עלייה לישראל מלווה באתגרים רבים, אך המדינה מציעה לעולים חדשים מגוון הקלות כלכליות, כאשר אחת המרכזיות שבהן היא הפחתה משמעותית במס הרכישה על דירות ונכסי מקרקעין. הטבת מס רכישה לעולים חדשים אשר יכולה לחסוך לעולה עשרות ואף מאות אלפי שקלים ברכישת דירה, ולכן חשוב להכיר את הכללים, התקנות והאפשרויות לתכנון נכון של הרכישה.
מיהו עולה חדש לעניין מס רכישה?
לפי תקנות מיסוי מקרקעין, עולה חדש הוא כל מי שקיבל אשרת עולה או תעודת עולה מכוח חוק השבות, או אשרת שהייה מסוג א1 (עולה בכוח). ההטבה במס רכישה אינה מוגבלת לרכישת דירה מיד לאחר העלייה – ניתן לממש אותה על רכישה שבוצעה עד שנה לפני העלייה או עד שבע שנים לאחריה. לא מספיק גם לקבל תעודת עולה, אלא להיות תושב ישראל לראשונה. כלומר להיות בישראל ולנהל בישראל את מרכז החיים.
מס רכישה לעולים חדשים תקנות ישנות וחדשות – מה ההבדל?
מס רכישה הוא מס אשר חל על רכישת דירה, או נכס נדלן. מס רכישה למשל עובר דירה שנייה עבור תושב ישראל עומדת על 8% ממחיר הדירה. לעולים חדשים לעומת זאת יש הסדר מיוחד אשר יפורט להלן.
בשנת 2024 נכנסו לתוקף שינויים בתקנות מס הרכישה לעולים חדשים. ההסדר שיחול על העולה תלוי במועד העלייה:
- עולים שעלו לפני 15.8.2024 יכולים לבחור בין התקנה הישנה (תקנה 12) לבין התקנה החדשה (תקנה 12א).
- עולים שהגיעו אחרי 15.8.2024 כפופים להסדר החדש בלבד (תקנה 12א).
עיקרי ההטבות: מס רכישה לעולים חדשים
התקנה הישנה (לפני 15.8.2024):
- מס רכישה מופחת של 0.5% על שווי הנכס עד כ-2 מיליון ₪.
- מס של 5% על יתרת השווי שמעל.
- ניתן לנצל את ההטבה פעם אחת בלבד, לרכישת דירה או עסק.
- ההטבה חלה רק אם הנכס ישמש בפועל למגורים או לעסק של העולה או קרוב משפחתו.
- אפשר להשתמש בהטבה גם לרכישת דירה להשקעה (לא חייב להיות דירה ראשונה).
אפשר לשלב את ההטבה של עולה חדש לאחר ניצול ההטבה הרגילה של מדרגות מס רכישה מופחתות ברכישת דירה יחידה, ולנצל את ההטבה של עולה חדש בדירה השניה.
התקנה החדשה (אחרי 15.8.2024):
- פטור מלא ממס רכישה עד שווי של כ-2 מיליון ₪.
- 0.5% מס על החלק שבין 2 מיליון לכ-6 מיליון ₪.
- 8% מס על החלק שבין 6 מיליון לכ-20 מיליון ₪.
- אין הטבה מעל 20 מיליון ₪.
- ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד, ורק על דירה יחידה (לא דירת השקעה).
- אין חובה שהדירה תשמש בפועל למגורי העולה.
- ההטבה היא לדירה ולא לעסק.
דגשים חשובים לזכאות
- הטבה חד-פעמית: ניתן לנצל את ההטבה רק פעם אחת, ולכן כדאי לתכנן היטב את מועד הרכישה וסוג הנכס.
- שירות צבאי או לאומי: תקופות שירות אינן נספרות במניין השנים לזכאות.
- בן/בת זוג שאינם עולים: זכאות העולה נשמרת גם אם בן/בת הזוג אינם עולים חדשים. ניתן לקבל החזר מס גם על חלקם.
- תושב חוזר ותיק: זכאי להטבה שונה, שאינה זהה להטבת העולה החדש.
- שימוש בנכס: בתקנה הישנה – חובה שימוש עצמי; בתקנה החדשה – אין דרישה כזו.
אם עולה חדש רכש לפני העלייה, אבל בסוף לא היה תושב ישראל הוא יכול לאבד את ההנחה במס רכישה. כדאי להתייעץ עמנו. - ההקלה של תקנה 12 אינה חלה על אדם שנחשב "תושב חוזר ותיק" כפי שנקבע במקרה של נטע צוובנר, כלומר הטבה זו היא רק לעולה לפי ההגדרה בתקנה 12(א)(1) עצמה. עדיין יהיה זכאי להקלות של תושב לפי סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין, במידה ואין דירה נוספת בבעלותו בישראל, כמו כן במקרים מסוימים זכאי לרכוש את הדירה לפני עלייתו לישראל ולקבל החזר על מס הרכישה הדורש בקשה לתיקון שומה.
מס רכישה לעולים חדשים. השוואה בין מסלולים (2025):
| שווי הנכס | דירה ראשונה תושב ישראל | עולה חדש (תקנה 12 – ישנה) | עולה חדש (תקנה 12א – חדשה) |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0.5% | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% | 5% | 0.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% | 5% | 0.5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% | 5% | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 5% | אין הטבה |
כיצד כדאי לנצל את הקלות מס רכישה לעולים חדשים? השוואה בין התקנה הישנה לחדשה
התקנה הישנה (תקנה 12): גמישות ותכנון מס לעולים שעלו לפני 15.8.2024
עולה חדש שעליו חלה התקנה הישנה נהנה מגמישות רבה בבחירת מועד וסוג הנכס שבו ינצל את ההטבה. ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד, אך אינה מוגבלת לדירה ראשונה – ניתן להחיל אותה גם על דירה שנייה (דירת השקעה), בית עסק או קרקע המיועדת לבנייה.
