אחת הדרכים לקבל החזר מס שבח ממכירת דירה היא באמצעות פריסת מס שבח. מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר ממכירת נכס נדל"ן. הוא מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך. עבור מוכרים רבים, נטל המס הזה יכול להיות משמעותי, כיוון ששיעור המס הסטנדרטי הוא 25% מהשבח הריאלי. אז מה זה בכלל פריסת מס שבח? וכיצד ניתן לקבל החזר על מס שבח?
פריסת מס שבח היא כלי חוקי המאפשר למוכר לחלק את השבח הריאלי על פני תקופה של עד ארבע שנות מס, כולל שנת המכירה. מטרת הפריסה היא לנצל מדרגות מס נמוכות יותר, ובכך להפחית את שיעור המס הכולל על הרווח.
קראו על חישוב מס שבח לינארי
חישוב מס שבח לינארי: שיטה לחישוב מס על נכסים ישנים
חישוב מס שבח לינארי הוא מנגנון מיוחד המיועד להפחית את נטל המס על נכסים שנרכשו בתקופות שבהן חלו שיעורי מס שונים, בעיקר לפני השינויים בחוק מיסוי מקרקעין. השיטה רלוונטית במיוחד לנכסים שנרכשו לפני 1 בינואר 2014.
השיטה הלינארית מחלקת את השבח הריאלי (הרווח ממכירת הנכס) באופן יחסי על פני תקופת הבעלות. החישוב מתייחס לשלוש תקופות מס שונות:
- עד 7 בנובמבר 2001: שיעור מס של עד 50%.
- 7 בנובמבר 2001 עד 31 בדצמבר 2011: שיעור מס של 20%.
- החל מ-1 בינואר 2012: שיעור מס של 25%.
החלוקה מתבצעת באופן פרופורציונלי למספר הימים שהנכס היה בבעלות המוכר בכל אחת מהתקופות הללו. תקופה ארוכה יותר תקבל חלק גדול יותר מהשבח. חשוב לזכור, חישוב לינארי מוטב הוא כלי תכנון מס, אך הוא לא תמיד הפתרון המשתלם ביותר. ישנם מקרים שבהם מוכר עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח, וזו לרוב האפשרות העדיפה. לכן, מומלץ להתייעץ עם מומחה כדי לבחון את החישוב המתאים ביותר למצבך.
חישוב לינארי מוטב: הטבה מיוחדת לדירות מגורים
חישוב לינארי מוטב הוא גרסה מיטיבה של החישוב הלינארי, והוא תקף רק במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014. מטרתו היא להקל על מוכרי דירות ישנות, ועל פי רוב הוא מעניק הטבת מס משמעותית. נדגיש כי לצורך קבלת הטבת החישוב המיוחד, מיועדות רק לדירות מגורים, לא לנופש, או כל נכס אחר.
אופן החישוב: השבח מחולק לשתי תקופות בלבד:
- התקופה הראשונה (מיום הרכישה עד 31 בדצמבר 2013): השבח שנצבר בתקופה זו פטור ממס לחלוטין (0%).
- התקופה השנייה (מ-1 בינואר 2014 עד יום המכירה): השבח שנצבר בתקופה זו חייב במס מלא בשיעור של 25%.
החלוקה נעשית באופן יחסי למספר הימים שהנכס היה בבעלות המוכר בכל אחת מהתקופות. שיטה זו מאפשרת למוכר לשלם מס רק על חלק מהרווח שנצבר, מה שתורם להפחתה משמעותית של נטל המס.
חשוב לזכור, חישוב לינארי מוטב הוא כלי תכנון מס, אך הוא לא תמיד הפתרון המשתלם ביותר. ישנם מקרים שבהם מוכר עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח, וזו לרוב האפשרות העדיפה. לכן, מומלץ להתייעץ עם מומחה כדי לבחון את החישוב המתאים ביותר למצבך.
לקבל החזר מס שבח – מתי כדאי לשקול פריסה מס שבח?
פריסת מס שבח רלוונטית במיוחד במצבים הבאים:
- כאשר השבח הריאלי גבוה: אם הרווח ממכירת הנכס הוא משמעותי, הוא עלול להקפיץ את המוכר למדרגת מס גבוהה מאוד. פריסה מאפשרת למתן את ההשפעה הזו על ידי חלוקת הרווח על פני מספר שנים.
- הכנסות נמוכות בשנים קודמות: אם למוכר היו הכנסות נמוכות, או שהוא לא עבד כלל, בשנים הסמוכות למכירה, הוא יכול לנצל את מדרגות המס הנמוכות שהיו לו באותן שנים כדי להקטין את חבות המס.
