021, בעקבות פסק הדין ברוזנבוים ובלנק (ראו ע"א 4298/18, ע"א 1886/19). נקבעה הלכה כי בני זוג שקיים ביניהם הסכם ממון המפריד נכסים ושומרים על הפרדה רכושית בפועל, ייחשבו כיחידות נפרדות לצורכי מס רכישה ומס שבח. כלומר, במקרים מסוימים ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי ולהקטין את חבות המס. זאת כמובן בהתייעצות ותכנון נכון עם מומחה מיסים, אחרת ייתכן חיוב במס.
השלכות פסק הדין
לאור פסק הדין החדש והמהפכני, עולה כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי במקרים מסוימים, כפי שציינו אם יש הסכם ממון נכון המפריד רכושית בין בני הזוג והם אכן מקיימים הפרדה רכושית בפועל. לטעמנו פסק הדין מהווה רעידת אדמה בכל עולם המיסוי בכלל, ומיסוי מקרקעין בפרט, פסק הדין מהווה שינוי בחיוב המס שהיה נהוג עד כה, יחד עם השינוי שחל בעקבות פסק הדין. עם זאת חשוב לזכור שהנושא עדיין איננו מוחלט, ויש מספר כללים חשובים שיש לפעול לפיהם, בנוסף הדבר יכול עדיין להגיע למחלוקות עם רשות המיסים ולכן חשוב לדעת כיצד לעשות את הדברים בצורה נכונה ולהימנע מחיוב במס.
תכנון מס העברת דירה בתוך המשפחה
האם הסכם ממון מספיק? וכיצד לערוך אותו?
הסכם ממון לבדו הוא חלק מהפתרון אך אינו הפתרון כולו. חשוב כי מי שעורך את הסכם הממון יכיר את השלכות המיסוי, וינסח את ההסכם בצורה כזו שלא תיצור תקלות בעתיד מול רשות המיסים. גם אם הסכם הממון נראה בעיניכם ברור וחד משמעי, רשויות המס עשויות לפרש אותו באופן שונה ממה שהתכוונתם.
כדי להבטיח שהסכם הממון שלכם ישרת את מטרותיכם ויגן על האינטרסים שלכם, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהסכמי ממון אשר מתמחה גם במיסוי מקרקעין, שירות שקיים במשרדנו.
סיכום מדריך למיסוי מקרקעין של זוגות נשואים
פסק הדין הזה יצר הזדמנויות חדשות לתכנוני מס בזוגות, אך חשוב לזכור שמדובר בנושא מורכב ודינמי. תכנון מיסוי נכון יכול לחסוך לזוגות אלפי ואף מאות אלפי שקלים – וזה בדיוק המקום שבו אנחנו נכנסים לתמונה. אנחנו יכולים לעזור לך לחסוך כסף ולהימנע מטעויות יקרות. חשוב להבין שבלי תכנון נכון אפשר בסיטואציה דומה לשלם מאות אלפי שקלים, כסף שהיה נחסך באמצעות תכנון נכון על ידי בעל מקצוע מומחה במיסוי מקרקעין ובתכנוני מס.
