אלפי ישראלים שמכרו דירה או נכס נדל"ני שילמו מס שבח גבוה מדי – לעיתים מבלי לדעת שאפשר להפחית את המס, ולעיתים למרות שהיו זכאים לפטור או החזר מס שבח. בפועל, מדובר בכסף שמגיע לכם – ולעיתים מדובר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
📌 מה זה בכלל מס שבח?
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין – כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה (בתוספת או לאחר ניכוי הוצאות כמו שיפוץ, תיווך, עו"ד, מדד ועוד).
שיעור המס: ברוב המקרים מדובר במס בשיעור של 25% מהרווח הריאלי.
🧮 איך אפשר להפחית או לבטל את המס? ואיך נוצר החזר מס שבח?
רבים אינם יודעים שניתן לקזז הוצאות, לנצל פטורים, או לפרוס את התשלום לאורך מספר שנים – ובכך להפחית משמעותית את גובה המס. במקרים אחרים, שילמתם כבר את המס – אך מגיע לכם החזר.
דוגמה:
מכרתם דירה ברווח של 400,000 ₪.
היו לכם הוצאות מוכרות של 250,000 ₪ (שיפוצים, תיווך, עו"ד וכו') → הרווח האמיתי לצורכי מס הוא 150,000 ₪.
המס: 25% = 37,500 ₪.
אם חישבתם מס על 400,000 ₪ – שילמתם 62,500 ₪ יותר מדי.
וזה רק מקרה אחד מני רבים.
🔍 למה ייתכן שמגיע לכם החזר מס שבח?
לפעמים לא רק טעויות — גם זכויות שלא נוצלו
גם אם שילמתם מס שבח כחוק, ייתכן שאתם זכאים להחזר מס שבח בשל אחת מהסיבות הבאות. הנה כמה מהמצבים הנפוצים שיכולים לזכות אתכם בהחזר – לפעמים מבלי שתדעו בכלל:
✅ קיזוז הפסדים מהשקעות
נניח שהשקעתם בבורסה או מכרתם נכס אחר בעבר והפסדתם.
לפי סעיף 92 לפקודת מס הכנסה, ניתן לקזז את ההפסדים האלה מול הרווחים ממכירת הדירה – ולהפחית או אפילו לאפס את מס השבח.
ברוב השומות העצמיות זה לא נכלל אוטומטית – ולכן רק רואה חשבון שמכיר את המקרה שלכם באמת יוכל לבדוק אם מגיע לכם החזר.
✅ שיעור מס מופחת על נכסים ישנים
אם קניתם את הנכס לפני שנת 2001, ובפרט אם מדובר בנכס ותיק מלפני שנת 1960 – ייתכן שהייתם זכאים לשיעור מס נמוך יותר.
למרות שהמס הרגיל על שבח הוא 25%, ייתכן שאתם שייכים למסלול היסטורי בו המס המוטל אמור להיות נמוך – לעיתים אף מחושב לפי מס שולי אישי, שהוא לרוב פחות מ־25%.
שגיאות בחישוב הזה נפוצות מאוד – ולעיתים גורמות לתשלום מס מיותר של עשרות אלפי שקלים.
✅ פטורים והקלות שלא נוצלו
החוק כולל מגוון פטורים ממס שבח – אך הם לא ניתנים באופן אוטומטי, ודורשים דיווח נכון והצגת תנאים.
בין הפטורים הבולטים:
- פטור על מכירת דירה יחידה – בתנאי שהנכס שימש למגורים והוחזק לפחות 18 חודשים
- פטור חלקי על זכויות בנייה נוספות בדירה מזכה (סעיף 49ז(א)(2))
- פטורים עקב ירושה, שכירות מוגנת או מתנה לקרוב משפחה
- פטור לדירות בפרויקטים של תמ״א 38 ופינוי-בינוי
אם לא הגשתם בקשה לפטור בזמן, המס שולם במלואו – וייתכן שאתם זכאים כעת להחזר רטרואקטיבי.
הכרה בהוצאות בנייה ללא קבלות במכירת הדירה – כך תקטינו את מס שבח
✅ בני זוג שמכרו נכס במשותף? ייתכן ששילמתם מס כפול
עסקאות מקרקעין שנעשו ע״י בני זוג לעיתים מדווחות כיחידה משפחתית אחת – אך החוק מאפשר להכין שומה נפרדת לכל אחד מהצדדים.