- עבור אוכלוסיות מיוחדות: פריסה כדאית במיוחד עבור אזרחים ותיקים (מעל גיל 60), עולים חדשים ותושבים חוזרים, שזכאים לפטורים והקלות מס שונות.
- בני זוג: כאשר אחד מבני הזוג בעל הכנסה נמוכה או אינו עובד, ניתן לפרוס את השבח על חלקו וליהנות מחיסכון משמעותי.
לקבל החזר מס שבח באמצעות פריסת מס שבח – מה השלבים
פריסת מס שבח מחייבת תכנון וביצוע מדוקדק, ועדיף לעשות זאת בסיוע של רואה חשבון או יועץ מס המתמחה בנדל"ן. הצעדים העיקריים הם:
- חישוב השבח: רואה החשבון יחשב את השבח הריאלי של הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
- הגשת בקשה: יש להגיש בקשה לפריסת השבח למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום המכירה, בצירוף המסמכים הנדרשים.
- תכנון אסטרטגי: יועץ המס יבצע סימולציות וימליץ על האופן האופטימלי לפרוס את השבח, תוך התחשבות בהכנסות ובמצב האישי של המוכר בכל אחת מהשנים.
- הגשת דוחות מתוקנים: לאחר אישור הפריסה, יש להגיש דוחות מס הכנסה מתוקנים לשנים הרלוונטיות ולשלם את המס בהתאם לחישוב החדש. כל אלו יכולים להוביל אותכם להחזר מס שבח.
פריסת מס שבח – דוגמאות מורחבות
כדי להבין כיצד הפריסה עובדת בפועל, נבחן כמה תרחישים שונים.
דוגמה 1: ניצול מדרגות מס נמוכות
דורון מכר דירה בשנת 2024 והרוויח שבח ריאלי של 600,000 ש"ח. במצב רגיל כל השבח היה מתווסף להכנסתו וממוסה בשיעור מס בשיעור אחיד. דורון שעבד במשרה חלקית בוחר לפרוס את השבח על פני 3 שנים (2022-2024), ומחלק את הרווח באופן שווה: 200,000 ש"ח לכל שנה. כעת, במקום להתווסף סכום עתק להכנסתו בשנה אחת, בכל שנה מתווספים "רק" 200,000 ש"ח, מה שמאפשר לו לנצל מדרגות מס נמוכות יותר.
מתי זה מתשלם?
מתי פריסה מסייעת למי שמתחת לגיל 60?
הכנסות נמוכות בשנים קודמות: אם היו לך הכנסות נמוכות (או שלא עבדת כלל) באחת או יותר מהשנים שבהן תבצע את הפריסה (עד 3 שנים אחורה), אתה יכול לייחס חלק משמעותי מהשבח לאותן שנים. כך, הרווח ימוסה במדרגות מס נמוכות במיוחד, וככל הנראה יחסוך לך כסף.
נקודות זיכוי לא מנוצלות: לכל אזרח יש נקודות זיכוי ממס שמקטינות את חבות המס שלו. במצבים שבהם לא היו לך מספיק הכנסות כדי לנצל את כל נקודות הזיכוי, תוכל להשתמש בהן כדי לקזז את המס על השבח.
הקטנת מדרגת המס השנתית: גם אם יש לך הכנסה קבועה, פריסת שבח גבוה על פני מספר שנים יכולה למנוע ממך להגיע למדרגות המס הגבוהות ביותר. במקום לשלם את המס על כל השבח במדרגה של 35% או 47% בשנת המכירה, ייתכן שתוכל לפרוס אותו כך שחלקו ימוסה במדרגות נמוכות יותר, ובכך תשיג חיסכון משמעותי.
פריסת מס שבח לבני זוג: כיצד זה עובד?
פריסת מס שבח לבני זוג היא כלי תכנון מס יעיל במיוחד, המאפשר למקסם את החיסכון בתשלום המס על רווח ממכירת נכס משותף. המנגנון מאפשר להפריד את חישוב המס בין בני הזוג, ולנצל בצורה הטובה ביותר את הנתונים האישיים של כל אחד מהם.
כשזוג נשוי מוכר נכס משותף, השבח (הרווח ממכירה) מחולק באופן שווה בין שני בני הזוג (50% לכל אחד). את החלק היחסי של כל בן זוג ניתן לפרוס באופן נפרד. מכיוון שלרוב יש הבדלים בהכנסות, במצב התעסוקתי, בגיל ובזכאות להטבות, ניתן להשתמש בפריסה כדי להקטין את חבות המס הכוללת של התא המשפחתי.
