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SÉCURISEZ ET DÉVELOPPEZ VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER

Quand on parle d’optimisation de patrimoine immobilier, on parle souvent d’investissement immobilier en Israel. Et pour le realiser la Société Civile Immobilière est l’un des outils préalables indispensables (SCI – ou « Igoud Mekarkein »).

En effet, elle  permet à plusieurs personnes physiques, membres d’une même famille ou non:

  • d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas,
  • de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers,
  • dans un but commercial ou non commercial. 

C’est une solution pratique dans bien des cas, mais sa gestion doit être rigoureuse, sinon, vous vous exposez à des risques, notamment fiscaux, souvent méconnus.

Un איגוד מקרקעין, ou société civile immobilière (SCI), est une société dans laquelle plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Ceci, afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Il s’agit donc d’une société civile dotée de la séparation juridique et ayant un objet immobilier.

Outil d’optimisation patrimoniale

La SCI est un instrument de gestion patrimoniale. Elle est souvent créée dans une double optique : faciliter la gestion, préparer la transmission des biens immobiliers et optimiser le régime fiscal. Le démembrement de propriété joue un rôle important : il peut s’appliquer sur les parts de société ou sur les immeubles détenus par la SCI et favoriser les détenteurs d’un patrimoine professionnel en Israel. La SCI se veut aussi une solution intermédiaire pour la construction d’un bien immobilier.

Les associés de la SCI sont souvent les personnes d’une même famille (époux, parents, enfants et petits-enfants) ayant choisi cette forme de détention. Ou bien d’associés en affaire ayant pour but d’acheter un patrimoine immobilier en Israël en commun.

Ainsi l’associé :

  • entre dans la SCI en effectuant un apport ou en recevant des parts sociales (par donation ou héritage) ;
  • se retire de la société par décès ou en cédant ses parts sociales (vente, donation).

Lire aussi: Locaux commerciaux en Israel – Vaut-il mieux Investir en SCI ou en nom propre ?


Garantir la bonne gestion de votre SCI

La gestion de la société est effectuée par le ou les gérant(s), associé(s) ou personne(s) extérieure(s). Le gérant est désigné dans les statuts. Ce sont ces statuts qui fixent ses attributions (durée du mandat, modalités de révocation), ses missions (gestion courante ou plus ample), sa responsabilité et sa rémunération.

La SCI a l’obligation de tenir une assemblée générale annuelle et le gérant devra effectuer un rapport annuel de gestion.

La SCI fonctionne sur la base de statuts qui sont formalisés à sa constitution. Ceux-ci sont adaptés aux objectifs de la SCI (gestion des biens immobiliers….). Ils fixent l’objet de la SCI (vente, location, gestion de biens immobiliers), les pouvoirs du gérant, la répartition des droits de vote, les modalités de transmission des parts sociales…

Les associés apportent des biens (en pleine propriété ou en démembrement de propriété) ou des liquidités à la SCI, qui forment son capital social. En contrepartie, ils reçoivent des parts, qui leur permettent de participer aux pertes ou bénéfices de la société.

La SCI prend fin :

  • par la réalisation de l’objet pour lequel elle a été créée,
  • à la demande des associés (dissolution anticipée pour mésentente) ou d’un tiers,
  • ou pour tout autre cause prévue dans les statuts (décès d’un associé, perte supérieure à un certain seuil…).

Les SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité et de faire auditer leurs bilans par un commissaire aux compte en Israel. Qu’elles soient soumises à l’impôt sur les sociétés (IS – « Mas Havarot »), ou selon les tranches d’impositions personnel, ou ayant un but commercial.

La SCI peut être soumise à deux régimes d’imposition distincts. L’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS – « Mas Havarot »).

Le régime d’imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l’IS, à défaut d’option pour l’IR. Du choix pour l’un ou l’autre de ces régimes dépendra le régime d’imposition des revenus et des plus-values réalisées. Compte tenu des nombreux risques fiscaux, une assistance à l’établissement des déclarations fiscales de la SCI est vivement recommandée.

Le démembrement des parts sociales de SCI est aussi un excellent moyen d’anticiper la transmission d’un patrimoine.

Les experts-comptables en Israel du cabinet Dray & Dray vous accompagnent dans toutes les étapes-clés de la vie de votre SCI pour développer en toute sécurité votre patrimoine immobilier en Israel et optimiser sa fiscalité.