בפועל, רבים מהעולים בחרו לנצל את ההטבה דווקא ברכישת דירת השקעה. הסיבה לכך היא שבחלק מהמקרים, מדרגות המס הרגילות לדירה יחידה היו נמוכות יותר מההטבה לעולה, ולכן ניצול ההטבה בדירה ראשונה לא היה משתלם. לעומת זאת, ברכישת דירה שנייה, בה שיעור מס הרכישה הרגיל גבוה (8% ומעלה), ההטבה של 0.5% עד כ-2 מיליון ₪ ו-5% על היתרה יצרה חיסכון משמעותי.
דוגמה:
רכישת דירה שנייה בשווי 2.5 מיליון ₪ – במקום לשלם מס רכישה של 8% (200,000 ₪), העולה משלם 0.5% עד 2 מיליון ₪ (10,000 ₪) ו-5% על היתרה (25,000 ₪), כלומר סך הכל 35,000 ₪ – חיסכון של עשרות אלפי שקלים.
התקנה החדשה (תקנה 12א): הטבה ממוקדת לדירה ראשונה בלבד
החל מ-15.8.2024, נכנסה לתוקף תקנה 12א, שמטרתה להגדיל את ההטבה לעולים הרוכשים דירה יחידה ולהפוך את רכישת הדירה הראשונה לאטרקטיבית יותר.
ההטבה כיום חלה אך ורק על דירה יחידה (לא דירת השקעה), ומעניקה פטור מלא ממס רכישה עד כ-2 מיליון ₪, 0.5% מס על החלק שבין 2 ל-6 מיליון ₪, ו-8% על החלק שמעל.
ההטבה אינה דורשת שהדירה תשמש בפועל למגורי העולה, אך היא ניתנת פעם אחת בלבד, ורק לדירה יחידה.
שיקולים לקבלת החלטה
בכל מקרה:
מומלץ לבצע תכנון מס אישי, תוך בחינת הצרכים, התכניות הפיננסיות, שווי הנכס, והאפשרויות העתידיות. יש לזכור שההטבה ניתנת פעם אחת בלבד, ולכן ניצול לא מושכל עלול להוביל להפסד כלכלי
לעולים שעליהם חלה התקנה הישנה:
יש לבחון האם משתלם יותר לנצל את ההטבה ברכישת דירה שנייה (השקעה), שם המס הרגיל גבוה, או בדירה ראשונה. לרוב, החיסכון המשמעותי ביותר מתקבל כאשר ההטבה מנוצלת לדירה להשקעה.
לעולים שעליהם חלה התקנה החדשה:
אין אפשרות לבחור – ההטבה שמורה לדירה יחידה בלבד, אך היא נדיבה מאוד (פטור מלא עד כ-2 מיליון ₪). יש לבחון האם שווי הדירה מצדיק את ניצול ההטבה, או שמדרגות המס הרגילות לדירה יחידה כבר מספקות פטור דומה.
תכנון מס רכישה לעולה חדש – איך למקסם את ההטבות?
- לעולים שעליהם חלה התקנה הישנה, לעיתים משתלם לנצל את ההטבה דווקא ברכישת דירה להשקעה, ולא בדירה ראשונה.
- לעולים שעליהם חלה התקנה החדשה, ההטבה שמורה לרכישת דירה ראשונה בלבד, ולכן חשוב לבחון אם כדאי לנצל אותה או להסתפק במדרגות המס הרגילות.
- יש לבחון כל מקרה לגופו, בהתאם לשווי הנכס, מטרת הרכישה, ושיקולי מס עתידיים
- .אם רכישת הדירה נעשית טרם העלייה, ומדובר בדירה קבלן שטרם נסתיימה בנייתה אפשר לדחות את מועד הכניסה לדירה עד שלוש שנים. כדאי להתייעץ עמנו במקרים אלו.
לסיכום
הטבות מס רכישה לעולים חדשים הן משמעותיות ויכולות להוזיל משמעותית את עלות רכישת הדירה או הנכס. חשוב להכיר את ההבדלים בין התקנות, להבין את המשמעות של כל מסלול, ולבצע תכנון מס מוקפד בהתאם לצרכים האישיים. מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי מקרקעין כדי להבטיח ניצול אופטימלי של ההטבות ולמנוע טעויות יקרות.
רוצים לדעת איך למקסם את ההטבות מס רכישה לעולים חדשים?
אל תוותרו על הכסף שמגיע לכם!
בדקו עכשיו את זכאותכם להקלות במס רכישה לעולים חדשים, השוו בין המסלולים וקבלו ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ברכישת הדירה.
לחצו כאן לסימולטור מס רכישה לעולים חדשים או פנו אלינו לייעוץ אישי – והתחילו את הדרך לבית החדש שלכם בישראל בראש שקט!
השוואה בין מס רכישה לתושב ישראל לבין מס רכישה לעולים חדשים
מדרגות מס רכישה – 2025
| שווי הדירה (ש״ח) |
תושב ישראל דירה יחידה |
תושב ישראל דירה נוספת |
עולה חדש תקנה 12 (לפני 15.8.25) |
עולה חדש תקנה 12 (מ־15.8.25) |
|---|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% | 8% | 0.5% | 0% |
| מ־1,978,745 עד 2,347,040 |
3.5% | 8% | 5% | 0.5% |
| מ־2,347,040 עד 6,055,070 |
5% | 8% | 5% | 0.5% |
| מ־6,055,070 עד 20,183,565 |
8% | 10% | 5% | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% | 10% | 5% | אין הטבה |