דוגמה: פריסת מס שבח לבני זוג
שירלי ואילן, זוג נשוי, מכרו נכס משותף עם שבח של 1,200,000 ש"ח. שירלי היא עצמאית עם הכנסות גבוהות, בעוד אילן עקר בית ללא הכנסה. במקום לשלם מס על כל הסכום כהכנסה אחת של שירלי, הם יכולים לבצע פריסה אישית. כל אחד מבני הזוג מקבל חלק יחסי בשבח (600,000 ש"ח). אילן פורס את חלקו (600,000 ש"ח) על פני 4 שנים. כיוון שאין לו הכנסות אחרות, חלקים מהשבח ימוסו במדרגות המס הנמוכות ביותר, וכתוצאה מכך המס הכולל שישולם על חלקו יהיה נמוך מאוד. שירלי יכולה גם היא לפרוס את חלקה, תוך ניצול של מדרגות המס הנמוכות יותר בשנים שבהן הכנסותיה היו נמוכות יותר.
דוגמה 3: ניצול הטבות לאזרחים ותיקים
כאן נכנס היתרון הגדול של הגיל. אזרחים ותיקים (מעל גיל 60) זכאים להטבת מס מיוחדת על הכנסות שאינן מיגיעה אישית (כלומר, הכנסות שאינן מעבודה), שכוללות גם את השבח ממכירת נכס.
דוגמה פריסת מס שבח מעל גיל 60
מרים, בת 65, מכרה קרקע עם שבח של 1,500,000 ש"ח. מרים מקבלת קצבת פנסיה חודשית. כאזרחית ותיקה, היא זכאית להטבות מס משמעותיות, הכוללות שיעור מס מופחת החל ממדרגת מס של 10%. מרים פורסת את השבח על פני 4 שנים. בכל אחת מהשנים, חלק מהשבח שלה ממוסה רק ב-10%, בניגוד לשיעור של 25% או שיעור לינארי שיכול להגיע עד 47% שהיה משולם ללא פריסה. פריסה כזו יכולה לחסוך למרים עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום מס השבח.
במקום להיכנס למדרגות מס גבוהות, הם יכולים לשלם מס מופחת של 10% על חלק מההכנסה הזו. שיעור זה נמוך משמעותית משיעור מס השבח הכלל
מדרגות מס הכנסה
| הכנסה שנתית | הכנסה חודשית (הכנסה שנתית חלקי 12, לצורך המחשה בלבד) | שיעור המס |
|---|---|---|
| עד 84,120 ₪ | עד 7,010 ₪ | 10% |
| 84,121- 120,720 ₪ | 7,011- 10,060 ₪ | 14% |
| 120,721- 193,800 ₪ | 10,061- 16,150 ₪ | 20% |
| 193,801- 269,280 ₪ | 16,151- 22,440 ₪ | 31% |
| 269,281- 560,280 ₪ | 22,441- 46,690 ₪ | 35% |
| 560,281- 721,560 ₪ | 46,691- 60,130 ₪ | 47% |
| 721,561 ₪ ומעלה | 60,131 ₪ ומעלה | 50% |
דוגמה 4: פריסה לעולה חדש
נטשה, עולה חדשה, מכרה נכס מקרקעין שהיה בבעלותה בחו"ל ומכרה אותו בישראל, עם שבח של 800,000 ש"ח. כעולה חדשה, נטשה זכאית לפטור ממס על הכנסותיה בחו"ל במשך 10 שנים. במהלך תקופה זו, לא היו לה הכנסות חייבות במס בישראל. לכן, היא יכולה לפרוס את השבח על פני 4 שנים. כיוון שאין לה הכנסה חייבת במס בשנים אלו, חלק גדול מהשבח ייכנס למדרגות מס של 0% או 10%, ויביא לחיסכון עצום במס.
דוגמה 5: פריסת מס שבח דירת ירושה
מכירת נכס שהתקבל בירושה יכולה להוביל לחיוב במס שבח. במקרים רבים, חישוב המס מתבצע לשנת המכירה בלבד, מה שעלול להקפיץ את היורשים למדרגות מס גבוהות. עם זאת, פריסת מס שבח יכולה להפחית משמעותית את נטל המס, במיוחד כאשר מדובר במספר יורשים עם נתונים אישיים שונים.
דוגמה פריסת מס שבח דירת ירושה
ארבעה אחים, יורם, דני, לאה ומרים, ירשו ומכרו מגרש בשרון בשנת 2024. המגרש נרכש על ידי אביהם המנוח בשנות ה-80. השבח הריאלי שנוצר במכירה היה 1,600,000 ש"ח.