כאשר מפרידים את ההכנסה החייבת, כל אחד מבני הזוג נהנה ממדרגות מס אישיות, מנקודות זיכוי והקלות – כך שחישוב המס יוצא נמוך משמעותית.
אם מכרתם יחד דירה ולא בוצעה הפרדה – בדיקה מחדש עשויה לגלות זכאות להחזר מס שבח של אלפי שקלים.
✅ פריסת מס שבח – כי לא חייבים לשלם הכל על שנה אח
החוק מאפשר למוכרי נכסים לבקש פריסת תשלום המס עד 4 שנים אחורה או לפי תקופת ההחזקה – הקצר מביניהם.
היתרון? הפריסה יכולה להוריד את שיעור המס השולי שמוטל על הרווח – בעיקר עבור אנשים עם הכנסה נמוכה, אנשים מעל גיל 60, או כאלה שיש להם נקודות זיכוי רבות.
הפריסה מתבצעת באמצעות טופס 7003 או במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה – וכדאי לבדוק אם לא עשיתם זאת כבר.
📝 מתי ואיך מגישים בקשה עבור החזר מס שבח ?
גם אם העסקה בוצעה בשנים האחרונות – עדיין אפשר להגיש בקשה לבדיקה מחדש.
ההליך כולל:
- חישוב מדויק מחדש של השומה
- איתור הוצאות שלא נלקחו בחשבון
- בדיקה משפטית של פטורים, סעיפים מקלים, ותיקונים בחוק
- הגשה רשמית לרשות המסים – וייצוג מול הפקיד המטפל
👨💼 עם ליווי של רואה חשבון מנוסה בתחום – התהליך קצר, פשוט, ודורש מינימום התעסקות מצדכם.
טעויות נפוצות שגורמות לתשלום מס מיותר
- חישוב לא נכון של הרווח הריאלי
- חוסר ידיעה על פטורים ופריסות
- הזנחה של הפסדים מנכסים אחרים
- שומות שנערכו "באופן אוטומטי" ע"י עו"ד או מתווך ללא בדיקה של רואה חשבון
חידושים ועדכונים בחוק
מאז רפורמת 2014 (תיקון 76), בוטלו חלק מהפטורים שהיו נפוצים – ולכן החישובים היום מורכבים הרבה יותר. גם דירות שנמכרו בשנים האחרונות עשויות להיות זכאיות להחזר, גם אם חישוב המס בוצע על פי "הספר".
💼 איך מגישים בקשה להחזר מס שבח ?
אפשר להגיש טופס מקוון לבד דרך האתר של רשות המסים – אבל זה רלוונטי רק לחלק מהמקרים, ובדרך כלל עד תקרה מסוימת
לכן ברוב המקרים, ההליך דורש:
- חישוב מקצועי
- איסוף מסמכים
- מילוי טפסים
- פנייה מסודרת למס שבח
ולכן מומלץ לעשות זאת באמצעות רואה חשבון או עורך דין שמבין במס שבח כפי שיש במשרדנו.
למה דווקא איתנו?
המשרד שלנו מתמחה בהחזרי מס שבח.
אנחנו מלווים את הלקוח בכל שלב – ממיפוי הזכאות, דרך חישוב נכון, ועד להחזר בפועל לחשבון הבנק.
🟢 אתם לא מתעסקים עם בירוקרטיה
🟢 אנחנו מוודאים שלא שילמתם שקל מיותר
🟢 כל ההליך מתבצע בשקיפות מלאה ומול רשות המסים
✉️ בשורה התחתונה
אם מכרתם דירה או נכס בשנים האחרונות – ייתכן מאוד שמגיע לכם החזר מס שבח.
אל תוותרו על הכסף שמגיע לכם – בדיקה אחת מקצועית יכולה לשנות את התמונה.
📍 טיפ לסיום: אל תסמכו רק על החישוב האוטומטי
גם אם שילמתם את המס בהתאם לשומה "סטנדרטית", זה לא אומר שזה הסכום הנכון.
במיוחד בעסקאות מקרקעין – כל מקרה לגופו, וכל פרט קטן יכול לעשות הבדל של אלפי שקלים.
📞 פנו אלינו עכשיו לבדיקה ראשונית (ללא התחייבות) של החזר מס שבח
יכול להיות שחלק מאותם מיליארדים שנשארו בקופת האוצר – שייכים לכם.
