כך תקנו דירה נכון

תיאור המאמר רכישת דירה,  תכנון מס , הסכם ממון, והפרדה רכושית:  איך למנוע טעויות יקרות ברכישת דירה?  

הקדמה: מדוע זוגות עם הסכם ממון צריכים להיות זהירים במיוחד ברכישת דירה?  ומדוע להקפיד על הסכם ממון וגם הפרדה רכושית?

בעולם של ימינו, הסכם ממון הפכו לכלי נפוץ להסדרת יחסים כלכליים בין בני זוג. אולם, רבים אינם מודעים לכך שהסכם ממון כשלעצמו אינו מספיק, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין. פסקי דין מהעת האחרונה, ובראשם פרשות בלנק-רוזנבוים ופרשת קורדובירו, חשפו את מלוא המורכבות בסוגיית ההפרדה הרכושית, והבהירו מעל לכל ספק כי רשויות המס בוחנות בקפדנות האם ההפרדה אכן מיושמת בפועל, או שמדובר בהסכם "על הנייר" בלבד.

כך תקנו דירה נכון : הסכם ממון, הפרדה רכושית – מדריך מעשי לתכנון מס

במאמר זה, נצלול לעומקם של פסקי הדין המכוננים הללו, נסביר מהי התנהלות כספית נפרדת וכיצד ליישם אותה בצורה מיטבית, ונציע עצות מעשיות לתכנון מס נכון ברכישת דירה, תוך התמקדות בבני זוג עם הסכם ממון.

הסכם ממון, הפרדה רכושית ומיסוי מקרקעין – הרקע המשפטי

כדי להבין את החשיבות של התנהלות כספית נפרדת, עלינו להכיר תחילה את המסגרת המשפטית הרלוונטית.

1. הלכת התא המשפחתי: בעבר, שלטה בפסיקה גישת "התא המשפחתי", לפיה בני זוג נחשבים כיחידה כלכלית אחת לצורכי מס, גם אם יש להם הסכם ממון.
2. הלכת שלמי: הלכה זו ריככה את גישת התא המשפחתי וקבעה כי ניתן להכיר בהפרדה רכושית בין בני זוג, אך זאת רק אם הוכח שהנכסים היו נפרדים עוד לפני הנישואין.
3. המהפכה של בלנק-רוזנבוים (2021): בית המשפט העליון קבע כי הסכם ממון לבדו אינו מספיק. כדי להוכיח הפרדה רכושית, יש להראות שהיא מיושמת בפועל באופן עקבי. השופט גרוסקופף הדגיש כי "הפרדה מלאכותית" שנועדה להתחמק ממס לא תכובד. המשמעות? רשויות המס רשאיות שלא להכיר בהסכם הממון, ולחייב את בני הזוג במס כאילו היו יחידה כלכלית אחת.
4. פרשת קורדובירו (2023): מקרה זה ממחיש את החשיבות של יישום ההפרדה הרכושית בפועל. בני זוג חתמו על הסכם ממון, אך רכשו דירה במשותף ולקחו משכנתא משותפת. ועדת הערר דחתה את טענת ההפרדה הרכושית וקבעה שלא ניתן להכיר בה, וחייבה את בני הזוג בתשלום מס רכישה מלא.

הסכם ממון ומיסוי מקרקעין: המדריך המלא להגנה על הנכסים,  וכיצד להימנע ממס רכישה גבוה?

הסכם ממון ומיסוי מקרקעין: המדריך המלא להגנה על הנכסים,  וכיצד להימנע ממס רכישה גבוה?

פרשת קורדובירו – מה קרה שם?

בני זוג חתמו על הסכם ממון ואושרו בביה"ד הרבני כחמש שנים קודם לרכישת הדירה הנידונה.
בית המשפט בחן את התנהלות הכלכלית של בני הזוג וקבע, בין היתר:

א. עדות הבעל הייתה עדות יחידה ולא הובאה העדות של האישה
ב. החזרי המשכנתא בוצעו מחשבון משותף ולא מחשבון נפרד
ג. היות והדירה הייתה רשומה ע"ש שניהם- יש בכך כדי לסתור את טענת ההפרדה.

בנוסף, רשויות המס טענו שחלק מהמשכנתא שולמה מחשבון הבנק של הבעל ושהוא מיופה כוח בחשבון של האישה, ויש בכך כדי לסתור את טענת ההפרדה.

כל אלה הובילו את בית המשפט למסקנה כי חרף ההסכם, יש לראות את בני הזוג כרוכשים יחד ולכן ישולם מס רכישה מוגדל.

המפתח להסכם ממון חזק – הפרדה רכושית אמיתית

התנהלות כספית נפרדת היא אחד העמודים המרכזיים בבניית הפרדה רכושית אפקטיבית בין בני זוג. היא לא רק מגנה על האינטרסים הכלכליים של כל צד, אלא גם מספקת ראיות חזקות במקרה של מחלוקת עתידית או בחינה מצד רשויות המס. הנה כיצד לממש זאת הלכה למעשה:

1. חשבונות בנק נפרדים:
   • פתחו חשבונות אישיים: כל בן זוג צריך לשמור על חשבון בנק אישי בשמו בלבד.
   • הפקדת משכורות: ודאו שכל משכורת מופקדת ישירות לחשבון האישי של מקבל המשכורת.
   • ניהול הוצאות אישיות: כל הוצאה אישית צריכה להיות משולמת מהחשבון האישי.
2. חשבון משותף מוגבל (אופציונלי):
   • הגבלת השימוש: אם בוחרים לפתוח חשבון משותף, יש להגביל את השימוש בו להוצאות משק הבית המשותפות בלבד.
   • תיעוד העברות: כל העברה לחשבון המשותף צריכה להיות מתועדת ומוסברת.
   • הסכם כתוב: מומלץ לערוך הסכם כתוב המגדיר את אופן השימוש בחשבון המשותף.
3. כרטיסי אשראי נפרדים:
   • כרטיסים אישיים: השתמשו בכרטיסי אשראי אישיים לכל הוצאה.
   • הימנעות מערבות: הימנעו ממתן ערבות הדדית על כרטיסי האשראי.
4. תיעוד והפרדת הוצאות:
   • רישום מדויק: נהלו רישום מדויק של כל ההוצאות האישיות והמשותפות, בדגש על אלו הקשורות לנכסי הנדל"ן.
   • חלוקת הוצאות משותפות: הגדירו מראש כיצד תחולקנה ההוצאות המשותפות ותעדו כל תשלום.
   • תיעוד: שמרו קבלות תשלומים משמעותיים, במידה ותיערך בדיקה מטעם רשויות המס.
5. השקעות ונכסים:
   • חשבונות השקעה נפרדים: פתחו חשבונות השקעה נפרדים לכל בן זוג.
   • רישום נכסים: רשמו נכסים (כמו רכב או דירה) על שם הבעלים בלבד, בהתאם להסכם הממון.
   • השקעות נפרדות: הימנעו מהשקעות משותפות בנכסים או בעסקים.
6. הלוואות ומשכנתאות:
   • אחריות אישית: כל הלוואה או משכנתא צריכה להילקח על ידי בן הזוג שהנכס רשום על שמו.
   • הימנעות מערבויות: הימנעו ממתן ערבויות הדדיות על הלוואות, אלא אם כן הדבר הכרחי ומתועד היטב.
7. תכנון פנסיוני:
   • חסכונות נפרדים: נהלו חסכונות פנסיוניים וקרנות השתלמות בנפרד.
   • ביטוחי חיים: שקלו לרכוש ביטוחי חיים נפרדים, עם מוטבים מוגדרים בהתאם להסכם הממון.
8. ניהול עסקים:
   • הפרדת עסקים: אם אחד מבני הזוג מנהל עסק, יש לשמור על הפרדה מוחלטת בין כספי העסק לכספים האישיים.
   • הסכמי שותפות: במקרה של עסק משותף, ערכו הסכם שותפות מפורט המגדיר את חלוקת הרווחים וההפסדים.
9. תיעוד מקורות מימון:
   • שמירת מסמכים: תעדו את מקור המימון לכל רכישה משמעותית.
   • מסמכים חיוניים:
     • תלושי משכורת
     • אישורי העברות בנקאיות
     • הסכמי הלוואה
     • תיעוד על רכישת/מכירת נכסים קודמים

עצות מעשיות : כך תיישמו הפרדה רכושית הלכה למעשה

כדי שהתנהלות כספית נפרדת תהיה אפקטיבית, יש להקפיד על מספר כללים:

• פתיחת חשבונות בנק נפרדים: כל אחד מבני הזוג צריך לפתוח ולנהל חשבון בנק נפרד על שמו בלבד. לחשבון זה יופקדו הכנסותיו האישיות, וממנו ישולמו הוצאותיו האישיות.
• הימנעות מחשבונות בנק משותפים: ככלל, מומלץ להימנע מחשבונות בנק משותפים, אלא אם כן מדובר בחשבון ייעודי להוצאות משק הבית, שאופן השימוש בו מוסדר בהסכם כתוב.
• כרטיסי אשראי נפרדים: גם כרטיסי אשראי צריכים להיות נפרדים, וכל אחד מבני הזוג צריך לשלם את חיוביו מכספו האישי.
• תיעוד קפדני של כל ההוצאות: חשוב לנהל רישום מדויק של כל ההוצאות, הן האישיות והן המשותפות. שמרו קבלות, חשבוניות ואישורי תשלום, ותייקו אותם בצורה מסודרת.
• הפרדה בין נכסים אישיים לנכסים משותפים: הקפידו לרשום כל נכס על שם הבעלים הבלעדי שלו, בהתאם להסכם הממון. הימנעו מערבוב נכסים אישיים עם נכסים משותפים.
• הלוואות ומשכנתאות נפרדות: במידת האפשר, הימנעו מלקחת הלוואות ומשכנתאות משותפות. כל הלוואה צריכה להיות על שם בן הזוג שהנכס רשום על שמו בלבד.

סיכום והמלצות

הפרדה רכושית קרי התנהלות כספית נפרדת דורשת תשומת לב מתמדת, אך היא קריטית להבטחת הפרדה רכושית אמיתית. זכרו:

1. תעדו כל פעולה כספית משמעותית.
2. הימנעו מכל פעולה שעלולה להתפרש כערבוב נכסים.
3. עדכנו את ההסכם באופן תקופתי לשקף שינויים במצבכם הכלכלי.
4. התייעצו עם מומחים (רואה חשבון, עורך דין) באופן קבוע.

במשרדנו, אנו מתמחים בליווי זוגות בתכנון וביצוע של הפרדה רכושית אפקטיבית. נשמח לסייע לכם בבניית תכנית מותאמת אישית שתגן על האינטרסים הכלכליים שלכם ותעמוד במבחן רשויות המס. צרו קשר עוד היום לקביעת פגישת ייעוץ.