מנהל מיסוי מקרקעין חישב מס שבח כולל של 500,000 ש"ח. מס זה חולק באופן שווה בין האחים, כך שכל אחד מהם נדרש לשלם 125,000 ש"ח מס על חלקו בשבח (400,000 ש"ח).
בפועל, היורשים יכולים לבקש פריסת מס שבח אישית. מכיוון שלכל אחד מהאחים נתונים אישיים שונים, פריסה כזו יכולה להוביל לחיסכון ניכר במס:
- יורם (בן 68): פנסיונר עם הכנסה נמוכה. יכול לנצל את מדרגות המס המיוחדות לגיל השלישי, החל משיעור מס נמוך, ולהקטין את חבות המס שלו באופן משמעותי.
- דני (בן 72): מתגורר בחו"ל ואין לו הכנסות חייבות בישראל. פריסת השבח על פני 4 שנים תאפשר לו לנצל את מדרגות המס הנמוכות בישראל, מה שיוביל לחיסכון משמעותי.
- לאה (בת 61): פנסיונרית עם הכנסות משכר דירה. יכולה לבחור לפרוס את השבח על פני 4 שנים, כך שחלקו ימוסה במדרגות מס נמוכות יותר, מבלי שיושפע מהכנסותיה השוטפות.
- סופי (בת 55): תושבת חוזרת. בשנים הראשונות לחזרתה לישראל היא נהנית מפטורים שונים, וייתכן שאין לה הכנסות חייבות במס. פריסת השבח בתקופה זו יכולה להוביל לחיסכון עצום במס.
פריסת מס שבח על נכס ירושה היא כלי חיוני המאפשר לכל יורש לבצע חישוב מס אישי, התואם לנתונים הספציפיים שלו. בצורה זו, ניתן להפחית באופן ניכר את תשלום המס הכולל, במקום שכל היורשים ישלמו את אותו סכום מס.
דוגמה 6: פריסת מס שבח לאדם נכה
הבהרה חשובה: על פי פקודת מס הכנסה, הפטור לנכים על הכנסות שאינן מיגיעה אישית (כולל שבח) ניתן רק אם ההכנסה מיגיעה אישית נמוכה מ-81,960 ש"ח לשנה (נכון לשנים 2024-2027). הדוגמה הבאה ממחישה כיצד ניתן לנצל את ההטבה הזו בצורה מיטבית.
דוגמה פריסת מס שבח לנכה
שמעון, שהוכר כנכה בשיעור 100% לצמיתות, מכר נכס מקרקעין בשנת 2025. השבח הריאלי מהמכירה עמד על 200,000 ש"ח. במקביל, שמעון מקבל קצבת נכות חודשית המסתכמת ב-60,000 ש"ח בשנה, הנחשבת להכנסה מיגיעה אישית.
כדי למקסם את הפטור ממס, שמעון מחליט לפרוס את השבח על פני 4 שנים, מה שיאפשר לו לנצל את הפטור לאורך תקופה. הוא בוחר לחלק את השבח באופן הבא:
- 2022: 50,000 ש"ח
- 2023: 50,000 ש"ח
- 2024: 50,000 ש"ח
- 2025: 50,000 ש"ח
החישוב השנתי:
בכל אחת מהשנים, נסכם את הכנסתו של שמעון מכלל המקורות:
- הכנסה מיגיעה אישית: 60,000 ש"ח (קצבת נכות)
- הכנסה שאינה מיגיעה אישית: 50,000 ש"ח (חלק מהשבח)
- סך ההכנסה השנתית: 110,000 ש"ח
כאשר בוחנים את תקרת הפטור, חשוב לזכור ששמעון זכאי לפטור על הכנסה שאינה מיגיעה אישית רק כיוון שהכנסתו מיגיעה אישית (60,000 ש"ח) נמוכה מהתקרה של 81,960 ש"ח.
- החלק הפטור ממס: שמעון זכאי לפטור על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, עד לתקרה של 81,960 ש"ח (הכוללת את ההכנסה מיגיעה אישית). במקרה זה, הפטור יחול על 21,960 ש"ח מהשבח.
- החישוב: 81,960 (תקרת הפטור) – 60,000 (הכנסה מיגיעה אישית) = 21,960 ש"ח.
- המס שישולם: שמעון ישלם מס רק על ההפרש: 28,040 ש"ח (50,000 ש"ח – 21,960 ש"ח).
החיסכון: במקום לשלם מס על כל השבח בבת אחת, שמעון מצליח לפרוס אותו ולנצל בכל שנה פטור חלקי על חלק מהשבח. בדרך
פריסה על פי בחירת הנישום
חשוב לציין שלא תמיד נכון לפרוס את השבח באופן לינארי (חלוקה שווה). לעיתים, יש הגיון לפרוס את השבח באופן לא שווה, בהתאם להכנסות שהיו לנישום בכל אחת מהשנים. לדוגמה, אם בשנה מסוימת הייתה למוכר הכנסה נמוכה במיוחד או שהוא היה מובטל, כדאי יהיה לייחס לאותה שנה חלק גדול יותר מהשבח, כדי לנצל את מדרגות המס הנמוכות שהיו לו באותה שנה.
דוגמה: לאה מכרה דירה בשנת 2024 עם שבח של 600,000 ש"ח. בשנת 2021 לא עבדה כלל, ובשנים 2022-2023 הכנסתה הייתה ממוצעת. לאה יכולה לבחור לפרוס את השבח באופן הבא:
- 2021: 300,000 ש"ח (השנה ללא הכנסה)
- 2022: 100,000 ש"ח
- 2023: 100,000 ש"ח
- 2024: 100,000 ש"ח
בצורה כזו, היא מנצלת את העובדה שחלק גדול מהשבח (300,000 ש"ח) מתווסף לשנה שבה לא היו לה הכנסות כלל, וכך חוסכת במס באופן דרמטי. לצורך החישוב יש להסתייע ברואה חשבון שיידע לתכנן עוברכם בצורה אופטימלית את חלוקת הרווח.
יתרונות וחסרונות של פריסת מס שבח
| יתרונות | חסרונות |
| הפחתת נטל המס: ניצול מדרגות מס נמוכות והטבות אישיות. | מורכבות ועלויות: התהליך מורכב ודורש ייעוץ מקצועי, הכרוך בתשלום שכר טרחה. |
| תזרים מזומנים: פריסה על פני מספר שנים מקלה על התשלום ומאפשרת ניהול פיננסי נוח יותר. | בירוקרטיה: נדרשת הגשת דוחות שנתיים למס הכנסה עבור כל שנות הפריסה, מה שיכול להיות תהליך ארוך. |
| גמישות: אפשרות לפרוס את השבח באופן לינארי או לפי שיקולים אישיים. | סיכון חקיקתי: שינויים עתידיים בחוקי המס עלולים להשפיע על החישובים. החוק לגבי מס שבח השתנה מספר פעמים בשנים האחרונות. |
| ניצול פטורים: ניתן לנצל נקודות זיכוי ופטורים שונים שלא נוצלו בשנים קודמות. | – |
רוצים לקבל החזר מס שבח? כך תעשו את זה נכון
לסיכום, פריסת מס שבח היא כלי תכנון מס עוצמתי ויעיל, שיכול להוביל לחיסכון כספי ניכר במכירת נכס נדל"ן. עם זאת, התהליך מורכב ודורש תכנון מקדים והתייעצות עם מומחה. כדי למקסם את היתרונות ולהימנע מטעויות, מומלץ בחום לפנות לרואה חשבון או יועץ מס שיסייע בתכנון ובביצוע הפריסה בצורה אופטימלית.
זכאים לקבל החזר מס שבח? אנחנו נבדוק בשבילכם
אל תשאירו כסף על השולחן! פריסת מס שבח יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. ככל שמדובר במקרה מורכב יותר, כך חיוני יותר לקבל ייעוץ מקצועי.
אנו במשרדנו, מומחים במיסוי מקרקעין ובפריסת מס שבח. נשמח ללוות אתכם בתהליך, לבצע את הסימולציות הנדרשות לבדוק אם מגיע לכם החזר מס שבח ולהבטיח שתנצלו את כל ההטבות המגיעות לכם על פי חוק. צרו קשר עוד היום להשארת פרטים ולקביעת שיחת ייעוץ ותנו לנו למקסם את הרווח שלכם.
סימולטור פריסת מס שבח: כלי עזר חיוני
החלטה על פריסת מס שבח דורשת תכנון וחישוב מדויקים. כדי לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת, יצרנו סימולטור מס שבח מתקדם באתר. הכלי מאפשר לכם להזין את נתוני המכירה וההכנסות, ולקבל אומדן מיידי לגובה המס שתידרשו לשלם בכל תרחיש. כך תוכלו לבחון את אפשרויות הפריסה ולקבל תמונת מצב ברורה לגבי החיסכון הפוטנציאלי עוד לפני קבלת ההחלטה הסופית
